ฎีกาที่ 1013/2550

ตามสัญญาขายห้องชุดระหว่างผู้ขายกับโจทก์ผู้ซื้อระบุข้อความว่าขาย (ห้องชุด) พร้อมที่จอดรถ หมายเลข 538 - 540, 547 - 549 ของอาคารจอดรถจำนวน 5 คัน ให้แก่โจทก์เป็นเงิน 10,014,333 บาท ถือได้ว่าโจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในห้องชุดพร้อมที่จอดรถยนต์ตั้งแต่ขณะเมื่อได้ทำสัญญาซื้อขายกันแล้วตาม ป.พ.พ. มาตรา 458 ซึ่งโจทก์ในฐานะเป็นเจ้าของทรัพย์สิน ย่อมมีสิทธิต่าง ๆ ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1336 ที่จอดรถยนต์ในอาคารชุดโดยสภาพย่อมถือเป็นทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม จึงเป็นทรัพย์ส่วนกลางตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 แต่เมื่อสัญญาขายห้องชุดที่โจทก์ซื้อกรรมสิทธิ์มาระบุว่าขาย (ห้องชุด) พร้อมที่จอดรถ ที่จอดรถยนต์ตามที่ระบุไว้ย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์พร้อมห้องชุดและไม่ถือเป็น "ทรัพย์ส่วนกลาง" ของอาคารชุดอีกต่อไป แต่ถือเป็น "ทรัพย์ส่วนบุคคล" ของโจทก์แล้ว จำเลยซึ่งเป็นนิติบุคคลอาคารชุดจึงไม่อาจออกระเบียบหรือกระทำการใด ๆ เกี่ยวกับที่จอดรถยนต์ดังกล่าวในภายหลังให้เป็นที่เสื่อมความสะดวกแก่โจทก์ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ แม้โจทก์ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเกินกว่า 6 เดือน จำเลยก็ชอบที่จะไปว่ากล่าวเป็นอีกคดีต่างหาก เมื่อจำเลยออกระเบียบห้ามมิให้โจทก์นำรถยนต์เข้ามาจอดในที่จอดรถยนต์ตามสัญญาขาย กระทั่งโจทก์ต้องนำรถยนต์ไปจอดในสถานที่อื่น จนต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นโดยไม่จำเป็น อันถือเป็นการขัดขวางสิทธิใช้สอยทรัพย์สินตามสัญญาขายห้องชุดของโจทก์ ถือได้ว่าเป็นการจงใจกระทำละเมิดต่อโจทก์ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย จำเลยจึงต้องชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 บัญญัติว่านิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว การที่จำเลยออกระเบียบกำหนดให้รถยนต์ที่จะเข้ามาจอดในอาคารจอดรถยนต์ของจำเลยจะต้องได้รับสติกเกอร์จากจำเลยเพื่อติดรถยนต์ก่อนอันเป็นการจัดการและดูแลทรัพย์สินส่วนกลางคือสถานที่จอดรถให้อยู่ในระเบียบเดียวกัน จำเลยย่อมสามารถกระทำได้ตามที่กำหนดไว้ในระเบียบว่าด้วยการขอรับสติกเกอร์จอดรถยนต์ในอาคารจอดรถยนต์ ข้อ 1 แต่การที่จำเลยกำหนดในข้อ 2 ว่าเจ้าของร่วมผู้มีสิทธิในการขอรับสติกเกอร์ตามข้อ 1 จะต้องไม่ค้างชำระค่าส่วนกลางเกิน 6 เดือนนั้น ไม่สามารถกระทำได้ เพราะเรื่องการค้างชำระค่าส่วนกลางถือเป็นหนี้ที่จะต้องมีการฟ้องร้องบังคับคดีตามกฎหมาย การออกระเบียบเช่นนี้ถือเป็นการหลีกเลี่ยงที่จะไม่ใช้สิทธิฟ้องร้องให้ถูกต้อง มีเจตนาที่จะบีบบังคับเอากับโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่จำเลยกำหนดจึงไม่ชอบด้วยเจตนารมณ์ในการบังคับใช้กฎหมายตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ไม่สามารถบังคับเอาแก่โจทก์ได้

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 65/155 และ 65/158 ในอาคารชุด ชำนาญเพ็ญชาติ บิสเนสเซ็นเตอร์ พร้อมกับที่จอดรถ 5 ที่ หมายเลข 538, 539, 540, 547 และ 548 ซึ่งอยู่ที่ชั้น 6 และชั้น 7 ของอาคารจอดรถ ต่อมาวันที่ 1 กันยายน 2544 จำเลยออกระเบียบว่ารถยนต์ทุกคันที่จะขึ้นไปยังที่จอดรถซึ่งรวมทั้งที่จอดรถของโจทก์จะต้องมี "สติกเกอร์" ที่จำเลยออกให้ มิฉะนั้นต้องจอดรถในที่ที่จำเลยกำหนดและต้องเสียค่าจอดในอัตราชั่วโมงละ 20 บาท หลังจากนั้นพนักงานลูกค้าและแขกของโจทก์ไม่สามารถขึ้นไปจอดรถในที่จอดรถของโจทก์ได้ และต้องเสียค่าจอดรถ การกระทำของจำเลยเป็นการละเมิดสิทธิของโจทก์ ทำให้ได้รับความเสียหาย โจทก์ขอคิดค่าเสียหายต่อที่จอดรถ 1 ที่ เป็นเงิน 3,000 บาทต่อเดือน ถึงวันฟ้องค่าเสียหายสำหรับที่จอดรถ 5 ที่ เป็นเงิน 14,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 14,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงิน 14,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราที่จอดรถที่ละ 3,000 บาทต่อเดือน รวมที่จอดรถ 5 ที่ เป็นเงินเดือนละ 15,000 บาท นับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจะยุติการละเมิดต่อโจทก์ และให้จำเลยกับบริวารยุติการขัดขวางโจทก์ พนักงาน ลูกค้าและแขกของโจทก์เข้าไปจอดรถในที่จอดรถของโจทก์ จำเลยให้การว่า ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 และข้อบังคับของจำเลยได้กำหนดให้อำนาจจำเลยโดยนายอำนาจ เกิดผล ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจหน้าที่บริหารงานและมีอำนาจในการที่จะออกกฎระเบียบใด ๆ ให้เจ้าของร่วมพึงปฏิบัติที่เป็นประโยชน์ต่อเจ้าของร่วมที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดทุกคน อาคารจอดรถเป็นทรัพย์สินส่วนกลาง ซึ่งจำเลยมีอำนาจหน้าที่ดูแลรับผิดชอบจัดการให้เป็นไปเพื่อผลประโยชน์ร่วมกันของเจ้าของร่วม จำเลยออกระเบียบการใช้พื้นที่จอดรถในอาคารจอดรถ ตั้งแต่ปี 2537 กำหนดให้ลูกค้าหรือเจ้าของร่วม หรือโจทก์รับสติกเกอร์จอดรถยนต์ในอาคารจอดรถได้ แต่จะต้องไม่ค้างชำระค่าใช้จ่ายร่วมหรือส่วนกลางเกิน 6 เดือน ส่วนรถยนต์ที่ไม่มีสติกเกอร์หรือรถยนต์ที่เป็นผู้มาติดต่อโจทก์หรือเจ้าของร่วม จำเลยได้จัดหาช่องหรือชั้นที่จอดรถให้ โดยให้จอดฟรี 1 ชั่วโมง และต้องประทับตราจอดรถจากบริษัทหรือเจ้าของร่วม ถ้าเกินกำหนดเวลาจะต้องเสียค่าบริการชั่วโมงละ 20 บาท ซึ่งจำเลยได้ประกาศให้ทราบทั่วกันแล้ว และจำเลยกำหนดให้เจ้าของร่วมทุกคนและโจทก์มีหน้าที่ชำระค่าใช้จ่ายร่วมหรือส่วนกลางในส่วนอาคาร ราคาตารางเมตรละ 40 บาทต่อเดือน แต่โจทก์ค้างชำระค่าใช้จ่ายร่วมเป็นเวลาร่วม 6 ปี เป็นเงิน 1,000,000 บาทเศษ จำเลยจึงไม่ให้สติกเกอร์จอดรถแก่โจทก์ จำเลยมิได้ละเมิดต่อโจทก์ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความ 1,200 บาท ให้โจทก์ใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 600 บาท แทนจำเลย นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติโดยคู่ความไม่โต้แย้งกันว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดสองห้องในอาคารชุดชำนาญเพ็ญชาติ บิสเนสเซ็นเตอร์ ห้องเลขที่ 65/155 และ 65/158 พร้อมที่จอดรถยนต์ในอาคารจอดรถยนต์ชั้นที่ 6 ช่องหมายเลข 538 ถึง 540 และชั้นที่ 7 ช่องหมายเลข 547 และ 548 ปรากฏตามสำเนาสัญญาขาย เอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 2 แผ่นที่ 5 จำเลยเป็นนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าวตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มูลเหตุคดีนี้สืบเนื่องจากจำเลยออกประกาศกำหนดให้รถยนต์ทุกคันที่จะเข้าจอดในอาคารจอดรถยนต์ต้องติดสติกเกอร์ที่จำเลยออกให้ มิฉะนั้นต้องจอดในที่ที่จำเลยจัดให้และเสียค่าจอดเป็นรายชั่วโมง จากนั้นจำเลยออกระเบียบว่าด้วยการขอรับสติกเกอร์จอดรถยนต์ในอาคารจอดรถยนต์ฉบับลงวันที่ 20 ตุลาคม 2543 ขึ้นใช้บังคับ กำหนดให้เจ้าของห้องชุดที่จะมีสิทธิขอรับสติกเกอร์ดังกล่าว จะต้องค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางไม่เกิน 6 เดือน มิฉะนั้นไม่มีสิทธิเรียกร้องขอรับสติกเกอร์เพื่อนำรถยนต์เข้าจอดในที่จอดรถยนต์โดยเด็ดขาด ปรากฏตามเอกสารหมาย ล.9 โจทก์ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเกินกว่า 6 เดือน จำเลยจึงไม่ออกสติกเกอร์ให้ โจทก์ต้องเช่าที่จอดรถยนต์ส่วนบุคคลของบริษัทคอนโดวิลล์ จำกัด จำนวน 2 ช่อง ในอาคารจอดรถยนต์เดียวกัน เพื่อใช้เป็นที่จอดรถยนต์ของลูกค้า พนักงาน และแขกของโจทก์ คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยว่า จำเลยมีอำนาจออกระเบียบในการจัดการทรัพย์สินส่วนกลางเพื่อบังคับเอาแก่โจทก์ตามที่โจทก์ฎีกาหรือไม่ เห็นว่า ตามสำเนาหนังสือสัญญาขายห้องชุด ลงวันที่ 28 กรกฎาคม 2536 ระหว่างบริษัท ยู.เอ็ม.ไอ. พรอพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้ขายกับโจทก์ผู้ซื้อ ข้อ 4 ระบุข้อความไว้ชัดเจนว่าขาย (ห้