ฎีกาที่ 10225/2539

ตามข้อ2ของสัญญาจะซื้อจะขายเป็นหน้าที่ของโจทก์ที่จะต้องชำระราคาที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยส่วนจำเลยมีหน้าที่ส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์โดยปลอดจากภาระผูกพันหากมีผู้บุกรุกที่ดินพิพาทจำเลยก็ต้องฟ้องขับไล่ผู้บุกรุกให้ออกไปจากที่ดินพิพาทสำหรับสัญญาข้อ3ที่โจทก์ตกลงจะออกค่าใช้จ่ายในการดำเนินการฟ้องร้องให้จำเลยนั้นข้อสัญญาดังกล่าวมิได้เกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินพิพาทมิได้เป็นสาระสำคัญของสัญญาแต่เป็นข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยต่างหากจากข้อสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกล่าวคือหากโจทก์ไม่ออกค่าใช้จ่ายในการฟ้องร้องให้แก่จำเลยจำเลยก็ยังมีหน้าที่ต้องฟ้องร้องผู้บุกรุกให้ออกไปจากที่ดินพิพาทเพื่อนำที่ดินพิพาทส่งมอบให้โจทก์เช่นเดิมหากจำเลยเสียค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีไปเป็นจำนวนเท่าใดแล้วโจทก์ไม่ชำระจำเลยก็มีสิทธิเรียกร้องเงินจำนวนนี้จากโจทก์ได้ดังนั้นแม้จำเลยยื่นฎีกาในคดีที่จำเลยฟ้องขับไล่ผู้ร้องสอดโดยโจทก์มิได้ออกค่าใช้จ่ายในชั้นฎีกาให้ก็ถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ก่อนโจทก์ฟ้องคดีนี้จำเลยได้ฟ้องขับไล่ผู้ร้องสอดออกจากที่ดินพิพาทผู้ร้องสอดให้การต่อสู้คดีว่าผู้ร้องสอดทั้งสองได้ครอบครองที่ดินพิพาทจนได้สิทธิครอบครองแล้วจำเลยหมดสิทธิเรียกคืนคดีดังกล่าวศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องคดีถึงที่สุดจากผลของคำพิพากษาอันถึงที่สุดของศาลอุทธรณ์ดังกล่าวจำเลยจึงไม่มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทอีกต่อไปและไม่อาจโอนสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายได้แม้จำเลยจะยังมีชื่อในที่ดินน.ส.3ที่พิพาทและผู้ร้องสอดได้ออกไปจากที่ดินพิพาทแล้วก็ไม่ก่อให้เกิดสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทแก่จำเลยแต่อย่างใดและเมื่อจำเลยไม่สามารถโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายและกรณีเช่นนี้ก็มิได้เกิดขึ้นเพราะความผิดของโจทก์แต่เป็นความผิดของจำเลยเองจำเลยจึงตกเป็นผู้ผิดสัญญาจะซื้อจะขายโจทก์มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยโดยรู้อยู่แล้วว่าขณะนั้นผู้ร้องสอดได้แย่งสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทของจำเลยอยู่แสดงว่าโจทก์เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายโดยเสี่ยงภัยเองเพราะรู้อยู่ว่าหากจำเลยแพ้คดีจำเลยก็ไม่อาจโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ได้เมื่อค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องมาสูงเกินไปและโจทก์มิได้นำสืบให้ปรากฎว่าโจทก์เสียหายเป็นจำนวนเท่าใดศาลย่อมกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์ตามจำนวนที่เหมาะสมได้

โจทก์ ฟ้อง ว่า เมื่อ วันที่ 27 พฤษภาคม 2528 จำเลย ทำ หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดินพิพาท ตาม หนังสือรับรองการทำประโยชน์เนื้อที่ ประมาณ 1 ไร่ 3 งาน 3 ตารางวา ของ จำเลย ให้ แก่ โจทก์ ใน ราคา100,000 บาท โจทก์ วาง มัดจำ ไว้ ใน วัน ทำ สัญญา 30,000 บาท ส่วน ที่ เหลือจะ ชำระ ให้ จำเลย งวด ละ ไม่ ต่ำกว่า 10,000 บาท โดย มี ข้อตกลง ว่า จำเลยจะ ต้อง จัดการ ให้ ผู้ อยู่อาศัย ใน ที่ดินพิพาท ออก ไป ก่อน หาก โจทก์ ชำระราคา ที่ดินพิพาท ให้ จำเลย 3 งวด แล้ว ผู้ อยู่อาศัย ไม่ยอม ออก ไป จาก ที่ดินจำเลย ต้อง ฟ้องขับไล่ ให้ ออก ไป จน เสร็จ เรียบร้อย จึง จะ มีสิทธิ รับ เงินส่วน ที่ เหลือ โจทก์ ชำระ ราคา ที่ดิน ให้ จำเลย หลัง ทำ สัญญา อีก 3 งวดงวด ละ 10,000 บาท และ ยัง ชำระ ราคา ไป อีก 13,700 บาท รวมเป็น เงินที่ โจทก์ ชำระ ให้ แก่ จำเลย แล้ว 73,700 บาท แต่ ผู้ อยู่อาศัย ใน ที่ดินพิพาท ไม่ยอม ออกจาก ที่ดิน จำเลย ได้ ฟ้องขับไล่ ผู้ อยู่อาศัย ใน ที่ดินต่อมา ประมาณ เดือน มิถุนายน 2533 ผู้ อยู่อาศัย ใน ที่ดิน ออก ไป จากที่ดินพิพาท โจทก์ เพิ่ง ทราบ เมื่อ ประมาณ เดือน กรกฎาคม 2533จึง บอกกล่าว ให้จำเลย ไป จดทะเบียน โอน ที่ดินพิพาท ให้ แก่ โจทก์ พร้อม กับรับ ชำระ ราคา ส่วน ที่ เหลือ อีก 26,300 บาท แต่ จำเลย เพิกเฉย วันที่10 กรกฎาคม 2533 โจทก์ จึง นำ เงิน 26,300 บาท ไป วาง ต่อ สำนักงานบังคับคดี และ วางทรัพย์ ประจำจังหวัด กาญจนบุรี เพื่อ ให้ จำเลย มา รับ ไปพร้อม กับ มี หนังสือ บอกกล่าว ไป ยัง จำเลย ให้ ไป รับ เงิน ดังกล่าว และจดทะเบียน โอน ที่ดินพิพาท ให้ แก่ โจทก์ จำเลย เพิกเฉย เป็นเหตุ ให้ โจทก์เสียหาย ไม่อาจ เข้า ทำประโยชน์ ใน ที่ดินพิพาท ได้ คิด เป็น ค่าเสียหาย ปี ละ20,000 บาท ปัจจุบัน ที่ดินพิพาท มี ราคา 3,000,000 บาท ขอให้ บังคับจำเลย ไป จดทะเบียน โอน ที่ดินพิพาท ตาม หนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส. 3) เลขที่ 1072 หมู่ ที่ 3 ตำบล ปากแพรก อำเภอเมืองกาญจนบุรีจังหวัด กาญจนบุรี ให้ แก่ โจทก์ โดย จำเลย เป็น ฝ่าย ออก ค่าใช้จ่าย หากจำเลย ไม่ไป ให้ ถือเอา คำพิพากษา ของ ศาล เป็น การแสดง เจตนา แทน ถ้า โอนไม่ได้ ให้ จำเลย ชำระ ราคา ที่ดิน แก่ โจทก์ 3,000,000 บาท พร้อม ด้วยดอกเบี้ย ร้อยละ เจ็ด ครึ่ง ต่อ ปี นับแต่ วันฟ้อง จนกว่า จะ ชำระ เสร็จ ให้จำเลย ใช้ ค่าเสียหาย แก่ โจทก์ อีก ปี ละ 20,000 บาท นับแต่ วันฟ้อง จนกว่าจะ จดทะเบียน โอน ที่ดินพิพาท ให้ โจทก์ และ ให้ จำเลย ไป รับ เงิน 26,300 บาทที่ โจทก์ วาง ไว้ ต่อ สำนักงาน บังคับคดี และ วางทรัพย์ประจำศาล จังหวัด กาญจนบุรี จำเลย ให้การ ว่า จำเลย ไม่ได้ ทำ หนังสือ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท และ ไม่ได้ รับ เงิน ตาม ฟ้อง ค่าเสียหาย มี จำนวน ไม่ถึง ตามฟ้อง จำเลย เป็น เจ้าของ ที่ดิน ตาม หนังสือรับรองการทำประโยชน์ซึ่ง มี นาย เทพ นางบุญรอด อยู่อาศัย ใน ที่ดิน แต่ จะ เป็น ที่ดิน ตาม หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ตาม ฟ้อง หรือไม่ ไม่รับรอง จำเลย ทำ สัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดิน กับ โจทก์ แต่ จะ เป็น ฉบับ เดียว กับ ที่ ฟ้อง หรือไม่ไม่รับรอง สัญญา ที่ ทำ กัน มี ข้อตกลง ว่า จำเลย จะ ต้อง ฟ้องขับไล่อยู่อาศัย ใน ที่ดิน ก่อน โดย โจทก์ เป็น ผู้ ออก ค่าใช้จ่าย จำเลย ฟ้องขับไล่นาย เทพ นางบุญรอดผู้ อยู่อาศัย ใน ที่ดิน แล้ว แพ้ คดี ใน ชั้นอุทธรณ์ แต่ โจทก์ ไม่ยอม ออก ค่าใช้จ่าย ใน การ ฎีกา และ บอกเลิก สัญญาจะซื้อจะขายกับ ให้ จำเลย คืนเงิน เป็นเหตุ ให้ สัญญา ระงับ จำเลย ไม่มี เงิน ค่าใช้จ่ายใน การ ดำเนินคดี จึง ถอน ฎีกา คดีถึงที่สุด โดย ที่ดินพิพาท ไม่ได้ เป็นของ จำเลย อีก ต่อไป สภาพ แห่ง หนี้ ไม่ เปิด ช่อง ให้ โจทก์ บังคับคดี แก่จำเลย ได้ ข้อตกลง ตาม สัญญาจะซื้อจะขาย เป็น เงื่อนไข บังคับ ก่อนจำเลย ฟ้องขับไล่ ผู้ อยู่อาศัย ที่ดินพิพาท แล้ว แต่ แพ้ คดี ไม่อาจ ขับไล่ได้ สัญญาจะซื้อจะขาย จึง ไม่ เกิดขึ้น โจทก์ จะ ฟ้องบังคับ ตาม สัญญาไม่ได้ โจทก์ ไม่ได้ รับ ความเสียหาย เพราะ ไม่ใช่ เจ้าของ ที่ดิน และ ไม่อาจบังคับคดี แก่ จำเลย ได้ ขอให้ ยกฟ้อง ระหว่าง พิจารณา ของ ศาลชั้นต้น นาย เทพและนางบุญรอด จันทร์สว่างผู้ร้องสอด ที่ 1 และ ที่ 2 ยื่น คำร้อง เข้า มา เป็น คู่ความ ฝ่าย ที่ สาม ว่าคดี ที่ จำเลย ฟ้องขับไล่ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ออกจาก ที่ดินพิพาท คดี ถึงที่สุด โดย ศาลอุทธรณ์ พิพากษา ให้ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ซึ่ง เป็น จำเลย ใน คดีดังกล่าว ชนะคดี ตาม คดีแพ่ง หมายเลขแดง ที่ 364/2529 ของ ศาลชั้นต้นจำเลย ไม่มี สิทธิ ใน ที่ดินพิพาท อีก ต่อไป และ จะ ต้อง จดทะเบียน โอน ที่ดินพิพาท ให้ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง ก่อน แต่ โจทก์ อายัด ที่ดินพิพาท ไว้ ใน การฟ้องคดี นี้ ผู้ร้องสอด ทั้ง สอง จึง มี ความจำเป็น เพื่อ ยัง ให้ ได้รับความ รับรอง คุ้มครอง หรือ บังคับ ตาม สิทธิ ของ ผู้ร้อ