ฎีกาที่ 1109/2534

จำเลยที่ 2 ผู้เช่าอาคารมีหนังสือถึงโจทก์ประสงค์ ที่จะรื้ออาคารพิพาทบางส่วนแล้วจะสร้างใหม่เพื่อความสวยงามความปลอดภัย และปฏิบัติให้ถูกต้องตามกฎหมาย อันเป็นการกระทำที่มุ่งหมายต่อผลประโยชน์ของจำเลยที่ 2 โดยเฉพาะไม่มีข้อความตอนใดที่ให้ถือเอาการรื้อถอนแล้วก่อสร้างอาคารพิพาทบางส่วนขึ้นใหม่เป็นการตอบแทนในการที่จำเลยที่ 2ได้เช่าอาคารพิพาททั้งหมด แม้โจทก์จะได้รับประโยชน์จากการกระทำของจำเลยที่ 2 ก็เป็นเพียงผลพลอยได้เท่านั้นมิใช่กรณีที่โจทก์ตกลงให้จำเลยที่ 2 ซ่อมแซมใหญ่ตอบแทนการเช่าอาคารพิพาทต่อไปอีก ส่วนการที่จำเลยที่ 2 ขอทำสัญญาเช่าต่อจากสัญญาเดิมไปอีก 6 ปี แต่โจทก์ให้ต่อเพียง3 ปี นั้น เป็นเพียงการตกลงกันทำสัญญาเช่าธรรมดาโดยขยายเวลาเช่าในสัญญาเดิมออกไปอีก 3 ปี มิใช่มีสัญญาต่างตอบแทนซ้อนอยู่ในสัญญาเช่าอีกโสดหนึ่งด้วย แสดงว่าสัญญาเช่าอาคารพิพาทเป็นสัญญาเช่าธรรมดามิใช่สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยทั้งสองกับบริวารออกไปจากอาคารที่จำเลยเช่าจากโจทก์ แต่โจทก์บอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้ว และใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองกับบริวารจะส่งมอบอาคารดังกล่าวคืนแก่โจทก์ จำเลยที่ 1 ให้การและฟ้องแย้งว่า เดิมจำเลยที่ 2ทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทจากผู้จัดการมรดกของนายสุทธิพงศ์ ศรีวิกรม์ มีกำหนด 3 ปี ตามฟ้อง แต่ก่อนที่จะครบกำหนดระยะเวลาตามสัญญาเช่า ผู้จัดการมรดกได้ตกลงให้จำเลยที่ 1 เช่าต่อโดยมีข้อตกลงต่อกันว่า จำเลยที่ 1 จะต้องก่อสร้างและปรับปรุงอาคารพิพาทด้วยทุนทรัพย์ของจำเลยที่ 1 เอง โดยโจทก์ยอมให้จำเลยที่ 1 เช่าอาคารดังกล่าวเป็นเวลา 10 ปี นับแต่วันที่ 2 มกราคม 2519 เป็นต้นไปหลังจากครบกำหนด 10 ปีแล้ว จำเลยที่ 1 ยอมให้สิ่งก่อสร้างเพิ่มเติมดังกล่าวตกเป็นทรัพย์สินของโจทก์ จำเลยที่ 1 ได้ทำการก่อสร้างและปรับปรุงอาคารพิพาทเสียค่าใช้จ่ายไปเป็นเงินประมาณ 1,500,000 บาท และมิได้ปฏิบัติผิดสัญญาเช่าแต่ประการใด การที่โจทก์ทั้งสี่ฟ้องขับไล่จำเลยที่ 1 ออกจากอาคารพิพาทเป็นการประพฤติผิดสัญญาต่างตอบแทนระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเหตุให้จำเลยที่ 1 ได้รับความเสียหาย ขอให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสี่ และให้โจทก์ทั้งสี่ร่วมกันใช้ค่าเสียหาย จำเลยที่ 2 ให้การว่า เมื่อครบกำหนดการเช่าแล้วจำเลยที่ 2 กับบริวารได้ขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากอาคารพิพาทแล้ว และมิได้เกี่ยวข้องกับอาคารพิพาทที่เช่าขอให้ยกฟ้อง โจทก์ทั้งสี่ให้การแก้ฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1 ว่า โจทก์ไม่เคยตกลงให้จำเลยที่ 1 เช่าอาคารพิพาทมีกำหนด 10 ปีเป็นการตอบแทนการที่จำเลยที่ 1 ก่อสร้างหรือปรับปรุงอาคารพิพาทด้วยทุนทรัพย์ของจำเลยที่ 1 การซ่อมแซมอาคารพิพาทเป็นการกระทำเพื่อประโยชน์ของจำเลยทั้งสองในการใช้สอยอาคารพิพาท สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสองไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาจำเลยที่ 1 จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายตามคำฟ้องแย้งจากโจทก์ทั้งสี่ ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยที่ 1 กับบริวารและให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 25,000 บาทนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยที่ 1 กับบริวารจะออกไปจากที่พิพาท ให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 2 และยกฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1 โจทก์และจำเลยที่ 1 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยที่ 1 ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ที่จำเลยฎีกาว่าตามหนังสือของจำเลยที่ 2 เอกสารหมาย จ.10 ประกอบกับหนังสือสัญญาเช่า เอกสารหมาย จ.12 และข้อตกลงระหว่างจำเลยที่ 1กับโจทก์ แสดงว่า สัญญาเช่าอาคารพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดานั้นเห็นว่า หนังสือของจำเลยที่ 2 ซึ่งมีไปถึงผู้จัดการมรดกของนายสุทธิพงศ์ ศรีวิกรม์ เอกสารหมาย จ.10 มีข้อความว่า"อาคารที่ดิฉันเช่าอยู่นี้ โดยเฉพาะอาคารหลังที่ติดอยู่กับริมถนนใหญ่ พระราม 4 ใคร่ขออนุญาตทำการรื้อถอนโดยด่วนเพราะอาคารทรุดมาก และสร้างผิดกฎเทศบัญญัติ จึงได้ตัดสินใจปรับปรุงก่อสร้างอาคารหลังใหม่ เพื่อความสวยงาม ความปลอดภัยและปฏิบัติให้ถูกต้องตามกฎหมายเทศบาลต่อไป ทั้งนี้เป็นผลดีด้วยกันทุกฝ่าย หวังว่าท่านคงไม่ขัดข้อง แต่อย่างไรก็ดีการก่อสร้างอาคารและปรับปรุงตบแต่งสถานที่ในบริเวณที่เช่าอยู่นี้จะต้องใช้เงินจำนวนหลายแสนบาท โดยเฉพาะการลงทุนในครั้งแรกนี้จะต้องใช้เงินอย่างน้อย 2 แสนบาท และค่อย ๆขยายปรับปรุงไปเรื่อย ๆ จนกระทั่งให้มีความสวยงามทุกส่วนในบริเวณของสถานที่เช่าซึ่งต้องใช้เงินอีกจำนวนไม่น้อยด้วยเหตุนี้ จึงขอความเห็นใจจากท่าน เพื่อให้ดิฉันได้รับความอบอุ่นในการทำมาหากิน และความมั่นคงในการลงทุนของผู้ถือหุ้น จึงขอต่ออายุสัญญาเช่ามีกำหนด 6 ปี ส่วนค่าเช่าสำหรับเดือนนี้ใคร่จะของเพราะจะทำการก่อสร้างในเดือนนี้ขณะนี้กำลังเฝ้ารอคำตอบจากท่านอยู่ เพื่อจะได้ดำเนินการต่อไป"ตอนท้ายหนังสือของจำเลยที่ 2 เอกสารหมาย จ.10 มีบันทึกของนายอุดมศักดิ์ ภาสะวณิช ผู้จัดการมรดกคนหนึ่งของนายสุทธิพงศ์ ว่า "ผมไม่ขัดข้อง เรื่องอาคารเพราะต้องรื้ออยู่แล้ว ขอดูแบบที่จะสร้างให้ใหม่ ถ้าสร้างและของค่าเช่าหนึ่งเดือนก็เห็นควร แต่การขอต่ออายุสัญญา 6 ปี นั้นนานไปควรให้เพียง 3 ปี และจะต่อให้อีก 3 ปี ภายหน้าได้"ศาลฎีกาเห็นว่าข้อความในหนังสือของจำเลยที่ 2 ดังที่กล่าวมาแล้วแสดงถึงเจตนาอันแท้จริงของจำเลยที่ 2 ว่า ประสงค์ที่จะรื้อถอนอาคารพิพาทบางส่วนคือส่วนที่ติดกับถนนพระราม 4เพราะทรุดมาก แล้วจะสร้างใหม่เพื่อความสวยงาม ความปลอดภัยและปฏิบัติให้ถูกต้องตามกฎหมาย อันเป็นการกระทำที่มุ่งหมายต่อผลประโยชน์ของจำเลยที่ 2 โดยเฉพาะไม่มีข้อความตอนใดที่ให้ถือเอาการรื้อถอนแล้วก่อสร้างอาคารพิพาทบางส่วนขึ้นใหม่เป็นการตอบแทนในการที่จำเลยที่ 2 ได้เช่าอาคารพิพาททั้งหมดแม้โจทก์จะได้รับประโยชน์จากการกระทำของจำเลยท