ฎีกาที่ 1165/2566

จำเลยร่วมที่ 1 ได้โฆษณาหรือให้คำรับรองแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในโครงการว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะบนที่ดินพิพาททั้งสองแปลงในแผ่นพับโฆษณาและแผนผังโครงการ แม้จะมิได้มีการจดแจ้งให้ปรากฏในโฉนดที่ดินพิพาททั้งสองแปลงก็ไม่ทำให้ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงไม่เป็นที่ดินสำหรับสาธารณูปโภคหรือที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะโดยเปลี่ยนเป็นที่ดินสำหรับจัดสรรเพื่อขายไปได้ โดยถือว่าข้อความในแผ่นพับโฆษณาและแผนผังโครงการเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างจำเลยร่วมที่ 1 กับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายตาม พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 มาตรา 11 และถือว่าที่ดินพิพาททั้งสองแปลงรวมทั้งสระว่ายน้ำและสวนหย่อมที่ได้จัดทำขึ้นแล้วบนที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 65722 เป็นสาธารณูปโภคและตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 วรรคหนึ่ง การที่ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 33 วรรคหนึ่ง ห้ามมิให้ผู้จัดสรรที่ดินทำนิติกรรมกับบุคคลใดอันก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะโดยพลการก็โดยวัตถุประสงค์เพื่อป้องกันมิให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้รับความเดือดร้อนเสียหายจากการใช้ประโยชน์ในที่ดินโดยมีเงื่อนไข ข้อจำกัดทำให้ไม่ได้รับความสะดวกในการใช้ สำหรับการโอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคหรือที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะไปยังบุคคลอื่นก็อาจทำให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้รับความเดือดร้อนเสียหายลักษณะเดียวกันโดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรขึ้นแล้ว ผู้จัดสรรที่ดินก็ต้องดำเนินการโอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 44 (1) (เดิม) หรือหากไม่มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ผู้จัดสรรที่ดินต้องเป็นผู้ดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใด เพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคโดยได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน หรือผู้จัดสรรที่ดินต้องจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 44 (2) หรือ (3) (เดิม) ประการหนึ่งประการใด ดังนี้ การที่ผู้จัดสรรที่ดินโอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคหรือที่ดินที่ใช้เพื่อสาธารณะไปยังบุคคลอื่นจึงเป็นนิติกรรมที่ไม่อาจกระทำได้ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 33 การซื้อขายที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 65722 ระหว่างจำเลยร่วมที่ 1 กับจำเลยร่วมที่ 2 การขายฝากที่ดินแปลงดังกล่าวระหว่างจำเลยร่วมที่ 2 กับโจทก์ และการซื้อขายที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 65657 ระหว่างจำเลยร่วมที่ 1 กับโจทก์ โดยไม่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดเพชรบุรี จึงเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 จำเลยได้จดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโดยชอบด้วย พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 แล้วจำเลยร่วมที่ 1 ในฐานะผู้จัดสรรที่ดินจึงต้องดำเนินการจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาททั้งสองแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคให้แก่จำเลยไปจัดการและดูแลบำรุงรักษาตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 44 (1) (เดิม) โดยโจทก์ไม่มีสิทธิเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาททั้งสองแปลง

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 73,858,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 70,748,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 65722 พร้อมรื้อถอนสระว่ายน้ำ ที่จอดรถ ทางเดินเท้า สวนสาธารณะ ต้นไม้ อาคารสำนักงาน พร้อมปรับพื้นผิวที่ดินของโจทก์ ให้อยู่ในสภาพเดิม ห้ามจำเลยกับบริวาร และสมาชิกนิติบุคคลอื่นของจำเลยยุ่งเกี่ยวหรือรบกวนการครอบครองที่ดินโฉนดเลขที่ 65657 ให้จำเลยชำระค่าเสียหายจากการขาดประโยชน์จากการใช้ที่ดินโฉนดเลขที่ 65722 วันละ 10,000 บาท จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดิน และรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างพร้อมปรับสภาพที่ดินและส่งมอบแก่โจทก์ในสภาพเดิม จำเลยให้การขอให้ยกฟ้องและฟ้องแย้ง ขอให้เพิกถอนนิติกรรมการขายที่ดินโฉนดเลขที่ 65657ระหว่างบริษัท พ. กับโจทก์ เมื่อวันที่ 24 สิงหาคม 2554 และเพิกถอนนิติกรรมการขายที่ดินโฉนดเลขที่ 65722 ระหว่างบริษัท พ. กับพันตรีอาณันย์ เมื่อวันที่ 10 พฤศจิกายน 2551 และเพิกถอนนิติกรรมการขายฝากระหว่างพันตรีอาณันย์กับโจทก์ เมื่อวันที่ 18 ตุลาคม 2553 ให้บริษัท พ. กับพันตรีอาณันย์โอนที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย และโอนระบบไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ ให้เป็นชื่อจำเลย หากไม่ปฏิบัติขอถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาในการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่จำเลย ห้ามมิให้โจทก์หรือบริวารยุ่งเกี่ยวหรือรบกวนการครอบครองที่ดินพิพาท โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้ง ระหว่างพิจารณา จำเลยยื่นคำร้องขอให้หมายเรียก บริษัท พ. และพันตรีอาณันย์ เข้าเป็นจำเลยร่วมกับโจทก์ในส่วนฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาต โดยให้เรียกจำเลยร่วมที่ 1 และจำเลยร่วมที่ 2 ตามลำดับ จำเลยร่วมที่ 1 ขาดนัดยื่นคำให้การ จำเลยร่วมที่ 2 ให้การ ขอให้ยกฟ้องโจทก์ ระหว่างพิจารณา จำเลยร่วมที่ 2 ถึงแก่ความตาย จำเลยยื่นคำร้องขอให้หมายเรียกนางสาวบุษราคัม บุตรของจำเลยร่วมที่ 2 เข้าเป็นคู่ความแทน ศาลชั้นต้นมีคำสั่งตั้งนางสาวบุษราคัมเป็นคู่ความแทน ศาลชั้นต้นพิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมการขายที่ดินโฉนดเลขที่ 65657 ระหว่างจำเลยร่วมที่ 1 กับโจทก์เมื่อวันที่ 24 สิงหาคม 2554 และเพิกถอนนิติกรรมการขายที่ดินโฉนดเลขที่ 65722 ระหว่างจำเลยร่วมที่ 1 กับจำเลยร่วมที่ 2 เมื่อวันที่ 10 พฤศจิกายน 2551 และเพิกถอนนิติกรรมการขายฝากระหว่างจำเลยร่วมที่ 2 กับโจทก์ เมื่อวันที่ 18 ตุลาคม 2553 ให้จำเลยร่วมทั้งสองโอนที่ดินพิพาททั้งสองแปลงดังกล่าวให้เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย และโอนระบบไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ให้เป็นชื่อจำเลย หากไม่ปฏิบัติให้ถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาในการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่จำเลย ห้ามมิให้โจทก์หรือบริวารยุ่งเกี่ยวหรือรบกวนการครอบครองที่ดินพิพาท ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย กำหนดค่าทนายความ 30,000 บาท ยกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องเดิมและที่เกี่ยวกับจำเลยร่วมทั้งสองให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 7 แผนกคดีผู้บริโภค พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องแย้งจำเลยในส่วนที่ขอให้เพิกถอนนิติกรรมการขายและขายฝากที่ดินพิพาททั้งสองแปลงระหว่างจำเลยร่วมที่ 1 กับจำเลยร่วมที่ 2 ระหว่างจำเลยร่วมที่ 1 กับโจทก์ และระหว่างจำเลยร่วมที่ 2 กับโจทก์ เมื่อวันที่ 24 สิงหาคม 2554 วันที่ 10 พฤศจิกายน 2551 และวันที่ 18 ตุลาคม 2553 และในส่วนที่ให้จำเลยร่วมทั้งสองโอนที่ดินพิพาททั้งสองแปลงเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย รวมถึงการห้ามโจทก์และบริวารเข้าไปยุ่งเกี่ยวกับที่ดินพิพาททั้งสองแปลง ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องโจทก์และฟ้องแย้งชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น โจทก์และจำเลยฎีกา โดยศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคอนุญาตให้ฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยประการแรกตามที่โจทก์ได้รับอนุญาตให้ฎีกาว่าที่ดินพิพาททั้งสองแปลงที่โจทก์ซื้อมาจากจำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 มิใช่ที่ดินส่วนกลาง (ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคหรือที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะ) ของโครงการหรือเป็นภาระจำยอมของที่ดินในโครงการของนิติบุคคลจำเลยหรือไม่ เห็นว่า โจทก์ซึ่งเป็นผู้รู้เห็นเกี่ยวกับการเสนอขายที่ดินจัดสรรของจำเลยร่วมที่ 1 เพราะเป็นผู้รับโอนที่ดินพิพาททั้งสองแปลงมิได้มาเบิกความเป็นพยานหักล้างข้อต่อสู้ของจำเลยว่าจำเลยร่วมที่ 1 มิได้โฆษณาให้คำรับรองว่าจะกันที่ดินพิพาททั้งสองแปลงไว้สำหรับสาธารณูปโภคหรือที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในโครงการ อ. แต่อย่างใด พยานโจทก์ปากนายพัฒน์พงศ์ ผู้รับมอบอำนาจโจทก์ก็เบิกความต่อศาลโดยรับทราบเรื่องราวมาจากโจทก์อีกทอดหนึ่งโดยไม่ปรากฏว่าเหตุใดโจทก์จึงไม่ได้มาเบิกความด้วยตนเองจึงเป็นพยานบอกเล่ารับฟังไม่ได้ ส่วนพยานโจทก์ปากนางสาวธันยาภรณ์ บุตรสาวโจทก์ก็ไม่รู้เห็นการโฆษณาขายที่ดินจัดส