ฎีกาที่ 1239/2552

ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงของโจทก์และที่ดินที่ใช้ปลูกสร้างตึกแถว 26 คูหาต่างเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินในโครงการหมู่บ้านจัดสรรซึ่งแบ่งแยกมาจากที่ดินแปลงใหญ่แปลงเดียวกัน โดยเขตที่ดินแปลงแรกด้านทิศใต้ติดทางหลวงและทิศเหนือติดด้านหน้าตึกแถวทั้ง 26 คูหาตลอดแนว เขตที่ดินแปลงที่สองติดด้านหลังตึกแถวทั้ง 26 คูหา ตลอดแนวเช่นเดียวกัน ซึ่งเจ้าของโครงการหมู่บ้านจัดสรรได้สร้างตึกแถวโดยทำกันสาดด้านหน้าตึกแถวล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาทด้านหน้าตึกแถว 1.5 เมตรและล้ำไปในที่ดินพิพาทด้านหลังตึกแถว 1 เมตร ทำให้เห็นได้ว่าหากเจ้าของโครงการมิได้เว้นว่างที่ดินพิพาทด้านหน้าตึกแถวไว้เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่ปลูกสร้างตึกแถวก็จะทำให้ไม่มีทางเข้าออกด้านหน้าตึกแถว ส่วนที่ดินพิพาทด้านหลังส่วนที่พ้นกันสาดก็มีเพียง 1 เมตร ซึ่งไม่น่าจะใช้ประโยชน์อย่างอื่นได้ แสดงว่าเจ้าของโครงการได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทไว้เป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะเพื่อประโยชน์ในการขายตึกแถวในโครงการนั้นเอง ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงของโจทก์จึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรรทุกแปลงในโครงการซึ่งรวมถึงที่ดินที่ตั้งตึกแถวของจำเลยที่ 1 ด้วย ส่วนการที่เจ้าของโครงการต้องเว้นระยะด้านหน้าตึกแถวให้ห่างจากทางหลวงประมาณ 6 เมตร ตามระเบียบทางหลวงนั้นเป็นการดำเนินการเกี่ยวกับการก่อสร้างหาเกี่ยวข้องหรือมีผลให้ที่ดินพิพาทไม่ตกเป็นภาระจำยอมแต่อย่างใดไม่ เมื่อที่ดินพิพาททั้งสองแปลงตกเป็นภาระจำยอม โดยผลของกฎหมาย แม้โจทก์จะได้กรรมสิทธิ์โดยการซื้อจากการขายทอดตลาดก็ไม่ทำให้ภาระจำยอมสิ้นไป โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยที่ 1 และไม่มีสิทธิเรียกค่าขาดประโยชน์จากการที่โจทก์ไม่ได้ใช้ประโยชน์ที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1 ได้

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 24243 และ 24215 ตำบลบางพลีใหญ่ อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ โดยซื่อมาจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี จำเลยทั้งสองเป็นเจ้าของอาคารพาณิชย์เลขที่ 202/24 จำเลยทั้งสองก่อสร้างหลังคากระเบื้องลอนคู่โครงเหล็ก ขนาดประมาณกว้าง 4 เมตร ยาว 5 เมตร เสาเหล็ก พื้นคอนกรีตด้านหน้าอาคารพาณิชย์ดังกล่าวรุกล้ำเข้าไปในที่ดินโฉนดเลขที่ 24243 และก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างด้านหลังอาคารนั้นรุกล้ำเข้าไปในที่ดินโฉนดเลขที่ 24215 ของโจทก์ โจทก์แจ้งให้รื้อถอนแล้ว แต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉย ขอให้ขับไล่จำเลยทั้งสองและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์โดยรื้อถอนสิ่งก่อสร้าง ขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดิน ห้ามจำเลยทั้งสองและบริวารเข้ามาเกี่ยวข้องกับที่ดินของโจทก์ หากไม่รื้อถอนขอให้โจทก์รื้อถอนแทนโดยให้จำเลยทั้งสองเสียค่าใช้จ่าย และให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าขาดประโยชน์เป็นเงินเดือนละ 10,000 บาท นับจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองและบริวารจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินของโจทก์ จำเลยที่ 1 ให้การว่า ซื้ออาคารพาณิชย์เลขที่ 202/24 ต่อจากผู้อื่น ที่ดินด้านหน้าอาคารพาณิชย์ดังกล่าวเจ้าของเดิมได้ปรับปรุงยกระดับเทพื้นคอนกรีต สร้างหลังคาและใช้ประโยชน์เข้าออกถนนสายสำโรง - บางพลี ส่วนด้านหลังก็ใช้ประโยชน์เทพื้นคอนกรีต สร้างหลังคาจนเต็มพื้นที่มาตั้งแต่ปี 2522 และจำเลยที่ 1 ครอบครองใช้สอยอย่างเป็นเจ้าของต่อมานับถึงปัจจุบันไม่ต่ำกว่า 10 ปี จำเลยที่ 1 จึงได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทด้านหน้าและด้านหลังอาคารพาณิชย์ดังกล่าวโดยการครอบครองปรปักษ์แล้ว โจทก์ทราบถึงการครอบครองที่ดินพิพาทของจำเลยที่ 1 ตั้งแต่ต้น การซื้อที่ดินของโจทก์จึงไม่สุจริต โจทก์จึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทและไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย ขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 2 ขาดนัดยื่นคำให้การ ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนหลังคาโครงเหล็กด้านหน้า และหลังคาโครงเหล็กพร้อมสิ่งปลูกสร้างด้านหลังอาคารพาณิชย์ของจำเลยที่ 1 ออกไปจากที่ดินของโจทก์ เว้นแต่ในส่วนกันสาดปูนชั้นบนซึ่งติดมากับตัวอาคารพาณิชย์ หากจำเลยที่ 1 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ กำหนดค่าทนายความให้ 3,000 บาท ให้ยกฟ้องโจทก์ในส่วนของจำเลยที่ 2 ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 ให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงได้ จำเลยที่ 1 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาแก้เป็นให้ยกคำขอในส่วนที่ให้โจทก์เป็นผู้รื้อถอนโดยให้จำเลยที่ 1 เสียค่าใช้จ่าย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่ได้โต้เถียงกันในชั้นฎีการับฟังได้ในเบื้องต้นว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 24243 และ 24215 ตำบลบางพลีใหญ่ อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ โดยการซื้อมาจากขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี ปรากฏตามสำเนาโฉนดที่ดิน จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 24234 ตำบลบางพลีใหญ่ อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ พร้อมสิ่งปลูกสร้างตึกแถวสามชั้น ปรากฏตามสำเนาโฉนดที่ดินที่ดินโฉนดเลขที่ 24243 ของโจทก์อยู่ด้านหน้าตึกแถวของจำเลยที่ 1 ทิศใต้ของที่ดินดังกล่าวติดทางหลวงแผ่นดินสายสำโรง - บางพลี - บางบ่อ ส่วนโฉนดที่ดินเลขที่ 24215 ของโจทก์อยู่ด้านหลังตึกแถวของจำเลยที่ 1 ตามแผนที่วิวาท เดิมที่ดินพิพาททั้งสองแปลงของโจทก์และที่ดินของจำเลยที่ 1 เป็นที่ดินโครงการจัดสรรหมู่บ้านบางพลีนครของบริษัท ป. พายัพพิริยะกิจ จำกัด ซึ่งก่อสร้างอาคารพาณิชย์จำนวน 26 คูหา เมื่อปี 2522 นายประทุม ซื้อที่ดินและตึกแถวของจำเลยที่ 1 ดังกล่าวมาจากบริษัท ป. พายัพพิริยะกิจ จำกัด หลังจากนั้นนายประทุมก่อสร้างกันสาดและหลังคาโรงเหล็กด้านหน้าตึกแถวยื่นออกมาจากตัวอาคารรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ ส่วนด้านหลังได้ก่อสร้างกันสาด ก่ออิฐกั้นห้องล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ตามภาพถ่ายและแผนที่วิวาท ต่อมาปี 2533 จำเลยที่ 1 ซื้ออาคารพาณิชย์ตึกแถวพร้อมที่ดินดังกล่าวจากนายประทุมและครอบครองการทำประโยชน์ต่อเนื่องจากนายประทุมตลอดมา โจทก์ได้ซื้อที่ดินทั้งสองแปลงจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลเมื่อปี 2543 จากนั้นโจทก์แจ้งให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำออกไปจากที่ดินทั้งสองแปลงของโจทก์แต่จำเลยที่ 1 เพิกเฉย คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประเด็นแรกว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยที่ 1 ให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินพิพาทของโจทก์หรือไม่ โจทก์ฎีกาว่า ที่ดินในส่วนที่จำเลยที่ 1 รุกล้ำของโจทก์ทั้งสองแปลงไม่ตกเป็นภาระจำยอมแก