ฎีกาที่ 13067/2558

ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 วรรคสอง, 29 วรรคสอง การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 (คือ ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง) โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง และตามประกาศขายทอดตลาดห้องชุดพิพาทได้ระบุเงื่อนไขการขายทอดตลาดไว้ว่า ผู้ซื้อต้องตรวจสอบภาระหนี้สินก่อนและผู้ซื้อได้ต้องเป็นผู้ชำระหนี้ค้างชำระต่อนิติบุคคลอาคารชุดก่อนจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ได้ กรณีถือได้ว่าโจทก์ทราบจากประกาศการขายทอดตลาดมาก่อนที่จะเข้าสู้ราคาซื้อห้องชุดพิพาททั้งสามจากการขายทอดตลาดแล้วว่าจะต้องสอบภาระหนี้สินส่วนกลางเองว่ามีหรือไม่ มิใช่ดูจากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี และถ้าโจทก์ซื้อได้ โจทก์ต้องชำระหนี้ดังกล่าว ดังนั้น โจทก์จึงไม่อาจอ้างว่าไม่ทราบว่าห้องชุดพิพาททั้งสามมีหนี้ส่วนกลางที่ค้างชำระ แม้ว่าโจทก์สอบถามเจ้าพนักงานที่ดินและเจ้าพนักงานบังคับคดีแล้ว เมื่อโจทก์ไม่มีหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากผู้แทนหรือผู้จัดการของอาคารชุด บ. เนื่องจากไม่ยอมชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางพร้อมเงินเพิ่มที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาททั้งสามคนเดิมค้างชำระจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 จึงไม่ต้องออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้โจทก์ซึ่งเป็นกรณีที่ชอบด้วย พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 วรรคสองแล้ว

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ห้องชุดเลขที่ 38/928, 38/612 และ 38/601 ของอาคารชุดบ้านสวน แจ้งวัฒนะ ซี ทะเบียนอาคารชุดเลขที่ 1/2544 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 9878 แขวงสีกัน เขตดอนเมือง กรุงเทพมหานคร ให้จำเลยทั้งสองยกเลิกการระงับการให้บริการส่วนรวม การใช้ทรัพย์ส่วนกลางและการออกเสียงในการประชุมใหญ่แก่โจทก์ หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสอง ให้จำเลยทั้งสองชำระค่าเสียหาย เดือนละ 15,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยทั้งสองให้การและจำเลยที่ 1 ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้อง และบังคับโจทก์ชำระเงิน 193,411.01 บาท พร้อมเงินเพิ่มอัตราร้อยละ 20 ต่อปี ของต้นเงิน 110,592 บาท นับถัดจากวันฟ้องแย้งจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลยที่ 1 โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ชำระเงิน 84,000 บาท ให้แก่จำเลยที่ 1 พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 72,000 บาท นับแต่วันที่ 15 พฤษภาคม 2556 จนกว่าจะชำระเสร็จ เมื่อโจทก์ชำระครบถ้วนแล้ว ให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ของห้องชุดเลขที่ 38/928, 38/612 และ 38/601 ของอาคารชุดบ้านสวนแจ้งวัฒนะ ซี ทะเบียนอาคารชุดเลขที่ 1/2544 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 9878 แขวงสีกัน เขตดอนเมือง กรุงเทพมหานคร และให้จำเลยที่ 1 ยกเลิกการระงับการให้บริการส่วนรวม การใช้ทรัพย์ส่วนกลาง และการออกเสียงในการประชุมใหญ่แก่โจทก์ หากจำเลยที่ 1 ไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก ให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 2 ค่าฤชาธรรมเนียมตามฟ้องและฟ้องแย้งให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 ชำระดอกเบี้ยนับแต่วันที่ 3 พฤษภาคม 2556 จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ส่วนอุทธรณ์ของโจทก์ให้ยก ให้คืนค่าธรรมเนียมศาลชั้นอุทธรณ์ทั้งหมดและค่าขึ้นศาลในศาลชั้นต้นที่เสียเกินมา 600 บาท แก่โจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์นอกจากที่สั่งคืนให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้แย้งในชั้นฎีการับฟังได้ว่า จำเลยที่ 1 เป็น นิติบุคคลตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 จำเลยที่ 2 เคยเป็นผู้จัดการของจำเลยที่ 1 ต่อมาได้ลาออกจากการเป็นผู้จัดการเมื่อวันที่ 31 สิงหาคม 2555 โจทก์ซื้อห้องชุดในอาคารชุดของจำเลยที่ 1 จำนวน 3 ห้อง คือ ห้องชุดเลขที่ 38/928, 38/612, 86/601 จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี โจทก์ทำหนังสือแจ้งขอให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ เพื่อที่จะได้นำไปขอ จดทะเบียนรับโอนห้องชุดมาเป็นกรรมสิทธิ์โจทก์ต่อเจ้าพนักงานที่ดิน แต่จำเลยที่ 1 อ้างว่าเจ้าของเดิมของห้องชุดทั้งสามค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางรวมทั้งเงินเพิ่มตามข้อบังคับของจำเลยที่ 1 จึงไม่ยินยอมออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้โจทก์ คดียุติตามที่คู่ความแถลงรับกันว่า จำเลยที่ 2 พ้นจากการเป็นผู้จัดการของจำเลยที่ 1 แล้วในวันที่โจทก์มีหนังสือถึงจำเลยที่ 1 ขอให้ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ และคดียุติตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นว่า ศาลชั้นต้นให้ยกเลิกการระงับการให้บริการส่วนรวม การใช้ทรัพย์ส่วนกลาง กับการออกเสียงในการประชุมใหญ่แก่โจทก์ หากจำเลยที่ 1 ไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา และยกฟ้องจำเลยที่ 2 ดังนั้น จำเลยที่ 2 จึงไม่ต้องรับผิดตามฟ้องต่อโจทก์ คดีมีปัญหาตามฎีกาโจทก์ว่า จำเลยที่ 1 ต้องออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่โจทก์ตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์หรือไม่ เห็นว่า ปัญหานี้ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยไว้แล้วว่า ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 วรรคสอง, 29 วรรคสอง การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 (คือ ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง) โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง และตามประกาศขายทอดตลาดห้องชุดพิพาทได้ระบุเงื่อนไขการขายทอดตลาดไว้ว่า ผู้ซื้อต้องตรวจสอบภาระหนี้สินก่อนและผู้ซื้อได้ต้องเป็นผู้ชำระหนี้ค้างชำระต่อนิติบุคคลอาคารชุดก่อนจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ได้ โจทก์ไม่ได้โต้แย้งคำวินิจฉัยดังกล่าวของศาลอุทธรณ์ ค่าใช้จ่ายส่วนกลางนั้นเป็นไปตามที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยไว้ กรณีถือได้ว่าโจทก์ทราบจากประกาศการขายทอดตลาดมาก่อนที่จะเข้าสู้ราคาซื้อห้องชุดพิพาททั้งสามจากการขายทอดตลาดแล้วว่าจะต้องสอบภาระหนี้สินส่วนกลางเองว่ามีหรือไม่ มิใช่ดูจากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี และถ้าโจทก์ซื้อได้ โจทก์ต้องชำระหนี้ดังกล่าว ดังนั้น โจทก์จึงไม่อาจอ้างว่าไม่ทราบว่าห้องชุดพิพาททั้งสามมีหนี้ส่วนกลางที่ค้างชำระ แม้ว่าโจทก์ส