ฎีกาที่ 13764/2557

โจทก์ที่ 2 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและตึกแถวพิพาทกับจำเลยแล้วเข้าไปซ่อมแซมปรับปรุงตึกแถวพิพาท โดยต่อเติมบริเวณด้านหลังซึ่งเป็นทางเดิน สร้างผนังปิดทางเดิน สร้างเพิ่มเติมพื้นชั้นลอย เพิ่มความสูงของอาคารเป็น 4 ชั้น ก่อสร้างโครงหลังคาเหล็กต่อจากชั้นที่ 4 ขึ้นไป จึงเชื่อได้ว่าในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและตึกแถวพิพาทนั้น จำเลยไม่ได้บอกกล่าวให้โจทก์ที่ 2 ทราบว่ามีพื้นชั้นลอยด้านหลังที่จำเลยยังไม่ได้รื้อถอนให้แล้วเสร็จตามคำสั่งของสำนักงานเขตจอมทอง ซึ่งหากจำเลยได้บอกกล่าวให้โจทก์ที่ 2 ทราบข้อเท็จจริงนี้แล้ว ไม่น่าเชื่อว่าโจทก์ที่ 2 จะกล้าเสี่ยงต่อเติมอาคารหลายรายการและเสียค่าใช้จ่ายมากมายโดยไม่ตรวจสอบข้อเท็จจริงก่อน ถือได้ว่าโจทก์ที่ 2 ทำสัญญาจะซื้อที่ดินและตึกแถวพิพาทจากจำเลยโดยสำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์สินซึ่งตามปกติถือว่าเป็นสาระสำคัญ สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวจึงเป็นโมฆียะตาม ป.พ.พ. มาตรา 157 แม้โจทก์ที่ 2 ไม่ได้บอกล้างโมฆียะกรรม แต่การฟ้องคดีนี้มีผลเท่ากับเป็นการบอกล้างโมฆียะกรรมนั้นแล้ว สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวจึงเป็นโมฆะมาแต่เริ่มแรก คู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามมาตรา 176 วรรคหนึ่ง คู่สัญญาแต่ละฝ่ายไม่อาจอาศัยสัญญาจะซื้อจะขายมาเป็นข้ออ้างเพื่อเรียกร้องค่าเสียหายใดๆ ต่อกันได้ จำเลยต้องรับผิดต่อโจทก์ที่ 2 เพียงคืนเงินค่าที่ดินและตึกแถวพิพาทพร้อมดอกเบี้ยเท่านั้น โจทก์ที่ 2 ไม่อาจเรียกร้องค่าเสียหายใดๆ จากจำเลยได้อีก คำฟ้องของโจทก์ที่ 2 มิได้กล่าวอ้างหรือตั้งประเด็นเกี่ยวกับความรับผิดฐานละเมิด ศาลจึงไม่อาจพิพากษาให้จำเลยใช้ค่าเสียหายในกรณีละเมิดได้เพราะจะเป็นการพิพากษาเกินคำขอและเป็นเรื่องนอกฟ้องนอกประเด็นซึ่งต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 วรรคหนึ่ง

โจทก์ทั้งสองฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยและให้จำเลยชำระเงิน 11,078,330 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 82276 และเลขที่ 82277 ตำบลบางมด อำเภอบางขุนเทียน กรุงเทพมหานคร พร้อมสิ่งปลูกสร้างตึกแถวเลขที่ 40/586 และเลขที่ 40/587 บนที่ดินดังกล่าว ระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลย ให้จำเลยคืนเงิน 2,500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 15 ตุลาคม 2550) จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ทั้งสอง ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ทั้งสอง โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท ค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนในทุนทรัพย์ที่โจทก์ทั้งสองชนะคดี คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก โจทก์ที่ 2 และจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ โจทก์ทั้งสองฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์โดยโจทก์ทั้งสองและจำเลยไม่โต้แย้งในชั้นฎีกาว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 82276 และเลขที่ 82277 ตำบลบางมด อำเภอบางขุนเทียน กรุงเทพมหานคร พร้อมตึกแถวเลขที่ 40/586 และเลขที่ 40/587 ซึ่งปลูกสร้างอยู่บนที่ดินดังกล่าวเป็นของนายทนงชัย สำนักงานเขตจอมทองมีคำสั่งให้รื้อถอนอาคารส่วนที่ต่อเติมทั้งหมดและห้ามเข้าใช้อาคาร จำเลยซื้อที่ดินและตึกแถวพิพาทมาจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี เมื่อซื้อมาแล้วจำเลยได้รื้อถอนอาคารส่วนที่ดัดแปลงตามคำสั่งของสำนักงานเขตจอมทองบางส่วนแล้ว คงเหลือเฉพาะพื้นชั้นลอยด้านหลังที่ยังไม่ได้รื้อถอน โจทก์ที่ 2 ทำสัญญาจะซื้อที่ดินและตึกแถวพิพาทจากจำเลยในราคา 2,500,000 บาท โจทก์ที่ 2 เข้าซ่อมแซมและปรับปรุงตึกแถวพิพาทโดยได้รับความยินยอมจากจำเลย จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ที่ 1 ซึ่งเป็นตัวแทนของโจทก์ที่ 2 ครั้นโจทก์ที่ 1 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ที่ 2 สำนักงานเขตจอมทองมีคำสั่งให้โจทก์ที่ 2 ระงับการดัดแปลงอาคาร ห้ามใช้หรือเข้าไปในส่วนใด ๆ ของอาคาร ให้ดำเนินการแก้ไขและยื่นคำขอรับใบอนุญาตดัดแปลงอาคารและสำนักงานเขตจอมทองมีคำสั่งให้โจทก์ที่ 2 รื้อถอนอาคารส่วนที่ดัดแปลงทั้งหมด สำหรับโจทก์ที่ 1 นั้น แม้ฎีกาของโจทก์ทั้งสองระบุว่า โจทก์ทั้งสองขอยื่นฎีกาคัดค้านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ แต่โจทก์ที่ 1 ไม่ได้โต้แย้งคัดค้านคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ว่าโจทก์ที่ 1 เป็นตัวแทนของโจทก์ที่ 2 โจทก์ที่ 1 ไม่มีอำนาจฟ้องว่าไม่ถูกต้องอย่างไร เป็นฎีกาที่ไม่ชัดแจ้ง จึงไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ที่ 2 ว่า มีเหตุเพิกถอนนิติกรรมซื้อขายที่ดินและตึกแถวพิพาทระหว่างโจทก์ที่ 2 กับจำเลยหรือไม่ เห็นว่า หลังจากโจทก์ที่ 2 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและตึกแถวพิพาทกับจำเลยแล้ว โจทก์ที่ 2 ได้เข้าไปดำเนินการซ่อมแซมและปรับปรุงตึกแถวพิพาทซึ่งข้อเท็จจริงได้ความจากนางสาวดวงพรเบิกความตอบทนายจำเลยถามค้านว่า โจทก์ที่ 2 ได้ต่อเติมบริเวณด้านหลังซึ่งเป็นทางเดินโดยสร้างผนังปิดทางเดิน สร้างเพิ่มเติมพื้นชั้นลอย เพิ่มความสูงของอาคารเป็น 4 ชั้น ก่อสร้างโครงหลังคาเหล็กต่อจากชั้นที่ 4 ขึ้นไป จึงเชื่อได้ว่าในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและตึกแถวพิพาทนั้น จำเลยไม่ได้บอกกล่าวให้โจทก์ที่ 2 ทราบว่ามีพื้นชั้นลอยด้านหลังที่จำเลยยังไม่ได้รื้อถอนให้แล้วเสร็จตามคำสั่งของสำนักงานเขตจอมทอง ซึ่งหากจำเลยได้บอกกล่าวให้โจทก์ที่ 2 ทราบข้อเท็จจริงนี้แล้ว ไม่น่าเชื่อว่าโจทก์ที่ 2 จะกล้าเสี่ยงต่อเติมอาคารหลายรายการและเสียค่าใช้จ่ายมากมายโดยไม่ตรวจสอบข้อเท็จจริงก่อน พยานหลักฐานของโจทก์มีน้ำหนักดีกว่าพยานหลักฐานของจำเลย ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า ในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและตึกแถวพิพาท จำเลยไม่ได้บอกกล่าวให้โจทก์ที่ 2 ทราบว่ามีพื้นชั้นลอยด้านหลังที่จำเลยยังไม่ได้รื้อถอนตามคำสั่งของสำนักงานเขตจอมทอง เช่นนี้ถือได้ว่าโจทก์ที่ 2 เข้าทำสัญญาจะซื้อที่ดินและตึกแถวพิพาทจากจำเลยโดยสำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์สินซึ่งตามปกติถือว่าเป็นสาระสำคัญ สัญญาจะซื้อจะขายจึงเป็นโมฆียะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 157 วรรคหนึ่งและวรรคสอง แม้โจทก์ที่ 2 ไม่ได้บอกล้างโมฆียะกรรม แต่การฟ้องคดีนี้มีผลเท่ากับเป็นการบอกล้างโมฆียะกรรมนั้นแล้ว สัญญาจะซื้อจะขายจึงเป็นโมฆะมาแต่เริ่มแรก คู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม ตามมาตรา 176 วรรคหนึ่ง คู่สัญญาแต่ละฝ่ายไม่อาจอาศัยสัญญาจะซื้อจะขายมาเป็นข้ออ้างเพื่อเรียกร้องค่าเสียหายใด ๆ ต่อกันได้ จำเลยต้องรับผิดต่อโจทก์ที่ 2 เพียงคืนเง