ฎีกาที่ 1379/2559

เจ้าพนักงานบังคับคดีขายทอดตลาดที่ดินสี่แปลงรวมกันโดยมิได้แยกขายรายแปลง การโอนสิทธิครอบครองที่ดินทั้งสี่แปลงให้แก่ผู้ซื้อทรัพย์ต้องกระทำโดยครบถ้วนให้ถูกต้องตามความประสงค์อันแท้จริงแห่งมูลหนี้ มิฉะนั้นผู้ร้องซึ่งเป็นผู้ซื้อทรัพย์ชอบที่จะปฏิเสธไม่ยอมรับชำระหนี้ได้ ก่อนถึงกำหนดชำระราคาที่ดินทั้งสี่แปลงส่วนที่เหลือ บริษัท พ. ฟ้องจำเลยขอให้เพิกถอนหนังสือรับรองการทำประโยชน์ของที่ดิน 1 ใน 4 แปลง โดยอ้างว่าออกเอกสารทับที่ดินของบริษัท พ. ดังนี้เมื่อการซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดยังไม่เสร็จสมบูรณ์ ผู้ร้องอาจไม่ได้รับความคุ้มครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1330 จนเป็นที่เสียหายแก่ผู้ร้องในภายหลังได้ ทั้งผู้ร้องนำสืบว่าพร้อมชำระราคาที่ดินที่เหลือได้ กรณีจึงมิใช่ความผิดของผู้ร้องหรือเป็นเรื่องที่ผู้ร้องหาเหตุไม่ชำระราคาภายในกำหนด ถือได้ว่าเป็นกรณีมีพฤติการณ์พิเศษที่จะให้เลื่อนกำหนดเวลาชำระราคาที่ดินทั้งสี่แปลงที่เหลือไปจนกว่าคดีที่บริษัท พ. ฟ้องจำเลยจะมีคำพิพากษาถึงที่สุด

คดีสืบเนื่องมาจากศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 32,900,000 บาท แก่โจทก์ พร้อมดอกเบี้ยกับค่าฤชาธรรมเนียม หากไม่ชำระให้ยึดที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 90 ถึง 92 และ 94 ตำบลแก่งกระจาน (สองพี่น้อง) กิ่งอำเภอแก่งกระจาน จังหวัดเพชรบุรี พร้อมสิ่งปลูกสร้าง ออกขายทอดตลาดนำเงินมาชำระ หากได้เงินไม่พอชำระให้บังคับคดีจากทรัพย์สินอื่นของจำเลยชำระจนครบถ้วน ศาลอุทธรณ์และศาลฎีกาพิพากษายืน จำเลยไม่ชำระ โจทก์ขอให้บังคับคดี เจ้าพนักงานบังคับคดียึดที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ของจำเลยและประกาศขายทอดตลาดรวมกันโดยปลอดจำนอง ผู้ร้องซื้อได้ในราคา 20,110,000 บาท โดยได้ทำหนังสือสัญญาซื้อขายและวางเงินมัดจำต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีในวันเดียวกันจำนวน 1,436,500 บาท และครบกำหนดชำระที่เหลืออีก 18,673,500 บาท ภายในวันที่ 12 เมษายน 2556 ตามที่เจ้าพนักงานบังคับคดีอนุญาตให้ขยาย วันที่ 9 เมษายน 2556 ผู้ร้องยื่นคำร้องขอให้เจ้าพนักงานบังคับคดีขยายเวลาการชำระเงินค่าซื้อทรัพย์ที่เหลือไปอีกสามเดือนนับแต่วันครบกำหนดอ้างว่า บริษัทเพชรไทยพัฒนา จำกัด ยื่นฟ้องจำเลยต่อศาลชั้นต้นตามคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 372/2556 ว่าหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 91 ออกโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายทับที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 6 เล่ม 16 หน้า 141 หมู่ที่ 6 ตำบลสองพี่น้อง อำเภอท่ายาง จังหวัดเพชรบุรี ของโจทก์เต็มทั้งแปลง จำเลยซึ่งเป็นผู้รับโอนจึงไม่มีสิทธิครอบครองโดยชอบ ขอให้พิพากษาว่าโจทก์เป็นผู้มีสิทธิครอบครองและเพิกถอนหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 91 เจ้าพนักงานบังคับคดีอนุญาตให้ขยายเวลาการชำระค่าซื้อทรัพย์ไปถึงวันที่ 12 กรกฎาคม 2556 ต่อมาวันที่ 10 มิถุนายน 2556 ผู้ร้องยื่นคำร้องขอให้เจ้าพนักงานบังคับคดีขยายเวลาการชำระค่าซื้อทรัพย์ไปจนกว่าคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 372/2556 ของศาลจังหวัดเพชรบุรีถึงที่สุดและไม่ขัดข้องหากเจ้าพนักงานบังคับคดีจะให้ยกเลิกสัญญาซื้อขาย เจ้าพนักงานบังคับคดียกคำร้องและให้ผู้ร้องชำระค่าซื้อทรัพย์ที่เหลือภายในกำหนด วันที่ 12 กรกฎาคม 2556 ผู้ร้องยื่นคำร้องว่า ผู้ร้องซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีรวมสี่แปลง หากหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดินต้องถูกเพิกถอนเพราะออกโดยไม่ชอบเนื่องจากทับที่ดินของบริษัทเพชรไทยพัฒนา จำกัด ซึ่งได้ยื่นฟ้องจำเลยขอให้เพิกถอนหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 372/2556 ของศาลจังหวัดเพชรบุรี แม้ผู้ร้องจะชำระราคาครบถ้วน ผู้ร้องก็ไม่อาจรับมอบที่ดินและจดทะเบียนรับโอนสิทธิครอบครองที่ดินทั้งสี่แปลงได้เพราะไม่มีที่ดินจะส่งมอบให้แก่ผู้ร้อง การซื้อขายก็ไม่อาจสำเร็จบริบูรณ์ ขอให้มีคำสั่งขยายเวลาชำระค่าซื้อทรัพย์ที่เหลือ 18,673,500 บาท ไปอีก 3 เดือน นับแต่ผลถึงที่สุดตามคำสั่งเจ้าหน้าที่หรือตามคำพิพากษาหรือคำสั่งของศาลในคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 327/2556 ของศาลจังหวัดเพชรบุรี หรือให้ยกเลิกการขายที่ดินทั้งสี่แปลงและหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินที่ผู้ร้องได้ทำไว้กับเจ้าพนักงานบังคับคดี กับคืนเงินมัดจำ 1,436,500 บาท แก่ผู้ร้อง โจทก์ยื่นคำคัดค้านว่า ผู้ร้องไม่มีสิทธิขอขยายเวลาชำระค่าซื้อทรัพย์อีกได้ สิทธิในที่ดินทั้งสี่แปลงที่ผู้ร้องซื้อได้จากการขายทอดตลาดย่อมได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 คำพิพากษาหรือคำสั่งศาลในคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 327/2556 ของศาลจังหวัดเพชรบุรี ไม่ทำให้การขายทอดตลาดทรัพย์สินที่สมบูรณ์แล้วเสียไป ผู้ร้องไม่ชำระค่าที่ดินที่เหลือภายในกำหนด เจ้าพนักงานบังคับคดีริบมัดจำของผู้ร้องได้ ขอให้ยกคำร้อง ศาลชั้นต้นยกคำร้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ ผู้ร้องอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ ผู้ร้องฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของผู้ร้องว่า มีเหตุที่จะขยายเวลาชำระค่าซื้อทรัพย์ที่เหลือหรือยกเลิกการขายทอดตลาดตามคำร้องของผู้ร้องหรือไม่ เห็นว่า ที่ดินทั้งสี่แปลงที่ผู้ร้องซื้อได้จากการขายทอดตลาดเป็นที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เป็นหลักฐาน ซึ่งเจ้าของมีเพียงสิทธิครอบครอง การโอนสิทธิครอบครองให้แก่ผู้ร้องซึ่งซื้อได้จากการขายทอดตลาด นอกจากจะต้องจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในทะเบียนที่ดินให้ผู้ร้องแล้วยังจะต้องมอบการครอบครองที่ดินให้แก่ผู้ร้องเพื่อให้ได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองตามกฎหมาย คดีนี้เจ้าพนักงานบังคับคดีขายทอดตลาดที่ดินสี่แปลงรวมกันไปโดยมิได้แยกขายเป็นรายแปลง การโอนสิทธิครอบครองในที่ดินทั้งสี่แปลงซึ่งเป็นวัตถุแห่งสัญญาซื้อขายให้แก่ผู้ร้อง จึงต้องกระทำโดยครบถ้วนให้ถูกต้องตามความประสงค์อันแท้จริงแห่งมูลหนี้ มิฉะนั้นผู้ร้องก็ชอบที่จะปฏิเสธไม่ยอมรับชำระหนี้ได้ แต่ก่อนถึงกำหนดชำระค่าซื้