ฎีกาที่ 1486/2538

แม้จำเลยจะประกาศโฆษณาในหนังสือพิมพ์รายวันเพื่อขายอาคารชุดที่จำเลยที่ 1 จะดำเนินการก่อสร้างโดยมีภาพประกอบ และได้จัดทำหนังสือแสดงโครงการอาคารชุดดังกล่าวโฆษณาแจกจ่ายแก่บุคคลทั่วไป แต่เมื่อโจทก์ไปติดต่อขอซื้อห้องชุดของอาคารชุดจากจำเลย ทั้งสองฝ่ายได้ทำสัญญาจองและซื้อห้องชุดไว้เป็นหลักฐานสัญญาดังกล่าวระบุว่าแผนที่อาคารชุดแนบท้ายสัญญามีไว้เพื่อวัตถุประสงค์ในการแสดงแบบที่ตั้ง หมายเลข และขนาดของห้องชุดเท่านั้นแผนที่ดังกล่าวไม่ได้ก่อให้เกิดการรับรองในเรื่องดังกล่าวแต่อย่างใดทั้งสิ้น สำหรับข้อสัญญาอื่น ๆ ได้ระบุรายละเอียดของห้องชุดที่โจทก์จะซื้อ ราคาซื้อขาย กำหนดเวลาแล้วเสร็จกำหนดเวลาโอนกรรมสิทธิ์ สิทธิและหน้าที่ของโจทก์กับจำเลยที่มีต่อกัน แสดงว่าโจทก์และจำเลยประสงค์จะผูกพันเกี่ยวกับการซื้อขายห้องชุดตามสัญญาที่ทำกันไว้ หาได้ประสงค์จะผูกพันตามประกาศโฆษณาทางหนังสือพิมพ์หรือหนังสือแสดงโครงการของจำเลยไม่ การซื้อขายห้องชุดระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงมิใช่เป็นการซื้อขายตามคำพรรณนา สัญญาจองและซื้อห้องชุดระบุว่า ค่าภาษี ค่าธรรมเนียมค่าอากรแสตมป์ และค่าใช้จ่ายใด ๆ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ผู้ซื้อคือโจทก์จะเป็นผู้ออกเองทั้งสิ้นแต่การที่โจทก์และจำเลยยื่นคำขอจดทะเบียนห้องชุดโดยโจทก์ให้ปากคำต่อเจ้าพนักงานว่าโจทก์ยินดีชำระค่าธรรมเนียมและอากรในการจดทะเบียน ส่วนภาษีเงินได้ จำเลยต้องเป็นผู้ชำระนั้นเป็นการโต้แย้งกันเกี่ยวกับการตีความในข้อตกลงตามสัญญา ยังถือไม่ได้ว่าโจทก์มีเจตนาไม่ปฏิบัติตามสัญญาจำเลยจะอ้างข้อโต้แย้งดังกล่าวบอกเลิกสัญญาและริบเงินที่โจทก์ชำระไปแล้วไม่ได้

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นนิติบุคคล จำเลยที่ 1 และที่ 4 เป็นนิติบุคคลเช่นกัน จำเลยที่ 2 และที่ 3 ต่างเป็นกรรมการของจำเลยที่ 1และที่ 4 โดยจำเลยที่ 2 หรือที่ 3 กระทำการแทนจำเลยที่ 1 ได้และจำเลยที่ 2 กระทำการแทนจำเลยที่ 4 ได้ เมื่อประมาณปลายปี2524 ถึงต้นปี 2525 จำเลยที่ 1 ได้ประกาศโฆษณาในหนังสือพิมพ์ขายอาคารชุดที่จำเลยที่ 1 กำหนดจะก่อสร้างบนที่ดินเนื้อที่ 5 ไร่อันเป็นที่ดินติดแม่น้ำเจ้าพระยาตรงข้ามโรงแรมรอยัลออคิด ซึ่งจำเลยที่ 1 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าว โดยจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 ที่ 3 ในฐานะกรรมการบริษัทและในฐานะส่วนตัวได้ร่วมกันพรรณนาในคำโฆษณาประกาศขายอาคารชุดว่า อาคารชุดที่จำเลยที่ 1จะดำเนินการก่อสร้างมีชื่อว่า"ริเวอร์เฮ้าส์" (แปลเป็นภาษาไทยว่า"บ้านริมฝั่งแม่น้ำ") เป็นอาคารชุดแห่งเดียวที่ตั้งบนฝั่งแม่น้ำจำเลยภูมิใจที่จะนำมาซึ่งการกลับไปสู่การดำเนินชีวิตแบบ "กลับสู่แม่น้ำ" อีกครั้งหนึ่ง ที่อยู่อาศัยมองเห็นทิวทัศน์ แม่น้ำ เป็นอาคารชุดแห่งเดียวที่รับประกันอย่างไม่มีเงื่อนไขว่าจะไม่มีสิ่งก่อสร้างใด ๆ ขึ้นมาขวางทิวทัศน์ ของท่าน การดำเนินชีวิตแบบ "กลับสู่แม่น้ำ"เป็นการกลับไปสู่การดำเนินชีวิตของคนเมืองหลวงแบบเก่าอย่างแท้จริง"ริเวอร์เฮ้าส์" บนเนื้อที่ 5 ไร่ โดยมีแม่น้ำอยู่ตรงบันไดประตูบ้านของท่าน มีความใหญ่โต โอ่โถง "ริเวอร์เฮ้าส์"สถานที่พักผ่อนริมแม่น้ำและมีภาพอาคารชุดประกอบด้วย โดยภาพอาคารชุดได้แสดงให้เห็นระเบียบที่อยู่ติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา สนามหญ้าริมแม่น้ำและบันไดที่สามารถเดินลงสู่ท่าเรือริมแม่น้ำและจำเลยทั้งสามยังได้ร่วมกันจัดทำหนังสือแสดงโครงการเป็นคำพรรณนา เพื่อขายอาคารชุดของจำเลยที่ 1 แจกจ่ายให้แก่ผู้สนใจอีกด้วย โดยจำเลยทั้งสามได้พรรณนาประกอบภาพสี มีสาระสำคัญเช่นเดียวกับได้ที่พรรณนาในคำโฆษณาประกาศขายทางหนังสือพิมพ์และยังได้พรรณนาต่อไปถึงความสะดวก 19 ประการ ที่ผู้ซื้อจะได้รับ อาทิ ในข้อ 10 พรรณนาว่าอาคารชุดตั้งอยู่ ณ บริเวณที่ใหญ่โตกว้างขวางบนเนื้อที่ 5 ไร่ข้อ 17. มีบริการเรือรับส่งข้ามฟากสำหรับผู้เป็นเจ้าของอาคารชุดคำพรรณนาในหนังสือแสดงโครงการของจำเลยนี้มีภาพประกอบด้วยเป็นภาพอาคารชุดภาพเดียวกับที่จำเลยได้โฆษณาทางหนังสือพิมพ์และนิตยสารอื่น ๆ ตามภาพถ่ายหนังสือแสดง โครงการเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 5 อาคารชุดที่จำเลยทั้งสามร่วมกันว่าตั้งอยู่บนที่ดินริมฝั่งแม่น้ำเนื้อที่ 5 ไร่ ก็คือที่ดินโฉนดเลขที่ 936 ตำบลบางไส้ไก่ฝั่งเหนือ อำเภอบางลำภูล่าง กรุงเทพมหานคร อันเป็นที่ดินติดแม่น้ำเจ้าพระยาด้านฝั่งธนบุรี ซึ่งจำเลยที่ 1 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์และจำเลยได้ใช้เป็นที่ก่อสร้างอาคารชุด จากคำโฆษณาอันเป็นคำพรรณนาเพื่อขายอาคารชุดของจำเลยทั้งสามดังกล่าวประกาศกระทรวงเชื่อตามคำพรรณนาของจำเลยว่า จำเลยจะจัดสร้างอาคารชุดติดกับริมแม่น้ำเจ้าพระยา ที่จะสามารถอำนวยความสะดวกให้แก่โจทก์ได้ตามคำพรรณนาของจำเลย เช่น อาคารชุดอยู่ติดกับแม่น้ำเจ้าพระยา มีทางลงสู่แม่น้ำและมีทางออกสู่ทางสาธารณะได้โดยสะดวก โจทก์จึงเข้าทำสัญญาซื้อห้องชุดกับจำเลยที่ 1 จำนวนหนึ่งชุด คือ ห้องชุดหมายเลข 10 ซี ตั้งอยู่บนอาคารชุดชั้นที่ 10 ตกลงราคาซื้อขายกันเป็นเงิน 3,500,000 บาท เมื่อวันที่ 21 มกราคม 2525 ตามสัญญาซื้อขายจำเลยที่ 1 สัญญาว่าจะดำเนินการก่อสร้างห้องชุดที่ซื้อขายกันให้แล้วเสร็จภายในกำหนดระยะเวลา 18 เดือน นับแต่วันทำสัญญา ในสัญญาได้กำหนดแผนที่ แผนผัง อันเป็นที่ตั้งไว้ด้วยว่า อาคารชุดตั้งอยู่ติดริมแม่น้ำเจ้าพระยามีข้อสัญญาว่าจำเลยที่ 1 จะยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดตามสัญญาให้เป็นอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ภายในกำหนด 1 เดือน นับแต่วันที่อาคารชุดแล้วเสร็จ และจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดที่ซื้อขายกันภายในกำหนด 1 เดือน นับแต่วันที่อาคารชุดได้จดทะเบียนแล้วเสร็จ หลังจากที่โจทก์ได้ทำสัญญาซื้อห้องชุดกับจำเลยแล้ว โจทก์ได้ปฏิบัติตามสัญญาชำระราคาให้จำเลยที่ 1 เป็นงวดตามกำหนดเวลาในสัญญาตลอดมาโดยได้ชำระเป็นเงินมัดจำ 50,000 บาท และค่างวดตั้งแต่ งวดที่ 1ถึงที่ 10 รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 2,975,000 บาท กับได้ชำระเงินบางส่วนของงวดสุดท้าย รวมทั้งค่าวัสดุก่อสร้างที่ชำระแทนจำเลยไปรวมเป็นเงิน 250,635.69 บาท คงเหลือเงินที่จะต้องชำระอีกเพียง224,365.31 บาท โดยได้เสียเงินค่าตกแต่งห้องชุดไปอีกส่วนหนึ่งต่างหากเป็นเงิน 1,182,727.62 บาท ต่อมาเมื่อวันที่ 19 มีนาคม 2528โจทก์และจำเลยที่ 1 ได้พากันไปยังสำนักงานที่ดินเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามสัญญาซื้อขายซึ่งโจทก์ยินยอมเสียค่าธรรมเนียมและค่าอากรในการโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญา แต่โจทก์ปฏิเสธที่จะเสียภาษีเงินได้แทนจำเลยที่ 1 เพราะเห็นว่าภาษีเงินได้ของจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1จะต้องเป็นผู้เสีย และในสัญญาไม่ได้ระบุว่าให้โจทก์เสียภาษีเงินได้แก่จำเลยที่ 1 โจท