ฎีกาที่ 1611/2552

โจทก์ที่ 1 ไม่ปฏิบัติตามข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายอันเป็นการประพฤติผิดสัญญาซึ่งเป็นเหตุให้จำเลยมีสิทธิที่จะไม่ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามที่โจทก์ที่ 1 ทวงถามได้ จึงไม่จำต้องวินิจฉัยว่าในช่วงเวลาดังกล่าวจำเลยมีเงินพร้อมที่จะชำระราคาที่ดินแก่โจทก์ที่ 1 หรือไม่ เพราะไม่ทำให้จำเลยกลายเป็นฝ่ายผิดสัญญาไปได้ สัญญาจะซื้อจะขายระบุว่า เมื่อมีการชำระเงินงวดสุดท้ายและโอนกรรมสิทธิ์แก่กันแล้ว ผู้จะซื้อ (จำเลย) จะต้องปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ตามที่ตกลงบนที่ดินที่ซื้อมาทั้งหมดให้เสร็จโดยเร็วหรือภายใน 3 ปี นับแต่วันโอนกรรมสิทธิ์ เมื่อก่อสร้างเสร็จผู้จะซื้อต้องโอนอาคารพาณิชย์ให้ผู้จะขาย (โจทก์ที่ 1) จำนวน 2 คูหา ในราคากึ่งหนึ่งของราคาขาย หากผู้จะซื้อไม่สามารถปฏิบัติได้จะต้องคืนหรือจ่ายค่าชดเชยทดแทนให้แก่ผู้จะขายเป็นเงิน 2,000,000 บาท ตามข้อตกลงดังกล่าวมีเงื่อนไขสำคัญที่จะต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายจำนวน 4 แปลง ในราคา 10,000,000 บาท ให้เสร็จสิ้นไปก่อน เมื่อการซื้อขายที่ดินแปลงหนึ่งไม่ได้ทำขึ้น โดยเหตุซึ่งเป็นเพราะโจทก์ที่ 1 มิได้ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อขาย ทั้งไม่อาจถือได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา เงื่อนไขที่ว่าจะต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้ง 4 แปลงก่อนจึงไม่สำเร็จโดยเหตุซึ่งไม่อาจโทษฝ่ายจำเลยได้จำเลยย่อมไม่มีความผูกพันที่จะต้องปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าวอีกต่อไป โจทก์ที่ 1 จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยจ่ายเงินค่าชดเชยสิ่งปลูกสร้างจำนวน 2,000,000 บาท

โจทก์ทั้งสี่ฟ้องว่า โจทก์ที่ 1 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 3606 โจทก์ที่ 2 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 26196 โจทก์ที่ 3 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 26197 โจทก์ที่ 4 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 ตำบลและอำเภอเดียวกัน โจทก์ที่ 1 เป็นบิดาโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 เมื่อวันที่ 5 เมษายน 2539 โจทก์ทั้งสี่ประสงค์จะขายที่ดินทั้ง 4 โฉนดดังกล่าวให้แก่จำเลย โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 จึงมอบให้โจทก์ที่ 1 เป็นตัวแทนในการทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินทั้งสามโฉนดของโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 ด้วย โดยตกลงขายกันทั้ง 4 โฉนดเป็นเงิน 10,000,000 บาท มีเงื่อนไขในการทำสัญญาจะซื้อขายว่าฝ่ายจำเลยซึ่งเป็นผู้จะซื้อยินยอมให้ฝ่ายโจทก์ผู้จะขายรื้อถอนโรงเรือนออกไปได้ 1 หลัง ส่วนโรงเรือนอื่นนอกจากนั้นให้เป็นของจำเลย เมื่อจำเลยปลูกสร้างอาคารพาณิชย์เพื่อขายแล้วจำเลยยินยอมให้ฝ่ายโจทก์ซื้อในราคากึ่งหนึ่ง โดยในวันทำสัญญาจะซื้อขายจำเลยได้วางเงินมัดจำให้โจทก์ที่ 1 ไว้ 50,000 บาท และในวันที่ 11 เมษายน 2539 จำเลยวางเงินมัดจำอีก 450,000 บาท วันที่ 21 มิถุนายน 2538 โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 มอบให้โจทก์ที่ 1 เป็นตัวแทนทำข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายเกี่ยวกับการแบ่งชำระราคาออกเป็น 6 งวด และในวันที่ 27 มกราคม 2540 โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 มอบให้โจทก์ที่ 1 เป็นตัวแทนทำข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายกับจำเลยอีก ข้อตกลงดังกล่าวกำหนดให้จำเลยปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี นับแต่วันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ และขายให้โจทก์ที่ 1 จำนวน 2 คูหา ในราคากึ่งหนึ่งของราคาขาย เพื่อแลกเปลี่ยนกับโรงเรือนที่อยู่ในที่ดินตามที่ตกลงกันไว้แต่แรกในมูลค่า 2,000,000 บาท หากจำเลยไม่อาจโอนได้ จำเลยจะต้องคืนหรือจ่ายค่าชดเชยให้แก่โจทก์ที่ 1 ภายในเดือนมกราคม 2544 เป็นเงิน 2,000,000 บาท ในวันที่ 30 มกราคม 2540 โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 3 จดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 3606 โฉนดเลขที่ 26196 และโฉนดเลขที่ 26197 แก่นางน้องนุชภริยาจำเลย หลังจากนั้นโจทก์ที่ 1 ได้แจ้งจำเลยให้ไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 ของโจทก์ที่ 4 และชำระราคา 2,500,000 บาท ให้จำเลยปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ในที่ดินทั้งสี่โฉนดดังกล่าว แล้วโอนให้แก่โจทก์ที่ 1 จำนวน 2 คูหาตามสัญญา แต่จำเลยผัดผ่อนเรื่อยมา ครั้งสุดท้ายโจทก์ที่ 1 มอบอำนาจให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินดังกล่าวภายในวันที่ 1 มิถุนายน 2544 และให้จ่ายเงินชดเชยที่ไม่สามารถปลูกสร้างอาคารพาณิชย์แล้วจดทะเบียนโอนให้แก่โจทก์ตามสัญญาได้ เป็นเงิน 2,000,000 บาท แต่จำเลยเพิกเฉยไม่ดำเนินการ ขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 ตำบลบ้านสิงห์ อำเภอโพธาราม จังหวัดราชบุรี จากโจทก์ที่ 4 และชำระราคา 2,500,000 บาท ตามสัญญา หากจำเลยไม่ไปดำเนินการรับโอน ให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย 2,500,000 บาท แก่โจทก์ทั้งสี่ ให้จำเลยใช้ค่าทดแทนในกรณีที่ไม่ปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ตามสัญญาเพื่อขายแก่โจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 2,000,000 บาท และให้จำเลยชำระดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีจากต้นเงิน 4,500,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ทั้งสี่ จำเลยให้การว่า ไม่เคยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 ทั้งในสัญญาจะซื้อขายไม่ได้ระบุว่าโจทก์ที่ 1 เป็นตัวแทนของโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 โจทก์ที่ 1 จึงไม่ใช่ตัวแทนของโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 และโจทก์ที่ 1 ไม่ได้ทำสัญญาในนามของตนเอง จึงไม่อาจถือสิทธิใดๆ ตามสัญญาได้ โจทก์ทั้งสี่ไม่มีอำนาจฟ้อง โจทก์ที่ 1 เป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่สามารถจดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 26195 ให้แก่จำเลยในวันนัด โจทก์ที่ 1 และจำเลยได้ตกลงเลิกสัญญาจะซื้อขายที่ดินแปลงดังกล่าวและข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายโดยมีการขีดฆ่าข้อความแล้ว สัญญาจะซื้อขายระบุให้ผู้จะขายมีสิทธิริบเงินมัดจำแต่ไม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้รับโอน โจทก์ที่ 1 ไม่มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยใช้ค่าทดแทนในกรณีที่จำเลยไม่สร้างอาคารพาณิชย์ จำเลยเพียงแต่บอกโจทก์ที่ 1 ว่าหากสร้างอาคารพาณิชย์ก็จะขายให้โจทก์ที่ 1 เพียงกึ่งหนึ่งของราคาขายเท่านั้น ทั้งสัญญาจะซื้อขายไม่ได้ระบุว่าหากจำเลยไม่สร้างอาคารพาณิชย์จะยอมให้ปรับ ขณะทำสัญญาจะซื้อขายไม่มีการระบุข้อความในข้อ 4.2 และ 4.3 และไม่มีข้อความว่าพร้อมทั้งบุตรธิดาที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน โจทก์ที่ 1 เติมข้อความดังกล่าวลงไปในสัญญาจะซื้อขายโดยพลการ จึงไม่ผูกพันจำเลยจำเลยไม่เคยลงชื่อในบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายฉบับวันที่ 27 มกราคม 2540 โจทก์ที่ 1 นำเอกสารไปให้จำเลยลงชื่อโดยบอกว่า หากไม่ลงชื่อจะไม่โอนที่ดิน เป็นเหตุให้จำเลยเสียหายเนื่องจากจำเลยได้ชำระราคาที่ดินให้แก่โจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 7,500,000 บาทแล้ว จำเลยต้องยอมลงชื่อเพราะถูกข่มขู่ บันทึกข้อตกลงดังกล่าวจึงไม่มี