ฎีกาที่ 1742/2545

คดีฟ้องขับไล่จำเลยผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์ แม้ตามฟ้องโจทก์จะอ้างว่าที่ดินพิพาทมีผู้ประสงค์จะเช่าเดือนละ 15,000 บาท แต่ศาลชั้นต้นเห็นว่า ทางนำสืบของโจทก์ไม่น่าเชื่อว่าโจทก์จะเสียหายถึงเดือนละ 15,000 บาท จึงกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์เพียงเดือนละ 4,000 บาท โจทก์มิได้อุทธรณ์คำพิพากษาศาลชั้นต้น จึงถือได้ว่าที่ดินพิพาทอาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 10,000 บาท จึงต้องห้ามมิให้คู่ความฎีกาในข้อเท็จจริง ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248วรรคสอง ศาลอุทธรณ์ฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์ยินยอมให้จำเลยปลูกสร้างบ้านในที่ดินพิพาทเพื่อให้บุคคลภายนอกเช่าได้ โจทก์ฎีกาว่า โจทก์ไม่ทราบถึงการที่จำเลยกั้นแบ่งห้องให้บุคคลภายนอกเช่า โจทก์เพิ่งมาทราบภายหลังจึงได้บอกเลิกการเช่า ถือไม่ได้ว่าโจทก์ยินยอมให้จำเลยปลูกสร้างบ้านในที่ดินพิพาทเพื่อให้บุคคลภายนอกเช่าจึงเป็นการโต้เถียงดุลพินิจในการรับฟังพยานหลักฐานของศาลอุทธรณ์เป็นฎีกาในข้อเท็จจริง ต้องห้ามฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคสอง จำเลยเช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์ระบุในหนังสือสัญญาแบ่งเช่าที่ดินว่าเพื่อปลูกสร้างบ้านอยู่อาศัย แม้ว่าประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข) ห้ามมิให้ศาลยอมรับฟังพยานบุคคลเพื่อเพิ่มเติม ตัดทอนหรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาดังกล่าว จึงต้องฟังว่าจำเลยเช่าที่ดินพิพาทเพื่อปลูกสร้างบ้านอยู่อาศัย แต่จำเลยให้การว่า โจทก์ยินยอมให้จำเลยปลูกสร้างบ้านในที่ดินพิพาทเพื่อให้บุคคลภายนอกเช่าซึ่งในการวินิจฉัยประเด็นดังกล่าว นอกจากศาลจะต้องฟังข้อเท็จจริงที่ปรากฏในหนังสือสัญญาแบ่งเช่าที่ดินแล้ว ศาลจำต้องฟังพยานบุคคลที่จำเลยนำสืบมาประกอบว่า โจทก์หรือจำเลยได้กระทำการใดหรือไม่กระทำการใดผิดไปจากข้อตกลงตามหนังสือสัญญาแบ่งเช่าที่ดิน อันจะถือได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา ดังนั้น จำเลยย่อมนำสืบข้อเท็จจริงที่ได้ปฏิบัติมาต่อกันได้ ไม่เป็นการสืบแก้ไขเปลี่ยนแปลงเอกสาร ที่ศาลอุทธรณ์รับฟังพยานบุคคลว่าโจทก์ยินยอมให้จำเลยปลูกสร้างบ้านในที่ดินพิพาทเพื่อให้บุคคลภายนอกเช่าได้ จำเลยจึงไม่ได้กระทำผิดสัญญาเช่าไม่เป็นการรับฟังพยานบุคคลซึ่งต้องห้ามตามมาตรา 94 วรรคท้าย โจทก์ยื่นฟ้องโดยแต่งตั้ง ป. เป็นทนายความและให้ ป. มีอำนาจใช้สิทธิในการอุทธรณ์หรือฎีกาได้ด้วย โจทก์ได้ชำระค่าธรรมเนียมแต่งทนายความพร้อมใบแต่งทนายความแล้ว เมื่อ ป. ยื่นฟ้องฎีกาจึงไม่ต้องชำระค่าธรรมเนียมแต่งทนายความอีก

โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 4 มิถุนายน 2528 จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินของโจทก์โฉนดที่ 5113 เนื้อที่ 150 ตารางวา เพื่อปลูกสร้างบ้านอยู่อาศัยมีกำหนดเวลา 20 ปีตั้งแต่วันที่ 4 มิถุนายน 2528 ตกลงค่าเช่า 15 ปีแรก เดือนละ 675 บาท ค่าเช่า 5 ปีหลังเดือนละ 825 บาท รวมค่าเช่า 20 ปี เป็นเงิน 171,000 บาท ต่อมาจำเลยปลูกสร้างบ้านเลขที่ 14/24 หมู่ที่ 10 แขวงบางขุนเทียน เขตจอมทอง กรุงเทพมหานคร ในที่ดินที่เช่าเพื่อใช้อยู่อาศัยและชำระค่าเช่าตลอดมาจนกระทั่งวันที่ 1 กรกฎาคม 2540 โจทก์ทราบว่าจำเลยปลูกสร้างบ้านอีก 2 หลังในที่ดินที่เช่า เป็นเรือนไม้ 2 ชั้น 1 หลัง ตึกคอนกรีตชั้นเดียว1 หลัง แล้วกั้นเป็นห้องได้ 25 ห้อง จากนั้นนำห้องแถวดังกล่าวไปให้บุคคลภายนอกเช่าโดยโจทก์มิได้ยินยอม ถือว่าจำเลยผิดสัญญาเช่า โจทก์มีหนังสือลงวันที่ 1 สิงหาคม2540 บอกเลิกสัญญาเช่าไปยังจำเลยกับบริวารให้ขนย้ายพร้อมกับรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินของโจทก์ ภายใน 60 วัน นับแต่วันได้รับหนังสือบอกกล่าว จำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าวแล้วแต่เพิกเฉยทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายเพราะมีบุคคลอื่นประสงค์จะเช่าที่ดินที่จำเลยเช่าในอัตราเดือนละ 15,000 บาท เนื่องจากที่ดินอยู่ในทำเลดีรถยนต์เข้าถึง ขอให้บังคับจำเลยและบริวารขนย้ายพร้อมกับรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินที่แบ่งเช่าโฉนดที่ 5113 ตำบลบางขุนเทียน (บางปะทุน) อำเภอบางขุนเทียน กรุงเทพ-มหานคร กับให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 15,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะขนย้ายออกไป จำเลยให้การว่า เดิมโจทก์กับจำเลยตกลงกันว่า โจทก์ยินยอมให้จำเลยปลูกสร้างบ้านในที่ดินของโจทก์เพื่อให้บุคคลภายนอกเช่า ที่ดินส่วนหนึ่งให้บุตรชายจำเลยปลูกสร้างบ้านอยู่อาศัยและโจทก์ยินยอมให้จำเลยเช่าเป็นเวลา 20 ปี เพื่อที่จำเลยจะได้ใช้ประโยชน์ในฐานะที่ต้องลงทุนจำนวนมาก โดยทั้งสองฝ่ายจะไปทำสัญญาเช่ากันที่กรมที่ดินเพื่อประโยชน์แก่จำเลย บุตร และภริยาจะไม่เดือดร้อน ก่อนครบกำหนดตามสัญญาเช่านอกจากนี้โจทก์ยังได้บอกจำเลยว่า หากจำเลยปลูกสร้างบ้านให้บุคคลภายนอกเช่าไม่คุ้มทุน โจทก์ยอมให้จำเลยโอนสิทธิการเช่าที่ดินให้ผู้เช่าได้ แต่โจทก์ขอให้จำเลยจ่ายเงินจำนวน 5,000 บาท ให้โจทก์ ต่อมาวันที่ 4 มิถุนายน 2528 โจทก์กับจำเลยไปทำสัญญาเช่ากันที่กรมที่ดินโดยจำเลยชำระเงิน 171,000 บาท ให้โจทก์แล้ว เมื่อเปรียบเทียบกับจำนวนเงินดังกล่าวที่จำเลยชำระไป หากจำเลยจะนำไปซื้อที่ดินและปลูกสร้างบ้านอยู่อาศัยก็ทำได้ ที่โจทก์อ้างว่าจำเลยผิดสัญญาเช่านั้นเป็นเพราะโจทก์เกิดความโลภเปลี่ยนใจในภายหลัง โจทก์ไปดูที่ดินพิพาทเสมอระหว่างจำเลยว่าจ้างผู้อื่นให้ถมร่องสวนและปรับแต่งพื้นที่เพื่อใช้ปลูกสร้างบ้านอยู่อาศัยของบุตรจำเลย โจทก์เป็นผู้เก็บค่าเช่าทุกเดือนจึงรู้เห็นมาแต่แรกว่า จำเลยปลูกสร้างบ้านในที่ดินส่วนที่เหลือจากที่บุตรจำเลยอยู่อาศัยเพื่อให้บุคคลอื่นเช่า โจทก์กับจำเลยตกลงชำระค่าเช่าทุกวันที่ 1 ของเดือนโจทก์รู้อยู่แล้วว่าจำเลยเปิดอู่ซ่อมรถยนต์กับให้บุตรชายจำเลยปลูกสร้างบ้านเพื่อดูแลกิจการ ต่อมากิจการดังกล่าวล้มเหลว จำเลยจึงต้องแปรสภาพเป็นอาคารคอนกรีตชั้นเดียวตั้งแต่ปี 2528 ซึ่งโจทก์ให้ความยินยอมแล้ว แม้สัญญาเช่าจะระบุว่าเพื่อปลูกสร้างอยู่อาศัยก็ตามก็เป็นการแจ้งต่อเจ้าพนักงานที่ดินลอย ๆ เพื่อให้เสียภาษีน้อยกว่าใช้ที่ดินทำประโยชน์อย่างอื่นแสดงว่าโจทก์ไม่ถือข้อความในสัญญาเช่าเป็นสาระสำคัญ หนังสือสัญญาแบ่งเช่าที่ดินนั้นไม่สมบูรณ์ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารขนย้ายพร้อมรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินที่แบ่งเช่าโฉนดที่ 5133 ตำบลบางขุนเทียน (บางปะทุน) อำเภอบางขุนเทียนกรุงเทพมหานคร และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 4,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายพร้อมรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไป จำเลยอุทธรณ์ โดยอธิบดีผู้พิพากษาศาลชั้นต้นอนุญาตให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงได้ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้อง โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีนี้เป็นคดีฟ้องขับไล่จำเลยผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์แม้ตามฟ้องโจทก์จะอ้างว่าที่ดินพิพาทมีผู้ประสงค์จะเช่าเดือนละ 15,000 บาท แต่ศาลชั้นต้นเห็นว่า ทางนำสืบของโจทก์ไม่น่าเชื่อว่าโจทก์จะเสียหายถึงเดือนละ 15,000บาท จึงกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์เพียงเดือนละ 4,000 บาท โจทก์มิได้อุทธรณ์คำพิพากษาศาลชั้นต้น จึงถือได้ว่าที่ดินพิพาทอาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 10,000 บาท คดีโจทก์จึงต้องห้ามมิให้คู่ความฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคสอง คดีนี้ศาลอุทธรณ์ฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์ยินยอมให้จำเลยปลูกสร้างบ้านในที่ดินพิพาทเพื่อให้บุคคลภายนอกเช่าได้ โจทก์ฎีกาว่าโจทก์ไม่ทราบถึงการที่จำเลยกั้นแบ่งห้องให้บุคคลภายนอกเช่า โจทก์เพิ่งมาทราบภายหลังจึงได้บอก