ฎีกาที่ 18464/2557

พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง และมาตรา 39 บัญญัติให้นิติบุคคลอาคารชุดซึ่งมีหน้าที่จัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางสามารถใช้สิทธิของเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมในการต่อสู้บุคคลภายนอกหรือเรียกร้องเอาทรัพย์สินเฉพาะที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางคืนได้เพื่อประโยชน์แก่เจ้าของร่วมทั้งหมด แต่ในกรณีที่เป็นความเสียหายที่เกิดแก่ทรัพย์ส่วนบุคคลซึ่งเกิดจากการกระทำของบุคคลอื่น ย่อมเป็นสิทธิของบุคคลผู้ได้รับความเสียหายที่จะใช้สิทธิเรียกร้องเอาค่าสินไหมทดแทนเอง คดีนี้จำเลยฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายจากการที่โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดครอบครองทรัพย์ส่วนกลาง โดยอ้างว่าทำให้จำเลยได้รับความเสียหายเป็นเหตุให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมคนอื่น ๆ ในอาคารชุดไม่สามารถค้าขายได้ดีเช่นเดิม ทำให้ยอดขายของเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมลดลง เห็นได้ชัดเจนว่าเป็นการเรียกค่าเสียหายซึ่งเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมแต่ละรายได้รับจากการกระทำของโจทก์ซึ่งมิใช่บุคคลภายนอก จำเลยจึงไม่มีอำนาจฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายในส่วนนี้

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับห้ามมิให้จำเลยและบริวารรบกวนการครอบครองพื้นที่ห้องชุดเลขที่ 833/279 พื้นที่หน้าห้องชุดและพื้นที่บันไดหน้าห้องชุดดังกล่าว จำเลยให้การและฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้อง และให้บังคับห้ามโจทก์และบริวารตั้งวางสิ้นค้าออกมาภายนอกห้องชุดเลขที่ 833/279 ห้ามตั้งวางสินค้ารุกล้ำทางเดินที่อยู่ด้านหน้า ด้านข้างและบันไดข้างห้องชุดโจทก์อันเป็นพื้นที่ส่วนกลาง ให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยเดือนละ 300,000 บาท นับแต่วันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์และบริวารจะขนย้ายสินค้าออกจากพื้นที่ทรัพย์ส่วนกลาง โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ และห้ามโจทก์และบริวารตั้งวางสินค้าในบริเวณพื้นที่บันไดข้างห้องชุดเลขที่ 833/279 กับห้ามโจทก์และบริวารตั้งวางสินค้ารุกล้ำเข้ามาในบริเวณทางเดินหรือพื้นที่ว่างซึ่งอยู่ติดกับพื้นที่บันไดข้างห้องชุดดังกล่าวในส่วนที่เกินกว่า 50 เซนติเมตร จากห้องชุดโจทก์ และให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายเดือนละ 30,000 บาท นับแต่วันฟ้องแย้ง (ฟ้องแย้งวันที่ 21 กรกฎาคม 2551) เป็นต้นไปจนกว่าจะขนย้ายสินค้าออกจากบริเวณทางเดินหรือพื้นที่ว่างด้านข้างและบริเวณพื้นที่บันไดข้างห้องชุดดังกล่าวแก่จำเลย กับให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียม (ที่ถูก ค่าฤชาธรรมเนียมส่วนฟ้องแย้ง) แทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความ 6,000 บาท ค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดี 2,000 บาท คำขออื่นของจำเลยนอกจากนี้ให้ยก โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ทั้งฟ้องโจทก์และฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองฝ่ายให้เป็นพับ โจทก์และจำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า พื้นที่ว่างด้านหน้าและพื้นที่บันไดหน้าห้องชุดโจทก์เป็นทรัพย์ส่วนบุคคลของโจทก์หรือไม่ เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 ให้คำนิยาม "อาคารชุด" หมายความว่า อาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง "ทรัพย์ส่วนบุคคล" หมายความว่า ห้องชุด และหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย และนิยาม "ทรัพย์ส่วนกลาง" หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม เห็นได้ว่า ทรัพย์ส่วนบุคคลก็คือที่เป็นกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล ส่วนทรัพย์ส่วนกลางก็คือที่เป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกันของเจ้าของร่วม รวมทั้งที่เป็นส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดิน ที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม สำหรับกรรมสิทธิ์ของโจทก์ในอาคารชุดพิพาทได้ความตามหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด คือ ห้องชุดเลขที่ 833/279 กว้าง 4 เมตร ยาว 8.50 เมตร เนื้อที่ 34 ตารางเมตร ซึ่งมีรายละเอียดในส่วนขนาดและพื้นที่ตรงกับหนังสือจองซื้อร้านค้าอาคารชุดและแผนผังแสดงพื้นที่ร้านค้าอาคารชุด สัญญาจะซื้อจะขายร้านค้าอาคารชุดและสัญญาส่งเสริมพัฒนาโครงการที่โจทก์ทำไว้กับบริษัทเอ.บี.ซี ดีพาร์ทเม้นท์สโตร์ จำกัด และสอดคล้องกับหนังสือสำคัญการจดทะเบียนอาคารชุด ซึ่งมีการบันทึกรายละเอียดทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลางประกอบการจดทะเบียนไว้ในข้อ 4 ว่า ทรัพย์ส่วนบุคคลคือ ห้องชุด 801 ห้อง เลขที่ 833/1 ถึง 833/801 ทรัพย์ส่วนกลางรายละเอียดตามบัญชีแนบท้าย โดยตามบัญชีแนบท้ายในข้อ 2 คือ โครงสร้างและสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคง และเพื่อป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุด ได้แก่ เสาเข็ม ... บันได ... ข้อ 3 อาคารหรือส่วนของอาคาร และเครื่องอุปกรณ์มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน ได้แก่ ... ทางเดินร่วมระหว่างห้องชุดทุกชั้น ... อันมีลักษณะสอดคล้องที่แสดงให้เห็นว่า ทรัพย์ส่วนบุคคลที่เป็นของโจทก์คือส่วนที่เป็นพื้นที่ห้องชุดเท่านั้น ส่วนที่โจทก์นำสืบว่า ก่อนทำสัญญาบริษัทเอ.บี.ซี ดีพาร์ทเม้นท์สโตร์ จำกัด ให้คำมั่นว่าจะก่อสร้างบันไดเพิ่มเป็นแนวยาว 8.50 เมตร เท่ากับขนาดความยาวของห้อง เพื่อให้โจทก์เปิดเป็นหน้าร้านเชื่อมกับซอยเพชรบุรี 21 และใช้เป็นทางเข้าออก เป็นที่ตั้งวางสินค้าของห้องชุดโจทก์โดยเฉพาะ ตามเอกสารแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขายร้านค้าอาคารชุดนั้น เห็นว่า ตามเอกสารดังกล่าวรวมตลอดถึงสัญญาที่ทำไว้ระหว่างกันไม่มีข้อความใดที่แสดงให้เห็นว่ามีข้อตกลงให้พื้นที่พิพาทเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลของโจทก์ ซึ่งหากมีข้อตกลงเช่นว่านั้นจริงก็ควรมีการบันทึกไว้ให้ชัดแจ้งในสัญญาเพื่อให้มีผลบังคับตามกฎหมาย จากเหตุผลดังวินิจฉัยมาแล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า พื้นที่ว่างด้านหน้าและพื้นที่บันไดหน้าห้องชุดโจทก์ไม่เป็นทรัพย์ส่วนบุคคลของโจทก์ และเนื่องจากโดยสภาพของพื้นที่หน้าห้องชุดและบันไดที่เชื่อมต่อ