ฎีกาที่ 1998/2543

จำเลยก่อสร้างอาคารชุดให้มีจำนวนชั้นเพิ่มขึ้นจาก 27 ชั้น เป็น 30 ชั้น แม้โจทก์มิได้ซื้อห้องชุดสูงสุด แต่สิทธิของโจทก์ย่อมถูกกระทบจากการที่มีห้องชุดเพิ่มขึ้นและมีผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดเพิ่มมากขึ้น ซึ่งทำให้มีผู้ร่วมใช้ทรัพย์สิน ส่วนกลางของอาคารชุดเพิ่มขึ้นตามไปด้วย ทำให้โจทก์ขาดความสะดวกสบายในการใช้ทรัพย์สินส่วนกลาง สำหรับผนังกั้นห้องภายในซึ่งก่อสร้างโดยใช้วัสดุแผ่นยิปซัมย่อมไม่แข็งแรงคงทนถาวรเทียบเท่าผนังก่ออิฐฉาบปูนตามที่ระบุในสัญญานอกจากนั้นอาคารชุดดังกล่าวไม่มีเสารองรับน้ำหนักภายในตัวอาคาร แต่ใช้แผ่นคอนกรีตสำเร็จรูปประกอบขึ้นแทนเสาตามแบบแปลน อาจทำให้อาคารไม่มีความมั่นคงแข็งแรงและย่อมกระทบถึงห้องชุดพิพาทที่โจทก์ซื้อเพราะเป็นส่วนหนึ่งของอาคารด้วยและตามเอกสารแนบท้าย SPECIFICATIONของอาคารหรือรายละเอียดของโครงการ ซึ่งสัญญาจะซื้อขายอาคารชุดพิพาทข้อ 1(ก) ให้ถือว่าเอกสารแนบท้ายดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาด้วยระบุว่า โครงการจะมีหน่วยจัดการควบคุมดูแลและรักษาความปลอดภัย สโมสรพักผ่อนหย่อนใจ สวน และลานระเบียง จำเลยจึงมีความผูกพันที่จะต้องปฏิบัติตามข้อสัญญาดังกล่าว หากไม่ปฏิบัติตามย่อมทำให้อาคารชุดมีสภาพไม่น่าอยู่ขาดความปลอดภัย ความสะดวกสบายและความสวยงามการไม่ปฏิบัติตามสัญญาของจำเลยข้างต้นล้วนเป็นการผิดสัญญาในข้อสาระสำคัญทั้งสิ้น ชอบที่โจทก์จะบอกเลิกสัญญาได้ ตามข้อสัญญาโจทก์ต้องบอกกล่าวแก่จำเลยล่วงหน้า 3 เดือนก่อนที่บอกเลิกสัญญาเฉพาะในกรณีที่จำเลยก่อสร้างอาคารชุดไม่แล้วเสร็จ แต่เมื่อจำเลยก่อสร้างแล้วเสร็จแต่ผิดจากแบบแปลนและข้อสัญญา โจทก์หาจำต้องบอกกล่าว เลิกสัญญาล่วงหน้าตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาไม่

โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 12 กันยายน 2533 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อห้องชุดจำนวน 1 ห้อง จากจำเลย เป็นห้องชุดของอาคารสุพีเรียร์ คอนโดมิเนียม ทาวเวอร์ หมายเลข 2 ชั้นที่ 12 ห้องชุดเลขที่ ซี พื้นที่ประมาณ 117 ตารางเมตร ราคา2,965,270 บาท แบ่งการชำระเงินเป็น 2 ช่วง คือช่วงระยะเวลาระหว่างการดำเนินงานก่อสร้างอาคารชุด โจทก์ต้องผ่อนชำระแก่จำเลยรวมเป็นเงิน 1,186,108 บาท ส่วนที่เหลือจำนวน 1,779,162 บาท ชำระเมื่อจำเลยก่อสร้างอาคารชุดแล้วเสร็จและพร้อมจะโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแก่โจทก์ หลังทำสัญญาโจทก์ได้ผ่อนชำระค่าห้องชุดแก่จำเลยแล้วเป็นเงิน 1,186,108 บาท เมื่อจำเลยก่อสร้างเสร็จ โจทก์ตรวจพบว่า จำเลยผิดสัญญาโดยก่อสร้างห้องชุดผิดแบบแปลน ขนาดพื้นที่ห้องชุดลดลง และรายการก่อสร้างตลอดจนวัสดุอุปกรณ์ที่ใช้แตกต่างไปจากสัญญาหลายประการ ทั้งเมื่อก่อสร้างเสร็จแล้วจำเลยก็ไม่ได้จัดให้มีหน่วยรักษาความปลอดภัยประจำอยู่ในตัวอาคาร มิได้จัดการเรื่องสโมสรสำหรับพักผ่อนหย่อนใจ มิได้มีการจัดสวนหรือระเบียงตามที่กำหนดไว้ในสัญญา การที่จำเลยผิดสัญญาเช่นนี้ โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ และเมื่อวันที่ 30 มกราคม 2539 โจทก์ทำหนังสือขอเลิกสัญญาและขอเงินคืน จำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวแล้วแต่เพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 1,599,565 บาท แก่โจทก์ พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 1,186,108 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ และโจทก์อาจนำห้องชุดดังกล่าวออกให้เช่าได้ในราคาเดือนละ 10,000 บาท ขอให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 10,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยให้การว่า ได้ทำสัญญาจะซื้อขายห้องชุดกับโจทก์ตามฟ้องจริงแต่โจทก์ผิดสัญญาไม่ผ่อนชำระค่าห้องชุดแก่จำเลยตรงตามข้อตกลงในสัญญาโดยผ่อนชำระให้เพียง 500,000 บาท เท่านั้น เงินที่โจทก์ชำระแก่จำเลยนอกเหนือจากนี้เป็นดอกเบี้ยและเบี้ยปรับเนื่องจากโจทก์ผ่อนชำระล่าช้า จำเลยก่อสร้างอาคารชุดตรงตามข้อตกลงในสัญญาทุกประการ และเป็นไปตามแบบแปลนที่ได้รับอนุมัติจากส่วนราชการโดยอยู่ในความควบคุมดูแลของสถาปนิกและวิศวกรของบริษัท การเปลี่ยนแปลงนั้นก็เป็นไปเพื่อความเหมาะสมและประโยชน์ใช้สอยแก่ลูกค้า โครงสร้างอุปกรณ์และสุขภัณฑ์มีความแข็งแรงทนทานและมีคุณภาพดี ในสัญญาข้อ 2 (ข) ตกลงว่า แม้เนื้อที่ห้องชุดที่ก่อสร้างแล้วเสร็จแตกต่างกับที่ตกลงกันในสัญญาคู่สัญญาก็ต้องผูกพันเพียงแต่ต้องชำระราคาปรับเพิ่มหรือลดลงตามส่วนแต่ไม่ใช่ข้อที่จะยกขึ้นอ้างเพื่อบอกเลิกสัญญา การจัดให้มีหน่วยรักษาความปลอดภัยประจำอาคาร สโมสร สวนหรือระเบียงเป็นเรื่องนอกเหนือข้อตกลงในสัญญา จำเลยไม่ผูกพันที่จะต้องปฏิบัติตามเอกสารโฆษณา โจทก์พบเห็นข้อบกพร่องในระหว่างที่จำเลยดำเนินการก่อสร้างแต่แรกแล้วแต่โจทก์ไม่เคยทักท้วง ถือว่าโจทก์ยอมรับโดยปริยาย โจทก์ไม่ได้มีหนังสือบอกกล่าวแก่จำเลยทราบล่วงหน้าก่อนเลิกสัญญาถือว่าไม่ได้ปฏิบัติตามสัญญาข้อ 6.3 โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา หนังสือบอกเลิกสัญญาไม่ชอบ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องห้องชุดตามสัญญาไม่อาจให้เช่าได้ในราคาเดือนละ 10,000 บาท เนื่องจากมีลูกค้านำห้องชุดที่รับโอนจากจำเลยไปแล้ว และประกาศให้เช่าในราคาเดือนละ 3,000 บาท แต่ยังไม่มีผู้ใดเช่า ทั้งจำเลยไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยในส่วนนี้ ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 1,599,565 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 30 พฤษภาคม 2539) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 5,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงินจำนวน 1,599,565 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 1,186,108 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ยกคำขอที่ให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายห้องชุดจากจำเลย 1 ห้อง เนื้อที่ประมาณ 117 ตารางเมตร ในราคา 2,965,270 บาท โดยโจทก์ชำระเงินดาวน์ให้จำเลยแล้วจำนวน 1,186,108 บาท ต่อมาจำเลยก่อสร้างอาคารชุดแล้วเสร็จ แต่การก่อสร้างไม่เป็นไปตามสัญญาและผิดแบบแปลนหลายประการ เช่น จำนวนชั้นของอาคารชุดเพิ่มจาก 27 ชั้น เป็น 30 ชั้น และผนังกั้นห้องใช้วัสดุแผ่นยิปซัม แทนที่จะเป็นผนังก่ออิฐฉาบปูน เป็นต้น โจทก์จึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลย คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่าจำเลยผิดสัญญาอันจะทำให้โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาหรือไม่ เห็นว่า กรณีจำเลยก่อสร้างอาคารชุดให้มีจำนวนชั้นเพิ่มขึ้นจาก 27 ชั้น เป็น 30 ชั้น แม้โจทก์จะมิได้ซื้อห้องชุดชั้นสูง