ฎีกาที่ 2192/2541

ตามสัญญาเช่าที่ดินระหว่างบริษัท ร. กับโจทก์กำหนดไว้ว่าในระหว่างอายุสัญญาเช่า ถ้าโจทก์ประสงค์จะซื้อทรัพย์สินที่เช่า ผู้ให้เช่ายินยอมขายให้โจทก์ในราคาตามวิธีคำนวณที่กำหนดไว้ต่อท้ายสัญญานั้น ข้อตกลงดังกล่าวเป็นคำมั่นในการซื้อขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 454 วรรคแรก ซึ่งผู้ให้เช่าได้กำหนดเวลาให้ผู้เช่าบอกกล่าวความจำนงในการซื้อไว้เป็นการแน่นอนแล้วผู้ให้เช่าจึงถอนคำมั่นก่อนกำหนดเวลาที่ระบุไว้ไม่ได้ทั้งได้กำหนดราคาซื้อขายที่ดินไว้แน่นอนตามอัตราการเพิ่มมูลค่าของราคาที่ดินนั้นแต่ละปีจากราคาที่ดินที่ผู้ให้เช่าได้ซื้อมาทั้งเมื่อพิจารณาอัตราค่าเช่าที่ดินหากเช่าครบกำหนด 30 ปี จะเป็นจำนวนเงินสูงมากอาจเท่าหรือสูงกว่าราคาที่ดินที่เช่า สัญญาเช่าดังกล่าวมิใช่เป็นเพียงสัญญาเช่าตามปกติธรรมดาแต่เพียงอย่างเดียวหากแต่เป็นสัญญาเช่าที่รวมค่าสิทธิที่จะซื้อที่ดินที่เช่าไว้ด้วยจึงมีอัตราค่าเช่าสูง การที่จำเลยนำค่าเช่าจำนวนดังกล่าวเป็นฐานในการกำหนดค่ารายปีของที่ดินต่อเนื่องและโรงเรือนของโจทก์จึงไม่ชอบ ค่ารายปีที่โจทก์ยื่นรายการเมื่อเปรียบเทียบแล้วจะสูงกว่าค่ารายปีของสถานีบริการน้ำมันในเขตดังกล่าว ค่ารายปีที่โจทก์ยื่นแบบแจ้งรายการจึงชอบแล้ว หลักฐานการได้รับเลขบ้านประจำสถานีบริการน้ำมัน ไม่ใช่หลักฐานแสดงวันเข้าอยู่หรือประกอบกิจการ การจดทะเบียนนิติบุคคลเป็นเพียงขั้นตอนเตรียมการประกอบกิจการและการจดทะเบียนเป็นผู้ประกอบการภาษีมูลค่าเพิ่มก็อาจจดทะเบียนก่อนวันเริ่มประกอบกิจการได้ สัญญาให้ใช้สิทธิดำเนินการสถานีบริการน้ำมันมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่1 เมษายน 2538 ซึ่งเป็นกำหนดเวลาแน่นอน รวมทั้งเป็นวันที่โจทก์เริ่มมีสิทธิได้รับค่าใช้สิทธิดำเนินการ ฟังได้ว่าสถานีบริการน้ำมันของโจทก์สร้างเมื่อเสร็จและสามารถเข้าอาศัยและทำประโยชน์ได้ในวันที่ 1 เมษายน 2538 จำเลยได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียดอกเบี้ยตามพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475มาตรา 39 วรรคสอง เฉพาะแต่ในกรณีที่จำเลยคืนเงินภาษีให้โจทก์ภายในกำหนดสามเดือนนับแต่วันคำพิพากษาถึงที่สุดเท่านั้น หลังจากนั้นไม่ได้รับการยกเว้น

โจทก์ฟ้องขอให้แก้ไขใบแจ้งรายการประเมิน และใบแจ้งคำชี้ขาดและให้จำเลยคืนเงินภาษี 390,315 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ย จำเลยให้การว่า การประเมินและคำชี้ขาดชอบแล้ว ขอให้ยกฟ้อง ศาลภาษีอากรกลางพิจารณาแล้วพิพากษาว่า ให้จำเลยใช้เงินจำนวน 390,315 บาท แก่โจทก์ภายในสามเดือนนับแต่วันมีคำพิพากษาถึงที่สุด หากไม่คืนภายในกำหนดให้ชำระดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีจากต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันครบกำหนดสามเดือนที่นับแต่วันมีคำพิพากษาถึงที่สุด คำขอของโจทก์นอกจากนี้ให้ยก จำเลยอุทธรณ์ต่อศาลฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีภาษีอากรวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า โจทก์เช่าที่ดินตามโฉนดเลขที่ 1161 ถนนโชคชัย 4แขวงลาดพร้าว เขตลาดพร้าว กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 2 ไร่9 ตารางวา จากบริษัทร่วมพัฒนาอุตสาหกรรม จำกัด ในอัตราค่าเช่าปีละ 3,988,380 บาท มีกำหนดเวลา 30 ปี โดยมีข้อตกลงในสัญญาเช่าข้อ 7 ว่า ในเวลาใด ๆ ก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่าอย่างน้อยหนึ่งเดือนถ้าโจทก์มีความประสงค์จะซื้อที่ดินที่เช่า ผู้ให้เช่ายินยอมขายที่ดินที่เช่าให้โจทก์ในราคาตามวิธีการคำนวณที่กำหนดไว้ในเอกสารต่อท้ายสัญญาเช่าที่ดินโดยนำราคาที่ดินที่ผู้ให้เช่าได้ซื้อมาคูณด้วยอัตราที่กำหนดไว้ในปีที่ขอซื้อ หลักจากทำสัญญาเช่าดังกล่าวแล้ว โจทก์ได้นำที่ดินตามสัญญาเช่าดังกล่าวไปก่อสร้างสถานีบริการน้ำมันเลขที่ 23/399 หมู่ 13 ถนนโชคชัย 4 แขวงลาดพร้าวเขตลาดพร้าว กรุงเทพมหานคร โดยสร้างเสร็จประมาณต้นเดือนมกราคม2538 แล้วโจทก์นำสถานีบริการน้ำมันดังกล่าวให้บริษัทโชคชวินท์ จำกัด ดำเนินการสถานีบริการน้ำมันมีกำหนดเวลา 3 ปีเริ่มตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2538 โดยคิดค่าตอบแทนในอัตราเดือนละ100,000 บาท ตามสัญญาให้ใช้สิทธิดำเนินการสถานีบริการน้ำมันต่อมาโจทก์ยื่นแบบแจ้งรายการเพื่อเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินประจำปีภาษี 2539 โดยแจ้งค่ารายปีเท่ากับเงินค่าตอบแทนที่โจทก์ได้รับจากบริษัทโชคชวินท์ จำกัด เดือนละ 100,000 บาท นับแต่เดือนเมษายนถึงเดือนธันวาคม 2538 เป็นค่ารายปีรวม 900,000 บาทแต่พนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยได้กำหนดค่ารายปีและประเมินภาษีโรงเรือนและที่ดินของโจทก์จากอัตราค่าเช่าที่โจทก์ได้จ่ายให้แก่บริษัทร่วมพัฒนาอุตสาหกิจ จำกัด ผู้ให้เช่าที่ดินปีละ3,988,380 บาท มาเป็นหลักในการคำนวณเป็นรายปีของที่ดินต่อเนื่องส่วนอัตราค่ารายปีของตัวโรงเรือนกำหนดสูงกว่าค่ารายปีของที่ดินต่อเนื่อง รวมเป็นค่ารายปี 4,022,520 บาท เป็นเงินค่าภาษีโรงเรือนและที่ดิน 502,815 บาท โจทก์ยื่นคำร้องขอให้พิจารณาการประเมินใหม่ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครชี้ขาดยืนตามการประเมิน โจทก์ไม่เห็นด้วยจึงนำเงินค่าภาษีไปชำระ แล้วฟ้องเป็นคดีนี้ มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามอุทธรณ์ของจำเลยในประการแรกว่าการกำหนดค่ารายปีของพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลย และคำชี้ขาดของผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครชอบหรือไม่ ในข้อนี้จำเลยเห็นด้วยกับคำวินิจฉัยของศาลภาษีอากรกลางที่ว่า ค่าใช้สิทธิดำเนินการสถานีบริการน้ำมันตามสัญญาให้ใช้สิทธิ ไม่ใช่ค่าเช่าที่ดินและโรงเรือนจึงมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามอุทธรณ์ของจำเลยข้อนี้ในเบื้องต้นว่าการที่พนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยนำเอาอัตราค่าเช่าที่ดินระหว่างบริษัทร่วมพัฒนาอุตสาหกิจ จำกัด กับโจทก์ เป็นหลักในการคำนวณเป็นค่ารายปีของที่ดินต่อเนื่องและเป็นฐานในการคำนวณค่ารายปีของตัวโรงเรือนนั้นชอบหรือไม่ เห็นว่า ตามสัญญาเช่าที่ดินระหว่างบริษัทร่วมพัฒนาอุตสาหกิจ จำกัด กับโจทก์ ข้อ 7 กำหนดไว้ว่าในระหว่างอายุสัญญาเช่า ถ้าผู้เช่า (โจทก์) มีความประสงค์จะซื้อทรัพย์สินที่เช่าผู้ให้เช่ายินยอมขายทรัพย์สินที่ให้เช่าให้ผู้เช่า (โจทก์) หรือบุคคลที่ผู้เช่า (โจทก์) ระบุนามเป็นผู้ซื้อในราคาตามวิธีคำนวณที่กำหนดไว้ต่อท้ายสัญญานั้น ข้อตกลงดังกล่าวเป็นคำมั่นในการซื้อขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 454 วรรคแรก ซึ่งผู้ให้เช่าได้กำหนดเวลาในผู้เช่า (โจทก์)บอกกล่าวความจำนงในการซื้อไว้เป็นการแน่นอนแล้ว ผู้ให้เช่าจึงถอนคำมั่นก่อนกำหนดเวลาที่ระบุไว้ไม่ได้ ทั้งได้กำหนดราคาซื้อขายที่ดินไว้แน่นอนตามอัตราการเพิ่มมูลค่าของราคาที่ดินนั้นแต่ละปีจากราคาที่ดินที่ผู้ให้เช่าได้ซื้อมา ทั้งเมื่อพิจารณาอัตราค่าเช่าที่ดินที่กำหนดไว้ปีละ 3,988,380 บาท หากเช่าครบกำหนด 30 ปี จะเป็นจำนวนเงินถึง 119,651,400 บาท ซึ่งเป็นจำนวนเงินสูงมากอาจเท่าหรือสูงกว่าราคาที่ดินที่เช่า จึงฟังได้ว่า สัญญาเช่าดังกล่าวมิใช่เป็นเพียงสัญญาเช่าตามปกติธรรมดาแต่เพียงอย่างเดียว หากแต่เป็นสัญญาเช่าที่รวมค่าสิทธิที่จะซื้อที่ดินที่เช่าไว้ด้วยตามข้อนำสืบของโจทก์จึงมีอัตราค่าเช่าสูงดังกล่าวข้างต้น ดังนั้นการที่พนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยนำค่าเช่าจำนวนดังกล่าวเป็นฐานในการกำหนดค่ารายปีของที่ดินต่อเนื่องและโรงเรือนของโจทก์จึงเป็นการไม่ชอบมีปัญหาต้องวินิจฉัยในประเด็นข้อนี้ต่อไ