ฎีกาที่ 239/2540

จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายบ้านและที่ดินกับโจทก์ครั้นถึงวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โจทก์ไม่สามารถนำโฉนดที่ดินมาจดทะเบียนได้อันเป็นความผิดของฝ่ายโจทก์เองหาใช่ความผิดของจำเลยไม่โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย โจทก์ยินยอมให้จำเลยเข้าอยู่อาศัยในบ้านและที่ดินพิพาทจนกว่าจะได้โอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินพิพาทเมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเพราะไม่สามารถนำโฉนดที่ดินมาจดทะเบียนได้สิทธิอาศัยของจำเลยจึงยังคงมีอยู่ตามสัญญาเมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจึงไม่มีสิทธิเลิกสัญญาและบอกกล่าวให้จำเลยออกจากที่ดินและอาคารพิพาทการที่จำเลยอยู่ในอาคารโดยมีสิทธิตามสัญญาจึงไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ที่ 1 จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด มีโจทก์ที่ 2 เป็นกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทน โจทก์ที่ 2 และที่ 3 เป็นสามีภริยากันและเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินเฉพาะส่วนตามโฉนดเลขที่ 5151 เลขที่ดิน 674 ตำบลตลิ่งชัน(สวนแดน) อำเภอตลิ่งชัน จังหวัดธนบุรี (กรุงเทพมหานคร) เนื้อที่ไร่ 3 งาน 43 ตารางวา โจทก์ที่ 2 เป็นผู้ได้รับอนุญาตจากกรุงเทพมหานครให้ทำการก่อสร้างอาคารทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น จัดสรรเป็นที่อยู่อาศัยจำนวน 29 ห้อง ในที่ดินแปลงดังกล่าว เมื่อวันที่8 ตุลาคม 2530 โจทก์ที่ 2 ในฐานะผู้แทนของโจทก์ที่ 1 และในฐานะส่วนตัวกับฐานะตัวแทนของโจทก์ที่ 3 ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดินโฉนดเลขที่ 5151 เฉพาะในส่วนของโจทก์ที่ 2 และที่ 3เนื้อที่ประมาณ 20 ตารางวา แปลงเลขที่ บี 7 กับจำเลย โดยจำเลยตกลงว่าจ้างโจทก์ที่ 1 ปลูกสร้างอาคารทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น เป็นที่พักอาศัยบนที่ดินดังกล่าว รวมราคาที่ดินและค่าปลูกสร้างอาคาร585,000 บาท ทั้งสองฝ่่ายตกลงกันด้วยว่าเมื่อมีการรังวัดสอบเขตที่ดินมีเนื้อที่มากหรือน้อยกว่าที่ตกลงกันไว้ให้เพิ่มหรือลดราคาลงตามส่วนมากหรือน้อยนั้น โดยคิดในราคาตารางวาละ 10,000 บาทจำเลยชำระเงินมัดจำในวันทำสัญญา 55,000 บาท ต่อมาจำเลยชำระราคาที่ดินและค่าปลูกสร้างอาคารส่วนที่เหลือให้อีกบางส่วน โดยยังค้างชำระราคาอยู่อีก 400,000 บาท ซึ่งตกลงจะชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและส่งมอบอาคารที่ปลูกสร้าง หากจำเลยไม่ชำระราคาที่เหลือและไม่ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ทั้งสามมีสิทธิเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำรวมทั้งเงินที่จำเลยชำระมาแล้วทั้งหมด ระหว่างที่ฝ่ายโจทก์ดำเนินการก่อสร้างอาคารบนที่ดินโฉนดเลขที่ 5151 ให้แก่ผู้ซื้อรายอื่น ๆ รวมทั้งจำเลยยังไม่แล้วเสร็จจำเลยได้ขอเข้าอาศัยอยู่ในอาคารที่จ้างโจทก์ปลูกสร้างคืออาคารเลขที่ 65/75 หมู่ที่ 2 แขวงและเขตตลิ่งชัน กรุงเทพมหานครต่อมาในเดือนกุมภาพันธ์ 2533 ฝ่ายโจทก์ก่อสร้างอาคารเสร็จจำนวน29 ห้อง ตามสัญญาและได้แจ้งให้จำเลยและผู้ซื้อรายอื่นทราบพร้อมทั้งขอให้ผู้ซื้อทุกรายนำเงินส่วนที่เหลือมาชำระพร้อมทั้งรับโอนกรรมสิทธิ์ทีดินจากฝ่ายโจทก์ จำเลยทราบแล้วไม่ยอมชำระเงินส่วนที่เหลือและไม่รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ทั้งไม่ยอมออกไปจากอาคารที่ฝ่ายโจทก์ปลูกสร้าง จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญานับแต่เดือนกุมภาพันธ์2533 เป็นต้นไป โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาและริบเงินที่จำเลยชำระมาแล้วจำเลยไม่ยอมออกไปจากอาคารของโจทก์ ทำให้ฝ่ายโจทก์ได้รับความเสียหายเท่ากับค่าเช่าในอัตราเดือนละ 5,000 บาท นับแต่จำเลยผิดสัญญาในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2533 จนถึงวันฟ้องคิดเป็นเงิน90,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากอาคารของโจทก์เลขที่ 65/75 หมู่ที่ 2 แขวงตลิ่งชัน เขตตลิงชัน กรุงเทพมหานครให้ส่งมอบอาคารและที่ดินโฉนดเลขที่ 5151 คืนแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยพร้อมทั้งชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ 90,000 บาท และค่าเสียหายเดือนละ5,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากอาคารและที่ดินของโจทก์ จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ทั้งสามไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกัน สัญญาจะซื้อจะขายเป็นเพียงบุคคลสิทธิบังคับกันได้ในระหว่างคู่สัญญาโจทก์ทั้งสามไม่มีอำนาจฟ้อง โจทก์ทั้งสามเป็นฝ่ายผิดสัญญา ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพร้อมที่ดินจำเลยวางเงินมัดจำให้แก่โจทก์ทั้งสามเป็นเงิน 159,000 บาท ต่อมาประมาณกลางเดือนเมษายน 2531จำเลยติดต่อขอให้โจทก์ทั้งสามแบ่งแยกและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยจะชำระเงินที่เหลือให้อีก 400,000 บาท แต่โจทก์ทั้งสามผัดผ่อนอ้างว่าเรื่องทางฝ่ายโจทก์ยังไม่เรียบร้อยเนื่องจากที่ดินและอาคารที่ปลูกสร้างอยู่ระหว่างเป็นคดีฟ้องร้องกันตามคดีหมายเลขดำที่2675/2531 หมายเลขแดงที่ 6002/2532 ของศาลแพ่งธนบุรี ต่อมาวันที่1 พฤษภาคม 2534 จำเลยได้รับจดจดหมายแจ้งจากฝ่ายโจทก์ให้นำเงินจำนวน400,000 บาท ไปชำระและเรียกค่าเสียหายจากจำเลยให้การใช้ประโยชน์จากอาคารเป็นเงินเดือนละ 5,000 บาท นับแต่จำเลยเข้าอยู่อาศัยในอาคารจนถึงวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยจึงติดต่อฝ่ายโจทก์เพื่อเจรจาตามที่ฝ่ายโจทก์นัดหมาย แต่ฝ่ายโจทก์กลับขอเลื่อนการนัดหมายไปต่อมาฝ่ายโจทก์และและจำเลยนัดพบกันที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครสาขาบางกอกน้อย ปรากฎว่าฝ่ายโจทก์ส่งตัวแทนไปและไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมทั้งอาคารให้แก่จำเลยตามสัญญาไป โดยฝ่ายโจทก์อ้างว่าที่่ดินโฉนดเลขที่ 5151 จำนองธนาคารไว้ไม่สามารถแบ่งแยกโฉนดและโอนกรรมสิทธิ์ให้ได้ แต่จะจัดการให้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมได้ จำเลยไม่ได้อาศัยอยู่ในอาคารโดยละเมิดดังฟ้องเพราะฝ่ายโจทก์ยินยอมให้จำเลยและผู้ซื้อรายอื่น ๆ เข้าอยู่อาศัยในอาคารจนกว่าจะได้กรรมสิทธิ์ตามสัญญาจะซื้อจะขาย โจทก์ทั้งสามเป็นฝ่ายผิดสัญญาและทำให้จำเลยได้รับความเสี