ฎีกาที่ 2573/2554

แม้ผู้จัดสรรที่ดินได้แสดงออกโดยปริยายว่า จะจัดให้มีถนนในโครงการที่ดินที่จัดสรรตามแผนผังโครงการ ซึ่งถือเป็นสาธารณูปโภคและตกอยู่ในภาระจำยอม ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ต้องบำรุงรักษาให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป จะทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง อันเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับในขณะจัดสรรที่ดิน แต่ปรากฏว่า ถนนพิพาทอยู่ในที่ดินจัดสรรส่วนที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ได้ใช้ประโยชน์และก่อสร้างอาคารพาณิชย์ตามแผนผังของโครงการ โดยที่ดินดังกล่าวถูกปล่อยให้เป็นที่ว่างเปล่ามานานถึง 12 ปี มีการนำแท่งคอนกรีตไปปิดกั้นปากทางถนนพิพาทไม่ให้รถยนต์แล่นผ่านเข้าออก โจทก์หรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายอื่น ๆ ไม่ได้โต้แย้งต่อผู้จัดสรรที่ดินเพราะสามารถใช้ถนนด้านหน้าอาคารพาณิชย์ของโจทก์ออกสู่ถนนสาธารณะได้ แสดงให้เห็นว่า โจทก์หรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายอื่น ๆ มิได้ถือเอาการมีหรือไม่มีอาคารพาณิชย์ในที่ดินดังกล่าวเป็นสาระสำคัญและถนนพิพาทจะเป็นสาธารณูปโภคหรือไม่ เท่ากับเป็นการยอมรับว่าที่ดินดังกล่าวมิได้นำออกจัดสรรขายตามสภาพที่เป็นจริง ถนนพิพาทจึงไม่ตกอยู่ในภาระจำยอม ผู้จัดสรรที่ดินจึงมีสิทธิเหนือที่ดินและถนนพิพาทส่วนนี้ ต่อมาผู้จัดสรรที่ดินขายที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 ก่อสร้างกำแพงปิดกั้นปากทางถนนพิพาทในที่ดินของจำเลยที่ 1 เอง การกระทำของจำเลยที่ 1 จึงไม่เป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ อาคารพาณิชย์ของโจทก์ทั้งสองคูหาตั้งอยู่ในโครงการจัดสรรในกรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นย่านชุมชนและย่านการค้าที่มีความเจริญมาก มีอาคารพาณิชย์ของผู้อื่นในโครงการปลูกเรียงติดต่อกันหลายคูหา โจทก์จึงควรคิดหรือคาดหมายได้ถึงความไม่สะดวกในการพักอาศัยและการสัญจรไปมา แม้จะปรากฏขณะโจทก์ซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์จากแผนผังของโครงการว่า มีถนนอยู่ด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ แต่ก็เป็นถนนที่กันไว้สำหรับใช้เป็นทางเข้าออกอาคารพาณิชย์ที่จะก่อสร้างในที่ดินด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ เมื่อผู้จัดสรรที่ดินมิได้ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ตามแผนผังของโครงการ โจทก์ก็มิได้โต้แย้งหรือว่ากล่าวเอาแก่ผู้จัดสรรที่ดิน ทั้งโจทก์ยังได้ต่อเติมด้านหลังอาคารพาณิชย์ทั้งสี่ชั้น ให้สูงชิดติดกันแนวเขตที่ดินของโจทก์ เท่ากับโจทก์ยอมรับสภาพว่าหากมีผู้มาก่อสร้างชิดติดกับแนวเขตที่ดินโจทก์ อาจทำให้บังทิศทางลม แสงสว่าง กับหน้าต่างและประตูด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ได้ ซึ่งเป็นไปตามปกติและมีเหตุอันควรที่จะคาดหมายได้อยู่แล้ว ดังนั้น การที่จำเลยที่ 1 ซึ่งที่ดินด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์จากผู้จัดสรรที่ดินและสร้างรั้วคอนกรีตผนังทึบชิดติดกับด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์สูงประมาณ 3 เมตร จึงเป็นการใช้สิทธิตามปกติโดยมีเหตุอันควรถือไม่ได้ว่าเป็นการใช้สิทธิเกินส่วนซึ่งมีแต่จะก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์ หรือเป็นเหตุให้โจทก์เดือดร้อนเกินที่ควรคิดหรือคาดหมาย อันเป็นการละเมิดต่อโจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 421 และ 1337

โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้อง ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองทุบรื้อถอนกำแพงด้านหลังบ้านของโจทก์และกำแพงที่ปิดกั้นถนนออกไปสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 กับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 100,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองทุบและรื้อถอนกำแพง จำเลยที่ 1 ให้การขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 2 ขาดนัดยื่นคำให้การ ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้เถียงกันในชั้นฎีการับฟังได้ว่า เดิมในปี 2527 บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ได้นำที่ดินโฉนดเลขที่ 1590 ตำบลบางซื่อ อำเภอดุสิต (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ประมาณ 29 ไร่ 3 งาน 61 ตารางวา มีทางออกสู่ถนนสาธารณะได้ 2 ทาง คือ ทางทิศตะวันตกออกสู่ถนนประชาชื่น และทางทิศใต้ออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 ส่วนทางทิศตะวันออกยาวตลอดแนวเขตที่ดินติดคลองเปรมประชากร ออกแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยหลายร้อยแปลง และก่อสร้างอาคารพาณิชย์ จัดสรรขายแก่บุคคลทั่วไป เมื่อวันที่ 8 กรกฎาคม 2531 โจทก์ซื้อที่ดินจัดสรรแปลงย่อยโฉนดเลขที่ 124724 และ 124725 ซึ่งแบ่งแยกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 1590 พร้อมอาคารพาณิชย์ 4 ชั้น 2 คูหา ติดกันปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าว มีถนนทางออกด้านหน้าเชื่อมต่อกับถนนที่จะออกสู่ถนนประชาชื่น จากบริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ต่อมาวันที่ 21กรกฎาคม 2543 บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ได้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 155019 และ 26931 ถึง 26951 ซึ่งเป็นที่ดินจัดสรรแบ่งแยกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 1590 ส่วนที่เหลือทั้งหมดตั้งแต่ทางทิศใต้บริเวณด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ยาวตลอดแนวลงมาจนถึงบริเวณที่จะออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 ให้แก่จำเลยที่ 1 ก่อสร้างเป็นห้างสรรพสินค้าเทสโก้ โลตัส สาขาประชาชื่น ในปัจจุบัน โดยจำเลยที่ 1 ว่าจ้างจำเลยที่ 2 ก่อสร้างรั้วคอนกรีตเป็นผนังทึบสูงประมาณ 3 เมตรล้อมรอบที่ดินของจำเลยที่ 1 ด้านที่ติดกับที่ดินและด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ยาวตลอดแนวเขตที่ดิน อันเป็นเหตุแห่งข้อพิพาทคดีนี้ โดยโจทก์กล่าวอ้างประการแรกว่า ที่ดินที่บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ขายให้แก่จำเลยที่ 1 มีที่ดินอันเป็นส่วนหนึ่งของถนนพิพาทที่บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด กันไว้เป็นทางออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 ซึ่งตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรรวมทั้งที่ดินของโจทก์แล้วจำเลยทั้งสองจึงไม่มีสิทธิก่อสร้างรั้วคอนกรีตปิดกั้นถนนพิพาท และกล่าวอ้างประการที่สองว่า จำเลยทั้งสองไม่มีสิทธิก่อสร้างรั้วคอนกรีตปิดบังด้านหลังอาคารพาณิชย์ของโจทก์ คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า โจทก์มีสิทธิบังคับให้จำเลยทั้งสองรื้อรั้วคอนกรีตที่ปิดกั้นทางที่จะออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 ได้หรือไม่โจทก์นำสืบทำนองว่า บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด นำที่ดินโฉนดเลขที่ 1590 ออกแบ่งแยกเป็นที่ดินแปลงย่อยหลายร้อยแปลง และก่อสร้างอาคารพาณิชย์จัดสรรขายแก่บุคคลทั่วไป ตามแผนผังโครงการ โจทก์ซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ภายในโครงการดังกล่าว ที่ดินส่วนที่เป็นถนนรวมทั้งถนนพิพาทตามที่ระบุไว้ในแผนผังโครงการดังกล่าวถือได้ว่าเป็นสาธารณูปโภคที่บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ได้จัดให้มีขึ้น จึงย่อมต้องตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรรวมทั้งที่ดินของโจทก์ด้วย เห็นว่า แม้ตามแผนผังโครงการ จะปรากฏรายละเอียดของที่ดินที่แบ่งแยกเป็นที่ดินแปลงย่อยหลายร้อยแปลงและอาคารพาณิชย์ที่จัดสรรขายแก่บุคคลทั่วไป โดยมีที่ดินบางส่วนที่บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ผู้จัดสรรที่ดินกันไว้เป็นถนนด้านหน้าของอาคารพาณิชย์ทุกคูหารวมทั้งถนนพิพาทที่เป็นถนนเชื่อมต่อกับถนนด้านหน้าอาคารพาณิชย์ของโจทก์เพื่อออกสู่ถนนประชาราษฎร์สาย 2 ด้วย และจำเลยทั้งสองจะมิได้นำสืบโต้แย้งหักล้างแผนผังโครงการดังกล่าว ซึ่งทำให้ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ได้แสดงออกโดยปริยายแล้วว่า จะจัดให้มีถนนตามที่ปรากฏในแผนผังโครงการดังกล่าวเป็นสาธารณูปโภคและต้องตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรซึ่งบริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป จะทำการอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง อันเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับขณะบริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด ดำเนินการจัดสรรที่ดินก็ตาม แต่ข้อเท็จจริงกลับปรากฏว่า นับตั้งแต่โจทก์ทำสัญญาซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์แล้วเข้าพักอยู่อาศัยเป็นต้นมาจนถึงก่อนที่บริษัทศูนย์การค้าบางซื่อ จำกัด จะขายที่ดินจัดสรรที่แบ่งแยกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 159