ฎีกาที่ 2575/2562

บริษัท ส. ซึ่งเป็นเจ้าของร่วมในอาคารชุด มีหน้าที่ต้องรับผิดร่วมกันออกค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันตามส่วนตามมาตรา 4 และมาตรา 18 นับแต่วันที่จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเมื่อปี 2535 จนถึงวันที่บริษัท ส. โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้บุคคลอื่น หากไม่แปลความดังว่า บริษัท ส. สามารถใช้ประโยชน์จากห้องชุดที่บริษัทถือกรรมสิทธิ์อยู่โดยไม่ต้องรับผิดชอบชำระค่าส่วนกลาง ทั้ง ๆ ที่บริษัทก็ใช้ประโยชน์จากทรัพย์ส่วนกลางเช่นเดียวกับเจ้าของร่วมอื่น ๆ จึงไม่เป็นธรรมแก่เจ้าของร่วมอื่นในอาคารชุด ส. การแก้ไข พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 ในปี 2551 เป็นการแก้ไขเพื่อให้เกิดความชัดเจนขึ้นในส่วนที่เจ้าของโครงการหรือผู้จัดสรรถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดไว้ถือว่าเป็นเจ้าของร่วมที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเช่นเดียวกัน มิได้บัญญัติเพิ่มหน้าที่ความรับผิดชอบหรือเพิ่งจะถือว่าผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา 6 เป็นเจ้าของร่วมแต่อย่างใด

โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 3,858,134.95 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 520,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 26 มีนาคม 2558) เป็นต้นไป จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนตามจำนวนทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี โดยกำหนดค่าทนายความ 25,000 บาท จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้ยกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมในศาลชั้นต้นและชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังเป็นยุติโดยคู่ความมิได้ฎีกาโต้แย้งเป็นอย่างอื่นว่า โจทก์จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 เมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2535 บริษัทสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารผู้ก่อสร้างโครงการอาคารชุดสกายบีช คอนโดมิเนียม โดยยังเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดชั้นล่างของอาคาร (ห้องช็อป) 21 ห้อง ซึ่งรวมทั้งห้องชุดพิพาททั้งเจ็ดห้องในคดีนี้จนถึงวันที่มีการโอนขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าว นับแต่ปี 2535 โจทก์มีนายศักดิ์ชัย และนายเอกฤทธิ์ เป็นผู้จัดการมาก่อน จำเลยเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์ตั้งแต่วันที่ 1 กันยายน 2554 จนถึงเดือนกุมภาพันธ์ 2557 จึงลาออกจากตำแหน่ง ระหว่างที่จำเลยเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์ จำเลยยังเป็นกรรมการผู้มีอำนาจของบริษัทสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด ด้วย จำเลยออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ห้องชุดพิพาททั้งเจ็ดห้องให้แก่บริษัทสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยในฐานะผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ห้องชุดพิพาททั้งเจ็ดห้องตามฟ้อง เป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์หรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาในทำนองว่า บริษัทสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด ยังไม่ได้ชำระค่าส่วนกลาง ตามมาตรา 18 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ.2551 การที่จำเลยอ้างว่า บริษัทสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด ชำระค่าส่วนกลางเรียบร้อยแล้ว ไม่มีพยานหลักฐานที่น่าเชื่อถือมาสนับสนุน จึงรับฟังไม่ได้ ที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า บริษัทสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด มีหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระต่อโจทก์ การที่จำเลยในฐานะผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่บริษัทสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด ทำให้โจทก์และเจ้าของร่วมในอาคารชุดได้รับความเสียหายไม่ได้เงินค่าส่วนกลางจากบริษัทสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด เป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ จึงพิพากษาให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ นั้น ชอบด้วยเหตุผลแล้ว เห็นว่า ในปัญหานี้ได้ความจากนายณรงค์ศักดิ์ ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์และในฐานะอดีตกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์ พลตำรวจตรีเติมศักดิ์ กรรมการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์และอดีตประธานกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์และรองศาสตราจารย์โกวิท อดีตประธานกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์และกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์เบิกความในทำนองเดียวกันว่า บริษัสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด เป็นเจ้าของโครงการอาคารชุดสกายบีช คอนโดมิเนียม และเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาททั้งเจ็ดห้อง ไม่เคยชำระค่าส่วนกลางตั้งแต่วันที่ 13 สิงหาคม 2535 ซึ่งเป็นวันที่มีการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุด จนถึงวันที่จำเลยในฐานะผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้เนื่องจากนายรังสรรค์ กรรมการผู้จัดการของบริษัทสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด และในฐานะประธานกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์ในสมัยแรกแจ้งที่ประชุมกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์ว่า เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ยังไม่โอน ไม่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามกฎหมาย เนื่องจากกฎหมายยังไม่แน่นอนและต้องตีความกฎหมาย และรอการพิจารณาของศาลในคดีที่อาคารชุดอื่นฟ้องเจ้าของโครงการว่าต้องจ่ายเงินค่าส่วนกลางหรือไม่ ผลเป็นอย่างไร นิติบุคคลอาคารชุดโจทก์จะดำเนินการตามรายงานการประชุม ซึ่งต่อมามีการประชุมคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์ในปี 2547 ประธานกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์แจ้งที่ประชุมว่า ต้องมีการจัดเก็บค่าส่วนกลางค้างชำระของบริษัทสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด เนื่องจากศาลแพ่งกรุงเทพใต้มีคำพิพากษาในคดีอื่นที่นิติบุคคลอาคารชุดฟ้องให้เจ้าของโครงการที่มีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดที่ยังไม่ขาย ชำระค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดแล้ว จากนั้นปี 2552 มีการประชุมคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์ โดยมีวาระเกี่ยวกับค่าส่วนกลางค้างชำระของบริษัทสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด ที่ประชุมโดยนายศักดิ์ชัย อดีตผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์แจ้งว่า การโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของโจทก์ที่ผ่านมามีการออกหนังสือรับรองการปลอดหน