ฎีกาที่ 2582/2535

จำเลยนำพยานบุคคลมาสืบแสดงว่าสัญญาเช่าตึกพิพาทที่จำเลยทำไว้ต่อโจทก์ที่แท้จริงเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาซึ่งไม่จำต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือได้ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา94พระราชบัญญัติญญัติควบคุมอาคารพ.ศ.2522และประกาศกระทรวงมหาดไทยเรื่องให้ใช้บังคับแผนผังปรับปรุงเขตเพลิงไหม้เป็นเรื่องที่กฎหมายห้ามก่อสร้างดัดแปลงซ่อมแซมรื้อถอนหรือเคลื่อนย้ายอาคารในเขตที่มีการประกาศใช้บังคับแผนผังปรับปรุงเขตเพลิงไหม้แล้วเท่านั้นมิใช่ให้รื้อถอนทันทีแม้ตึกพิพาทจะอยู่ในเขตเพลิงใหม้ซึ่งแผนผังปรับปรุงเขตเพลิงไหม้กำหนดให้มีการตัดถนนใหม่ซึ่งจำเป็นต้องซื้อตึกพิพาทแต่เมื่อสิทธิในการเช่าตึกพิพาทของจำเลยตามสัญญาที่ตกลงกับโจทก์ยังมีอยู่และตึกพิพาทยังไม่ถูกทำลายหรือสูญหายโจทก์จะยกเงื่อนไขดังกล่าวขึ้นเป็นเหตุบอกเลิกสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไม่ได้การที่ทางราชการต้องการใช้ที่ดินแห่งใดเพื่อประโยชน์ของทางราชการมิใช่หน้าที่ของโจทก์ที่จะเป็นผู้ดำเนินการเพราะตามพระราชบัญญัติ ควบคุมอาคารพ.ศ.2522มาตรา61ได้บัญญัติไว้แล้วว่าในกรณีที่มีความจำเป็นต้องจัดให้ได้มาซึ่งที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ใดเพื่อใช้ประโยชน์ตามที่กำหนดในแผนผังปรับปรุงเขตเพลิงไหม้ให้ดำเนินการเวนคืนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นโดยให้นำกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์มาใช้บังคับโดยอนุโลม

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินพร้อมอาคารตึกแถวเลขที่521/5 ถนน โกสีย์ ตำบล ปากน้ำโพ อำเภอ เมืองนครสวรรค์ จังหวัดนครสวรรค์ เมื่อวันที่ 27 กันยายน 2526 จำเลยได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวดังกล่าวจากโจทก์ ค่าเช่าเดือนละ 30 บาท กำหนดเวลา 1 ปีถึงกำหนดจำเลยยังคงเช่าอาคารดังกล่าวเรื่อยมา เมื่อวันที่ 26พฤศจิกายน 2523 ได้เกิดเพลิงไหม้บ้านเรือนบริเวณหน้าวัดโจทก์ใกล้อาคารดังกล่าวเป็นพื้นที่เกินกว่า 1 ไร่ ซึ่งเข้าลักษณะเป็นเขตเพลิงไหม้ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 เทศบาลเมืองนครสวรรค์ได้เสนอต่อคณะกรรมการควบคุมอาคารเพื่อปรับปรุงเขตเพลิงไหม้ดังกล่าว รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยจึงได้ออกประกาศกระทรวงมหาดไทยเรื่องให้ใช้บังคับแผนผังปรับปรุงเขตเพลิงไหม้และแผนผังปรับปรุงเขตเพลิงไหม้ท้ายประกาศได้กำหนดให้ถนนตัดใหม่ซึ่งอยู่ตรงข้ามกับซอย เทพสิทธิชัย มีความกว้าง 12.50 เมตร เพื่อให้เป็นถนนสี่แยก โจทก์จึงจำเป็นต้องรื้อถอนอาคารดังกล่าวออกไปเพื่อให้ทางราชการใช้ที่ดินสร้างถนนและได้บอกเลิกสัญญาให้จำเลยและบริวารออกไปจากอาคารที่เช่า แต่จำเลยและบริวารเพิกเฉย จำเลยได้นำค่าเช่าไปวางไว้ ณ สำนักงานวางทรัพย์ภูมิภาคที่ 6(ศาลจังหวัดนครสวรรค์) การกระทำของจำเลยเป็นการขัดขวางโจทก์เป็นเหตุให้โจทก์ไม่สามารถรื้อถอนอาคารดังกล่าวได้ขอให้บังคับขับไล่จำเลยพร้อมบริวารออกไปจากอาคารตึกแถวเลขที่ 521/5ถนน โกสีย์ ตำบล ปากน้ำโพ อำเภอ เมืองนครสวรรค์ จังหวัดนครสวรรค์ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ จำเลยให้การว่า จำเลยเป็นภริยานาย ไฮ้กี่ แซ่ฉั่ว เมื่อเดือนเมษายน 2503 จำเลยและสามีออกเงินก่อสร้างอาคารพิพาทและยอมให้อาคารพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์โดยโจทก์ตกลงให้จำเลยและสามีเช่าอยู่ตลอดชั่วลูกชั่วหลาน อันเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าโดยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ เมื่อ พ.ศ. 2523 ได้เกิดเพลิงไหม้ในที่ดินของโจทก์ใกล้อาคารพิพาท ครั้นวันที่ 27 กันยายน2526 โจทก์เรียกจำเลยไปทำสัญญาเช่ามีกำหนด 1 ปี สัญญาเช่าฉบับหลังไม่อาจลบล้างสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าได้ โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากตึกพิพาทเลขที่ 521/5 และใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ จำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่ปรากฏตามพยานหลักฐานในสำนวนโดยโจทก์จำเลยมิได้โต้แย้งฟังได้ในเบื้องต้นว่า วันที่27 กันยายน 2526 จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทเลขที่ 521/5ถนน โกสีย์ ตำบล ปากน้ำโพ อำเภอ เมืองนครสวรรค์ จังหวัดนครสวรรค์จากโจทก์ อัตราค่าเช่าเดือนละ 3,000 บาท มีกำหนด 1 ปีปรากฏตามเอกสารหมาย จ.3 ครั้นครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้วจำเลยยังคงอยู่ในตึกแถวพิพาทตลอดมาโดยนำค่าเช่าที่โจทก์ไม่ยอมรับไปวางไว้ต่อสำนักงานวางทรัพย์ โจทก์จึงมอบอำนาจให้นาย สุรินทร์ ยมณีย์ ฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้... ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยข้อแรกคือ โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าตึกพิพาทของจำเลยหรือไม่ โจทก์นำสืบว่าจำเลยได้ทำสัญญาเช่าไว้ต่อโจทก์ตามเอกสารหมาย จ.3 มีกำหนดเวลา 1 ปี และจำเลยอยู่อาศัยจนครบกำหนดแล้ว โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าต่อไปจึงงดเก็บค่าเช่าและบอกเลิกสัญญาเช่า ส่วนจำเลยนำสืบว่าสัญญาระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา จำเลยมีสิทธิอยู่อาศัยในตึกพิพาทชั่วลูกชั่วหลาน โจทก์ให้จำเลยทำสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.3 โดยอ้างว่าทำเหมือนผู้เช่ารายอื่น แต่เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเอกสารหมาย จ.3 แล้ว โจทก์จะไม่ขับไล่จำเลยเพราะสัญญาระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทน เห็นว่าข้อเท็จจริงที่โจทก์จำเลยนำสืบรับฟังต้องกันว่าก่อนจำเลยทำสัญญาเช่าตึกพิพาทตามเอกสารหมาย จ.3 โจทก์จำเลยตกลงกันด้วยวาจาเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาโดยจำเลยออกเงินสร้างตึกพิพาทมอบให้เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์แล้วโจทก์ให้จำเลยเช่าอยู่อาศัยสำหรับกำหนดเวลาเช่า จำเลยนำสืบว่าโจทก์ตกลงให้เช่าชั่วลูกชั่วหลานเรื่องนี้นาย มั่ง วีรวัฒน์ พยานจำเลยก็ได้มาเบิกความยืนยันว่านาย มั่ง เป็นตัวแทนโจทก์ตกลงให้จำเลยอยู่อาศัยชั่วลูกชั่วหลาน พระราชสิทธิเวที เจ้าอาวาสวัดโจทก์ก็เบิกความเป็นพยานโจทก์ยอมรับว่าในช่วงนั้นนาย มั่ง เป็นผู้จัดผลประโยชน์ของโจทก์นาย มั่ง และเจ้าอาวาสองค์เดิมเป็นผู้ตกลงทำสัญญากับจำเลย จะตกลงกันว่าอย่างไรไม่ทราบ ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ว่า โจทก์จำเลยตกลงกำหนดระยะเวลาของสัญญาต่างตอบแทนโดยถือเอาอายุฝ่ายจำเลยเป็นหลัก จำเลยนำสืบถึงเหตุที่ต่อมาจำเลยได้ทำสัญญาตามเอกสารหมาย จ.3 กับโจทก์ว่า โจทก์แจ้งให้จำเลยทำสัญญาเช่าเหมือนผู้เช่ารายอื่นแต่เมื่อครบกำหนดแล้วโจทก์จะไม่ขับไล่จำเลยเพราะถือเอาตามสัญญาต่างตอบแทนที่มีต่อกัน ส่วนโจทก์มี พระราชสิทธิเวที ปากเดียวเบิกความว่าโจทก์ไม่เคยตกลงให้ผู้เช่าอยู่อาศัยชั่วลูก