ฎีกาที่ 2644/2541

ขณะที่จำเลยที่ 1 ก่อสร้างรั้วพิพาท จำเลยที่ 1ได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 172539 พร้อมบ้านเลขที่ 123/79 และรั้วพิพาทจากจำเลยที่ 2 ไว้แล้วและขณะนั้นโจทก์ยังไม่ได้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 86786จากจำเลยที่ 2 จำเลยที่ 2 ยังเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 86786 อยู่ดังนั้น การที่จำเลยที่ 1 ก่อสร้างรั้วพิพาทลงในที่ดินที่จำเลยที่ 2 มีสิทธิตาม สัญญาจะซื้อจะขาย แม้จะรุกล้ำเข้าไปในที่ดินโฉนดเลขที่ 86786ก็เป็นการโต้แย้งกันระหว่างจำเลยที่ 1 และที่ 2จะว่ากล่าวแก่กัน การสร้างรั้วพิพาทของจำเลยที่ 1หาได้มีส่วนเกี่ยวข้องหรือมีนิติสัมพันธ์ใด ๆ กับโจทก์ไม่จำเลยที่ 1 จึงไม่ได้กระทำละเมิดหรือโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์ฟ้องกล่าวอ้างขึ้นมาลอย ๆ ว่าจำเลยที่ 2 มีสิทธิฟ้อง เรียกร้องบังคับให้จำเลยที่ 1 รื้อรั้วพิพาทหรือใช้ราคาที่ดินได้ โดยไม่ปรากฏข้อเท็จจริงว่าการที่จำเลยที่ 1 สร้างรั้ว พิพาทรุกล้ำที่ดินของจำเลยที่ 2 ที่โจทก์ได้รับโอนมาจำเลยที่ 1 ได้กระทำโดยผิดกฎหมายก่อให้เกิดความเสียหายอันเป็นการละเมิดต่อจำเลยที่ 2 หรือเป็นการโต้แย้งสิทธิจำเลยที่ 2 อันจะก่อให้เกิดสิทธิฟ้องร้องแต่เป็นเรื่องที่โจทก์คาดการณ์ขึ้นเอง โจทก์จึงอ้างสิทธิการรับโอนสิทธิและหน้าที่ของจำเลยที่ 2 มาเป็นเหตุฟ้องจำเลยที่ 1 ให้รับผิดฐานละเมิดหาได้ไม่ การที่จำเลยที่ 1 สร้างรั้วพิพาทรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของจำเลยที่ 2 โดยมิได้กระทำละเมิดต่อจำเลยที่ 2 เมื่อจำเลยที่ 2 ในฐานะที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินในขณะทีจำเลยที่ 1 สร้างรั้วพิพาทรุกล้ำเข้ามา จำเลยที่ 2จึงไม่อาจจะเป็นผู้กระทำละเมิดเกี่ยวกับการสร้างรั้วพิพาทรุกล้ำดังกล่าวต่อผู้อื่นใดรวมทั้งโจทก์ได้ ดังนั้น เมื่อจำเลยที่ 3รับโอนรั้วพิพาทจากจำเลยที่ 2 จำเลยที่ 3 จึงไม่มีหน้าที่หรือความรับผิดใด ๆ ที่รับโอนมาเพื่อรับผิดต่อโจทก์ ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 240 บัญญัติให้ศาลอุทธรณ์มีอำนาจที่จะวินิจฉัยคดีโดยเพียงแต่พิจารณาฟ้องอุทธรณ์ คำแก้อุทธรณ์ เอกสารและหลักฐานทั้งปวงในสำนวนความซึ่งศาลชั้นต้นส่งขึ้นมาเป็นสำคัญก่อน แล้วจึงพิจารณาจากพยานหลักฐานในสำนวนจึงจะวินิจฉัยชี้ขาดตัดสินได้ ดังนั้น เมื่อศาลชั้นต้นได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทไว้ว่าจำเลยที่ 2 กับโจทก์ทำสัญญาซื้อขายยกแปลงหรือไม่ แล้ววินิจฉัยว่าจำเลยที่ 2 กับโจทก์ทำสัญญาซื้อขายที่ดินกันตามจำนวนเนื้อที่ดินที่ระบุไว้ในสัญญา ไม่ใช่เป็นการขายยกแปลงโจทก์และจำเลยที่ 2 ต่างมิได้อุทธรณ์หรือแก้อุทธรณ์ในประเด็นนี้ ข้อเท็จจริงจึงต้องฟังเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นว่า จำเลยที่ 2 ทำสัญญาซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 86786 กับโจทก์ตามจำนวนเนื้อที่ดินที่ระบุไว้ในสัญญาการที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าจำเลยที่ 2 กับโจทก์ทำสัญญาซื้อขายที่ดินโฉนดพิพาทเป็นการขายยกแปลงกัน จึงเป็นการวินิจฉัยไม่ตรงประเด็น ขัดต่อบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 240 และเมื่อตามสัญญาซื้อขายระบุว่าซื้อขายที่ดินโฉนดพิพาทซึ่งระบุเนื้อที่ไว้จำนวน 15 ตารางวา แต่ปรากฏว่าที่ดินแปลงดังกล่าวถูกรั้วพิพาทรุกล้ำเข้าไปถึง 6 ตารางวาเกือบครึ่งหนึ่งของจำนวนเนื้อที่ที่ตกลงซื้อขายกัน จำเลยที่ 2จึงต้องรับผิดในส่วนที่ส่งมอบที่ดินขาดตกบกพร่องนั้นต่อโจทก์ ตามราคาที่ดินที่ซื้อขายกันตามเนื้อที่ที่ส่งมอบขาดไปเท่านั้นแต่เมื่อโจทก์ยังมิได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่จำเลยที่ 2 ส่งมอบขาดไปดังกล่าวโจทก์ย่อมไม่มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยที่ 2 ใช้ค่าที่ดินตามราคาที่โจทก์กำหนดในส่วนที่มิได้เป็นของโจทก์ได้

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ได้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 86786 เนื้อที่15 ตารางวา จากจำเลยที่ 2 ต่อมาโจทก์ได้ขอให้เจ้าพนักงานที่ดินทำการรังวัดที่ดินดังกล่าว ปรากฏว่าได้มีรั้วคอนกรีตซึ่งล้อมรอบบ้านเลขที่ 123/79 ของจำเลยที่ 3รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ด้านทิศเหนือ คิดเป็นเนื้อที่กว้าง1.60 เมตร ยาว 15 เมตร โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยที่ 2รับผิดในเนื้อที่ดินที่ขาดหายไปหรือดำเนินการให้จำเลยที่ 3รื้อรั้วคอนกรีตออกไปจากที่ดินของโจทก์ จำเลยที่ 2เพิกเฉย โจทก์จึงได้แจ้งให้จำเลยที่ 3 รื้อรั้วคอนกรีตหรือใช้ค่าที่ดิน จำเลยที่ 3 เพิกเฉย จำเลยที่ 1 เป็นบริษัทจำกัดดำเนินการจัดสรรบ้านและที่ดินขายให้บุคคลภายนอกทั่ว ๆ ไปบ้านเลขที่ 123/79 และรั้วคอนกรีตดังกล่าวข้างต้นจำเลยที่ 1 เป็นผู้ก่อสร้างและทำสัญญาจะซื้อจะขายให้แก่จำเลยที่ 2 ต่อมาจำเลยที่ 2 ได้ขายสิทธิตามสัญญาดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 3 จำเลยที่ 1 จึงได้โอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 3 ขณะที่จำเลยที่ 1 สร้างรั้วคอนกรีตและตกลงขายให้แก่จำเลยที่ 2 ก็ดี ขณะที่จำเลยที่ 2 ตกลงขายสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวข้างต้นให้แก่จำเลยที่ 3ก็ดี และขณะที่จำเลยที่ 3 รับโอนกรรมสิทธิ์บ้านดังกล่าวและที่ดินก็ดี จำเลยทั้งสามได้ทราบอยู่แล้วว่ารั้วคอนกรีตได้รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ดังกล่าวข้างต้น โจทก์ได้ขอให้จำเลยที่ 1 รื้อรั้วคอนกรีตออกไปหรือชดใช้ราคาที่ดินแก่โจทก์จำเลยที่ 1 เพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยทั้งสามร่วมกันรื้อรั้วคอนกรีตซึ่งรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ดังกล่าวออกไปจากที่ดินของโจทก์หากจำเลยทั้งสามไม่รื้อ โจทก์ขอรื้อเองโดยให้จำเลยทั้งสามร่วมกันออกค่าใช้จ่ายหากไม่สามารถบังคับได้ให้จำเลยทั้งสามร่วมกันใช้ค่าที่ดินตารางวาละ30,000 บาท รวม 6 ตารางวา เป็นเงิน 180,000 บาทพร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี จากต้นเงินดังกล่าวนับตั้งแต่วันที่ 21 มีนาคม 2534 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ โดยให้จำเลยทั้งสามเสียค่าธรรมเนียมค่าใช้จ่ายอากรในการรังวัดแบ่งแยกและการโอน และโจทก์ได้เงินค่าใช้จ่ายในการรังวัดให้เจ้าพนักงานที่ดินจำนวน10,000 บาท ขอให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชำระเงินดังกล่าวให้โจทก์ด้วยกับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชำระเงินให้แก่โจทก์อีกวันละ 500 บาท นับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสามจะส่งมอบที่ดินคืนให้โจทก์ จำเลยที่ 1 ให้การว่า เดิมจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านเลขที่ 123/79 ตามฟ้องพร้อมที่ดินให้แก่จำเลยที่ 2เมื่อได้ทำสัญญากันแล้วจำเลยที่ 1 ได้ก่อสร้างบ้านดังกล่าวพร้อมรั้วคอนกรีตซึ่งในขณะนั้นที่ดินของโจทก์ตามฟ้องยังเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 2 อยู่ จำเลยที่ 2 ไม่ได้ทักท้วงว่าจำเลยที่ 1 สร้างรั้วคอนกรีตรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของจำเลยที่ 2ต่อมาเมื่อจำเลยที่ 1 สร้างบ้านดังกล่าวและรั้วคอนกรีตเสร็จแล้ว จำเลยที่ 2 ได้ตกลงโอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวข้างต้นให้แก่จำเลยที่ 3 โดยให้จำเลยที่ 1 โอนบ้านดังกล่าวพร้อมที่ดินให้แก่จำเลยที่ 3 และในระหว่างนั้นจำเลยที่ 2 ได้ขายที่ดินตามฟ้องให้แก่โจทก์ จำเลยที่ 1จึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ และจำเลยที่ 1 ไม่ได้สร้างรั้วคอนกรีตรุกล้ำเข้าไปในที่ดินตามฟ้องของโจทก์ จำเลยที่ 1กับโจทก์ไม่มีนิติสัมพันธ์กัน และจำเลยที่ 1 ไม่ได้กระทำละเมิดต่อโจทก์ ขณะฟ้องคดีจำเลยที่ 1 ไม่ใช่เจ้าของบ้านดังกล่าวพร้อมที่ดิน โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 2 ให้การว่า จำเลยที่ 2 ขายที่ดินพิพาทตามฟ้องให้โจทก์ทั้งแปลงมิได้ตกลงขายกันตามจำนวนเนื้อที่ดินในโฉนด ขณะที่จำเลยที่ 2 ตกลงขายบ้านเลขที่ 123/79 ตามฟ้องพร้อมที่ดินให้จำเลยที่ 3 และขณะที่จำเลยที่ 3 รับโอนกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินดังกล่าวนั้นจำเลยที่ 2 ไม่ทราบว่ามีรั้วคอนกรีตรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาทตามฟ้องของโจทก์ จำเลยที่ 2 ไม่ได้เป็นผู้สร้างรั้วคอนกรีตดังกล่าว จำเลยที่ 2 จึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ จำเลยที่ 3 ให้การว่า โจทก์ไม่ใช่เจ้าของที่ดินพิพาทตามฟ้องขณะที่จำเลยที่ 3 ซื้อบ้านเลขที่ 123/79 ตามฟ้องพร้อมที่ดินได้มีรั้วบ้านดังกล่าวซึ่งเป็นรั้วคอนกรีตอยู่แล้ว จำเลยที่ 3 ไม่ได้ทำละเมิดต่อโจทก์ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังได้เป็นยุติว่าจำเลยที่ 1 ดำเนินธุรกิจการจัดสรรที่ดินและปลูกสร้างบ้านและทาวน์เฮาส์ขาย จำเลยที่ 2 ได้ซื้อที่ดินและทาวน์เฮาส์จากจำเลยที่ 1 หลายแปลง ต่อมาวันที่ 21 มีนาคม 2534 จำเลยที่ 2 ได้ขายที่ดินดังกล่าวจำนวน 4 แปลง เนื้อที่ตามโฉนดแปลงละ 15 ตารางวาละ รวมเนื้อที่ 60 ตารางวาแก่โจทก์ที่ดินโฉนดเลขที่ 86786 เป็นแปลงหนึ่งของที่ดินที่โจทก์ซื้อจากจำเลยที่ 2 ส่วนจำเลยที่ 3 ซื้อที่ดินและทาวน์เฮาส์เลขที่ 123/79 ซึ่งอยู่ติดที่ดินโฉนดเลขที่ 86786ด้านทิศเหนือจา