ฎีกาที่ 2645/2541

กรณีที่จะถือว่าเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของ คณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 นั้น สาระสำคัญอยู่ที่การจัดจำหน่าย ที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวน ตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป และมีการให้คำมั่นหรือการแสดงออกว่าจะจัดให้มี สาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะหรือปรับปรุงให้ที่ดินนั้น เป็นที่อยู่อาศัย ที่ประกอบการพาณิชย์ หรือที่ประกอบ การอุตสาหกรรม ส่วนผู้จัดสรรจะขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน ต่อคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินหรือไม่ เป็นอีกเรื่องหนึ่ง หากจะเป็นการฝ่าฝืนต่อประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าว ก็ไม่ทำให้การดำเนินการของผู้จัดสรรไม่เป็นการจัดสรร ที่ดินตามกฎหมาย จำเลยที่ 3 และที่ 4 ได้นำที่ดินของตนมาแบ่งเป็นแปลงย่อย คนละ 5 แปลง รวมเป็น 10 แปลง แล้วให้บริษัท ส.ทำการจัดจำหน่ายที่ดินและบ้านโดยที่ดินที่แบ่งเป็นแปลงย่อยรวม 10 แปลง ได้มีการก่อสร้างบ้านจำนวน 9 หลัง ลงในที่ดิน10 แปลง การจัดจำหน่ายที่ดินและบ้าน ทางผู้จัดสรรขายได้มีการแยกทำสัญญาเป็น 3 ฉบับ คือให้ผู้ซื้อทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับจำเลยที่ 3 หรือที่ 4 ส่วน การปลูกสร้างบ้านให้ผู้ซื้อทำสัญญาว่าจ้างให้ห้างหุ้นส่วนจำกัด ว. เป็นผู้รับจ้างปลูกสร้างบ้าน และให้บริษัท ส. เป็นผู้รับจ้าง ทำถนน น้ำ ไฟฟ้า ท่อระบายน้ำ ตลอดจนปรับปรุงที่ดิน เพื่อแบ่งเบาภาระในเรื่องภาษี แต่การดำเนินจัดจำหน่าย ที่ดินและบ้านของบริษัท ส.กับห้างหุ้นส่วนจำกัดว. ล้วนกระทำการโดยจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นกรรมการผู้จัดการ ของบริษัท ส. อันมีจำเลยที่ 2 ที่ 4 และที่ 5 ร่วมเป็นกรรมการอยู่ด้วย การที่จำเลยที่ 2 ที่ 4 และที่ 5 รู้เห็นและมีส่วนร่วมในการจัดสรรในโครงการ ส่วนจำเลยที่ 3 และที่ 4 ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินได้นำที่ดินซึ่งแบ่งเป็นแปลงย่อย รวม 10 แปลง เข้าโครงการเพื่อจัดจำหน่ายที่ดินและบ้าน ให้แก่โจทก์และผู้ซื้อทั่วไป อีกทั้งยังได้มีการโฆษณาว่า จะจัดให้มีสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมบริการแก่ผู้ซื้อ ซึ่งต่อมาได้มีการจัดสร้างสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ ดังกล่าวขึ้นตามที่ได้โฆษณาหรือให้คำมั่นไว้แล้ว ดังนี้ สโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อม จึงตกอยู่ในภารจำยอม เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรของโจทก์ทั้งสามโดยผล แห่งประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าว จำเลยทั้งหกได้กระทำการฝ่าฝืนประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 30 โดยนำที่ดินอันเป็นที่ตั้งของสโมสรสระว่ายน้ำ และสวนหย่อม ในส่วนที่ตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรโอนให้แก่จำเลยที่ 2 และที่ 6 ทั้งห้ามมิให้โจทก์ทั้งสามใช้สโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อม กับได้สร้างกำแพงคอนกรีตปิดกั้นมิให้โจทก์ทั้งสามเข้าไปอันเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ทั้งสาม เป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไป หรือเสื่อมความสะดวกไปโจทก์ทั้งสามย่อมมีอำนาจฟ้องให้รื้อถอนกำแพงคอนกรีตที่ปิดกั้นนั้นได้ แม้การจัดสรรจะปลูกสร้างบ้านขายเพียง 9 หลังแต่จำเลยที่ 3 และจำเลยที่ 4 ได้แบ่งแยกที่ดินเป็นแปลงย่อยจำนวนคนละ 5 แปลง จึงเท่ากับ 10 แปลง กรณีถือได้ว่าเป็นการจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อมมีจำนวน10 แปลงขึ้นไป แม้บ้านเลขที่เดียวจะตั้งอยู่บนที่ดิน 2 โฉนดในพื้นที่จำนวน 1 แปลง เหมือนกับแปลงอื่น ๆ ก็ไม่ทำให้การดำเนินการของจำเลยไม่เป็นการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย

คดีทั้งสามสำนวนนี้ ศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษารวมกันโดยให้เรียกโจทก์สำนวนแรกว่าโจทก์ที่ 1 โจทก์สำนวนที่สองว่าโจทก์ที่ 2และโจทก์สำนวนที่สามว่าโจทก์ที่ 3 ส่วนจำเลยทั้งสามสำนวนให้เรียกว่าจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 ตามเดิม โจทก์ทั้งสามสำนวนฟ้องว่า โจทก์ทั้งสามเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านเลขที่ 53/2, 53 และ 53/7 ซอยแดงอุดม ถนนสุขุมวิท แขวงคลองตันเขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร ได้ซื้อจากจำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 โดยจำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 ได้ร่วมกันจัดสรรที่ดินโฉนดเลขที่ 4696 และ 43837ซึ่งเป็นของจำเลยที่ 3 และที่ 4 ตามลำดับออกเป็นแปลงย่อยติดต่อกันรวม 10 แปลง และได้ก่อสร้างบ้านแบบทาวน์เฮาส์ 3 ชั้น บนที่ดินทั้ง 10 แปลงดังกล่าว ใช้ชื่อโครงการว่าสวัสดีทาวน์แมนชั่นโดยจำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 ได้โฆษณาให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคต่าง ๆ รวมทั้งสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อม บนโฉนดที่ดินเลขที่ 206458, 43838 และ 43836 ต่อมาจำเลยที่ 1 ถึงที่ 5ได้ร่วมกันก่อสร้างสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมบนที่ดินทั้ง 3 แปลงดังกล่าว โจทก์ทั้งสามและผู้ซื้อที่ดินและบ้านรายอื่น ๆได้ใช้ประโยชน์ตลอดมา ต้นปี 2529 จำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 ได้ทำให้ประโยชน์แห่งการใช้สโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมลดไปโดยนำไปใช้เพื่อประโยชน์ในธุรกิจส่วนตัวและห้ามโจทก์ทั้งสามเข้าใช้ประโยชน์ในสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมดังกล่าว ทั้งได้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 43836, 43838 และ 206458 ให้จำเลยที่ 6 เพื่อหลีกเลี่ยงความรับผิด และจำเลยทั้งหกยังได้ร่วมกันก่อสร้างกำแพงคอนกรีตปิดกั้นสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมทำให้โจทก์ทั้งสามไม่สามารถเข้าไปใช้ประโยชน์ได้ โดยจำเลยทั้งหกไม่มีสิทธิกระทำได้เพราะสโมสรสระว่ายน้ำ และสวนหย่อมตกเป็นภารจำยอมแก่บ้านและที่ดินของโจทก์ทั้งสามแล้ว ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30ขอให้บังคับจำเลยทั้งหกมิให้ประกอบการใด ๆ อันเป็นเหตุให้การใช้ประโยชน์ในสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ให้จำเลยทั้งหกร่วมกันรื้อถอนกำแพงคอนกรีตที่ปิดกั้นทางเข้าออกสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อม ให้จำเลยทั้งหกจดทะเบียนให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 43836, 43838 และ 206458 ซึ่งเป็นที่ตั้งของสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อม ตกอยู่ในบังคับภารจำยอมของที่ดินโฉนดเลขที่ 191064, 191062 และ 191060 หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาและให้ร่วมกันบำรุงรักษาสโมสรสระว่ายน้ำ และสวนหย่อมให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป จำเลยทั้งหกทั้งสามสำนวนให้การว่า จำเลยที่ 1 ถึงที่ 5ไม่ได้ร่วมกันจัดสรรที่ดินโฉนดเลขที่ 4696 และ 43837 จำเลยที่ 3และที่ 4 ได้แบ่งแยก และต่างคนต่างขายที่ดินส่วนของตนให้แก่โจทก์จำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 ไม่มีส่วนร่วมในการจัดจำหน่ายบ้านในโครงการสวัสดีทาวน์แมนชั่นและไม่เคยให้คำมั่นหรือโฆษณาว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคประเภทสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมทั้งไม่ใช่ผู้จัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 จำเลยที่ 1ถึงที่ 5 ไม่เคยทำสัญญาจดทะเบียนภารจำยอมที่ดินโฉนดเลขที่ 43836,43838 และ 206458 ให้แก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสาม การสร้างสระว่ายน้ำและสวนหย่อมเป็นการสร้างเพื่อประโยชน์ของจำเลยเอง โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งหกให้จดทะเบียนภารจำยอม จำเลยมีสิทธิที่จะสร้างกำแพงกั้นตลอดแนวที่ดินของจำเลยได้ ประกอบจำเลยที่ 1ที่ 3 และที่ 4 ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 43836, 43838และ 206458 จึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 2 รื้อกำแพงคอนกรีตในส่วนที่อยู่หน้าที่ดินโฉนดเลขที่ 43838 ให้จำเลยที่ 6 รื้อกำแพงคอนกรีตในส่วนที่อยู่หน้าที่ดินโฉนดเลขที่ 43836 และจัดทำและบำรุงรักษาสวนหย่อมให้อยู่ในสภาพที่ได้มีการจัดทำขึ้น ให้จำเลยที่ 2 และที่ 6 ร่วมกันจัดทำสโมสรให้อยู่ในสภาพที่ได้มีการจัดทำขึ้น และร่วมกันบำรุงรักษาสโมสรและสระว่ายน้ำให้คงสภาพตามที่ได้จัดทำขึ้นตลอดไป คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก ให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสามสำหรับจำเลยที่ 1 ที่ 3 ที่ 4 และที่ 5 จำเลยทั้งหกอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยทั้งหกฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยที่ 1เป็นกรรมการผู้จัดการบริษัทสหภูมิการค้าและพัฒนา จำกัด โดยมีจำเลยที่ 2 ที่ 4 และที่ 5 ร่วมเป็นกรรมการ จำเลยที่ 6เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด มีจำเลยที่ 1 เป็นกรรมการโดยมีจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 5 ร่วมถือหุ้น เมื่อระหว่างปี 2526ถึง 2528 บริษัทสหภูมิการค้าและพัฒนา จำกัด และห้างหุ้นส่วนจำกัดวัฒนาเอ็นจิเนียงริ่ง โดยจำเลยที่ 1 ในฐานะผู้รับมอบอำนาจได้ดำเนินการก่อสร้างบ้านและแบ่งขายพร้อมที่ดินโดยใช้ชื่อว่าโครงการสวัสดีทาวน์แมนชั่น อยู่ในซอยแดงอุดม ถนนสุขุมวิท แขวงคลองตันเขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นที่ดินของจำเลยที่ 3 จำนวน 5 แปลง และเป็นของจำเลยที่ 4 จำนวน 5 แปลง รวม 10