ฎีกาที่ 2650/2566

การที่จำเลยที่ 1 ผู้จัดสรรที่ดินโอนที่ดินสาธารณูปโภคพร้อมที่ดินในโครงการจัดสรรให้แก่บรรษัท บ. เป็นการโอนที่ดินจัดสรรทั้งโครงการ ซึ่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง กำหนดให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคนั้นให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ การโอนที่ดินดังกล่าวมิได้ก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินสาธารณูปโภค จำเลยที่ 1 จึงไม่จำต้องได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 18 และผลของการโอนไม่ตกเป็นโมฆะ ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1 ซึ่งใช้บังคับในขณะที่บรรษัท บ. และจำเลยที่ 1 ทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้ และตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 4 ซึ่งใช้บังคับในขณะที่บรรษัท บ. ขายที่ดินเปล่าที่เหลือจากที่จำเลยที่ 1 ใช้สิทธิซื้อคืนให้แก่โจทก์ ให้นิยามคำว่า "ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร" ทำนองเดียวกันว่าผู้ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรร แต่ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 4 ให้นิยามเพิ่มเติมว่า ให้หมายความรวมถึงผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อไปด้วย ซึ่งหมายความว่า ผู้ใดที่ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรร รวมทั้งผู้รับโอนสิทธิจากผู้ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินไม่ว่าในทางใด ย่อมเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรร แม้บรรษัท บ. ไม่ได้ซื้อที่ดินจัดสรรจากจำเลยที่ 1 แต่การที่จำเลยที่ 1 ทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้กับบรรษัท บ. และโอนที่ดินตีใช้หนี้แก่บรรษัท บ. ถือได้ว่าบรรษัท บ. เป็นผู้ทำสัญญากับจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรร และเมื่อจำเลยที่ 2 รับโอนที่ดินจัดสรรจากบรรษัท บ. เนื่องจากการควบรวมกิจการตามมติคณะรัฐมนตรี จำเลยที่ 2 จึงเป็นผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อไปอันเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามความหมายของบทบัญญัติดังกล่าว จำเลยที่ 2 จึงมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินจัดสรรแปลงย่อยที่ตนซื้อและเหลืออยู่ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน ฯ มาตรา 49 วรรคสอง สำหรับค่าตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 นั้น โจทก์มิได้นำสืบให้เห็นว่าโจทก์มีสิทธิเข้าไปตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 ได้อย่างไร และมีเหตุผลความจำเป็นใดที่จะต้องตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 ส่วนค่าตัดหญ้าในที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภคนั้นเป็นค่าใช้จ่ายที่โจทก์ต้องดูแลที่ดินแปลงสาธารณูปโภคตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 43 วรรคหนึ่ง โจทก์ในฐานะผู้จัดสรรที่ดินจึงมีหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป จำเลยที่ 2 จึงไม่ต้องรับผิดชำระค่าตัดหญ้าในส่วนนี้

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันส่งมอบโฉนดที่ดินเลขที่ 6659, 61402, 61564 และ 61565 รวม 4 แปลง ให้แก่โจทก์ หากจำเลยทั้งสองไม่คืนหรือไม่สามารถคืนได้ ให้ถือคำพิพากษาดำเนินการขอออกใบแทนโฉนดที่ดิน 4 แปลงดังกล่าว ให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ดังกล่าว 4 แปลงแก่โจทก์ หากจำเลยที่ 1 ไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ให้จำเลยที่ 2 ชดใช้ค่าเสียหาย 88,359,298.94 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยที่ 1 ให้การขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 2 ให้การและฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้อง และให้โจทก์ชำระเงินคืน 1,018,578 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลยที่ 2 ให้โจทก์แจ้งเจ้าพนักงานที่ดินดำเนินการเพิกถอนคำสั่งระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดิน 14 แปลง ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 2 หากโจทก์เพิกเฉย ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันส่งมอบโฉนดที่ดินเลขที่ 6659, 61402, 61564 และ 61565 รวม 4 แปลง ให้แก่โจทก์ หากจำเลยทั้งสองเพิกเฉยหรือไม่สามารถคืนได้ ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาขอออกใบแทนโฉนดที่ดินทั้งสี่แปลง ให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 6659, 61402, 61564 และ 61565 รวม 4 แปลง ให้แก่โจทก์ หากจำเลยที่ 1 ไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ให้จำเลยที่ 2 ชำระเงิน 86,196,698.94 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 73,184,668.94 บาท นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 26 มีนาคม 2561) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ กับให้ชดใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 20,000 บาท ยกฟ้องแย้งจำเลยที่ 2 ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ จำเลยที่ 2 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ชำระเงิน 1,018,578 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 17 พฤษภาคม 2561 ซึ่งเป็นวันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลยที่ 2 ให้โจทก์แจ้งเจ้าพนักงานที่ดินดำเนินการเพิกถอนคำสั่งระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินโฉนดเลขที่ 61142, 61187, 61188, 61203 ถึง 61205, 61237, 61240, 61249 และ 61206 ถึง 61210 รวม 14 แปลง ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 2 หากโจทก์เพิกเฉย ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา กับให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนจำเลยที่ 2 โดยกำหนดค่าทนายความรวม 30,000 บาท ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 1 ทั้งสองศาลให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า จำเลยที่ 2 ต้องคืนโฉนดที่ดินเลขที่ 6659, 61402, 61564 และ 61565 ซึ่งเป็นที่ดินส่วนสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณประโยชน์ตามฟ้องแก่โจทก์หรือไม่ และการที่จำเลยที่ 2 ไม่คืนโฉนดที่ดินนั้นเป็นการผิดสัญญาและเป็นละเมิดต่อโจทก์หรือไม่ ศาลฎีกาโดยมติที่ประชุมใหญ่เห็นว่า การที่จำเลยที่ 1 ผู้จัดสรรที่ดินโอนที่ดินสาธารณูปโภคพร้อมที่ดินในโครงการจัดสรรให้แก่บรรษัท บ. เป็นการโอนที่ดินจัดสรรทั้งโครงการ ซึ่งตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง กำหนดให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคนั้นให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ การโอนที่ดินดังกล่าวมิได้ก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินสาธารณูปโภค จำเลยที่ 1 จึงไม่จำต้องได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 18 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับในขณะที่มีการทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้และผลของการโอนไม่ตกเป็นโมฆะ ปัญหาข้อนี้เป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดฎีกา ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และมาตรา 252 ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า ตามสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้ไม่ได้กำหนดราคาที่ดิน 4 แปลงตามฟ้องสำหรับหักหนี้และซื้อคืนไว้ และไม่ได้ระบุว่าเมื่อจดทะเบียนปลอดจำนองที่ดิน 4 แปลงดังกล่าวแล้ว บรรษัท บ. มีสิทธิยึดถือโฉนดที่ดินนั้นได้ เห็นว่า ที่จำเลยที่ 1 โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเปล่าโครงการ ด. ซึ่งรวมที่ดิน 4 แปลงตามฟ้องที่กันไว้เป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณประโยชน์ด้วย กับที่ดินเปล่าแปลงอื่น ๆ และหุ้นบางส่วนของจำเลยที่ 1 เพื่อชำระหนี้บางส่วนแก่บรรษัท บ. นั้น จำเลยที่ 1 มีสิทธิซื้อคืนได้ โดยมีเงื่อนไขและรายละเอียด สิทธ