ฎีกาที่ 2882/2564

ตามสัญญาจะซื้อจะขายกำหนดให้จำเลยที่ 1 ต้องจัดสรรที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินตามใบคำขอ/ใบอนุญาต ซึ่งตามใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน จำเลยที่ 1 จะต้องจัดสรรที่ดินตามแผนผัง โครงการและวิธีการแนบท้ายใบอนุญาต ตามโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินโครงการ ฮ. ข้อ 3 การปรับปรุงที่ดิน ระบุว่า จะทำการปรับปรุงที่ดินโดยจะทำการถมดินบดอัดแน่นด้วยรถแทรกเตอร์ให้พื้นดินในบริเวณที่ทำการจัดสรรเรียบเสมอกันและให้เท่ากับระดับถนนภาระจำยอมที่เชื่อมกับทางหลวงเท่ากับถนนบางกรวย-ไทรน้อย เนื่องจากข้อเท็จจริงเกี่ยวกับการดำเนินการจัดสรรที่ดินอยู่ในความรู้เห็นของจำเลยทั้งห้าในฐานะผู้ประกอบธุรกิจ จำเลยทั้งห้าจึงมีภาระการพิสูจน์ว่า จำเลยที่ 1 ได้ปฏิบัติตามข้อ 3 เรื่องการปรับปรุงที่ดินแล้วหรือไม่ตาม พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 มาตรา 29 จำเลยทั้งห้ามีพยานหลักฐานมานำสืบให้เห็นได้ว่า ในการขออนุญาตจัดสรรที่ดินของจำเลยที่ 1 จะต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินจังหวัดนนทบุรี พ.ศ. 2545 ซึ่งกำหนดให้ผู้ขอจัดทำแผนผังการจัดสรรที่ดินกับโครงการและวิธีการในการจัดสรรที่ดิน อันมีรายละเอียดถูกต้องครบถ้วนตามหลักเกณฑ์ของข้อกำหนดยื่นแสดงต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนนทบุรี ซึ่งข้อกำหนดข้อ 6 กำหนดว่า ผู้ขอต้องแสดงโครงการและวิธีการในการจัดสรรที่ดินเพื่อเป็นหลักฐานการดำเนินงานในเรื่องต่าง ๆ คือวิธีการในการปรับปรุงพื้นที่ดินให้เกิดความเหมาะสมในการปลูกสร้างอาคารโดยจะต้องกำหนดระดับความสูงต่ำของพื้นดินทั้งบริเวณส่วนจำหน่ายและส่วนสาธารณูปโภค เมื่อพิจารณาประกอบข้อกำหนด ข้อ 5.1 (3) ที่ว่า แผนผังสังเขปให้แสดงเส้นทางที่เข้าออกสู่บริเวณการจัดสรรที่ดินจากทางหลวง หรือทางสาธารณะภายนอก ซึ่งมาตรฐานที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนนทบุรีกำหนดให้ผู้ขอจัดสรรที่ดินดำเนินการเพื่อประโยชน์ในการคุ้มครองผู้บริโภคมีวัตถุประสงค์เพียงเพื่อให้มีการปรับปรุงพื้นที่ดินที่จัดสรรให้มีระดับพื้นดินเหมาะสมแก่การปลูกสร้างบ้านอยู่อาศัยและมีทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะเท่านั้น หาได้มีหลักเกณฑ์บังคับว่า ผู้ขอจัดสรรที่ดินจะต้องปรับปรุงพื้นที่ดินที่จัดสรรให้มีระดับความสูงเท่ากับทางหลวงหรือถนนสาธารณะที่เป็นเส้นทางเข้าออกเพื่อประโยชน์แก่การป้องกันอุทกภัยแต่อย่างใดไม่ จึงไม่มีเหตุผลที่จำเลยที่ 1 จะจัดทำเอกสารโครงการและวิธีการในการจัดสรรที่ดินว่า จำเลยที่ 1 จะปรับปรุงพื้นที่จัดสรรให้มีระดับความสูงเท่ากับระดับถนนบางกรวย-ไทรน้อย หากเอกสารโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินข้อ 3 มีเจตนาที่จะปรับปรุงพื้นที่จัดสรรให้มีระดับความสูงเท่ากับถนนบางกรวย-ไทรน้อย ก็ไม่น่าจะมีข้อความว่า "ให้เท่ากับระดับถนนภาระจำยอม" คั่นอยู่ข้างหน้าคำว่า "เท่ากับถนนบางกรวย-ไทรน้อย" นอกจากนี้เงื่อนไขในข้อที่ว่า การปรับปรุงพื้นที่จัดสรรให้มีระดับความสูงเท่ากับถนนบางกรวย-ไทรน้อย เป็นเงื่อนไขสำคัญอย่างยิ่ง หากมีเงื่อนไขดังกล่าวซึ่งจำเลยที่ 1 จำต้องดำเนินการให้ถูกต้องครบถ้วนตามเงื่อนไขเสียก่อนจึงจะได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน เนื่องจาก พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 21 วรรคสอง บัญญัติว่า การขออนุญาตและการออกใบอนุญาตให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไข ที่กำหนดในกฎกระทรวง และกฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขในการอนุญาต และการออกใบอนุญาตตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2544 ข้อ 3 วรรคสอง บัญญัติว่า ในกรณีที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินได้พิจารณาเห็นชอบแผนผัง โครงการ และวิธีการในการจัดสรร และผู้ขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินได้ดำเนินการตามกฎหมายและข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินครบถ้วนแล้ว ให้คณะกรรมการออกใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน แต่กลับปรากฏว่า คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนนทบุรีได้ออกใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินให้แก่จำเลยที่ 1 โดยไม่มีข้อทักท้วงว่า จำเลยที่ 1 ดำเนินการปรับปรุงพื้นที่จัดสรรผิดไปจากข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน และเอกสารโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดิน ต่อมาเมื่อคณะอนุกรรมการได้ตรวจสอบการจัดทำสาธารณูปโภคของจำเลยที่ 1 ปรากฏว่าตรงตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต จึงแสดงว่าเอกสารโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินไม่ได้มีเงื่อนไขให้จำเลยที่ 1 ต้องปรับปรุงพื้นที่จัดสรรให้มีระดับความสูงเท่ากับถนนบางกรวย-ไทรน้อย ทั้งยังได้ความว่าถนนภาระจำยอมเป็นที่ดินจำนวน 5 แปลง ระยะทางจากถนนบางกรวย-ไทรน้อยถึงหน้าโครงการจัดสรรพิพาทไกลถึง 825 เมตร และถนนภาระจำยอมบริเวณหน้าโครงการจัดสรรพิพาทมีระดับต่ำกว่าถนนบางกรวย-ไทรน้อยอยู่มากพอสมควร ถนนภาระจำยอมดังกล่าวซึ่งสร้างแล้วเสร็จมิใช่กรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 ย่อมไม่มีสิทธิปรับเปลี่ยนระดับความสูงของถนนภาระจำยอม หากจำเลยที่ 1 ต้องทำถนนของโครงการจัดสรรพิพาทในระดับเท่ากับถนนบางกรวย-ไทรน้อย จุดเชื่อมต่อกับถนนภาระจำยอมหน้าโครงการจัดสรรพิพาทย่อมไม่เป็นระดับเรียบเสมอกัน ซึ่งไม่สอดคล้องกับประโยชน์ในการใช้เป็นเส้นทางสัญจรเข้าออก

โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งห้าร่วมกันหรือแทนกันชำระเงินแก่โจทก์ทั้งหนึ่งร้อยยี่สิบหกเป็นเงิน 136,768,448 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ โดยให้ศาลกำหนดค่าเสียหายเพื่อการลงโทษจำเลยทั้งห้าเพื่อป้องปรามและเป็นเยี่ยงอย่างแก่ผู้ประกอบธุรกิจรายอื่นต่อไป จำเลยที่ 1 ให้การและแก้ไขคำให้การขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 2 ถึงที่ 5 ให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์ทั้งหนึ่งร้อยยี่สิบหกอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 แผนกคดีผู้บริโภคพิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ทั้งหนึ่งร้อยยี่สิบหกฎีกาโดยศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคอนุญาตให้ฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามที่โจทก์ทั้งหนึ่งร้อยยี่สิบหกได้รับอนุญาตให้ฎีกาว่า จำเลยทั้งห้าต้องร่วมกันรับผิดต่อโจทก์ทั้งหนึ่งร้อยยี่สิบหกตามฟ้องหรือไม่ศาลฎีกา โดยมติที่ประชุมใหญ่ เห็นว่า ตามสำเนาสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อ 1 และ 2 กำหนดให้จำเลยที่ 1 ต้องจัดสรรที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินตามใบคำขอ/ใบอนุญาตเลขที่ 90/2551 ลงวันที่ 18 ธันวาคม 2551 ซึ่งตามสำเนาใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน จำเลยที่ 1 จะต้องจัดสรรที่ดินตามแผนผัง โครงการและวิธีการแนบท้ายใบอนุญาตนี้ และเมื่อพิจารณาสำเนาโครงการ และวิธีการจัดสรรที่ดินโครงการ ฮ. ข้อ 3 การปรับปรุงที่ดิน ระบุว่า จะทำการปรับปรุงที่ดินโดยจะทำการถมดินบดอัดแน่นด้วยรถแทรกเตอร์ให้พื้นดินในบริเวณที่ทำการจัดสรรเรียบเสมอกันและให้เท่ากับระดับถนนภาระจำยอมที่เชื่อมกับทางหลวงเท่ากับถนนบางกรวย-ไทรน้อย เนื่องจากข้อเท็จจริงเกี่ยวกับการดำเนินการจัดสรรที่ดินอยู่ในความรู้เห็นของจำเลยทั้งห้าในฐานะผู้ประกอบธุรกิจ จำเลยทั้งห้าจึงมีภาระการพิสูจน์ว่า จำเลยที่ 1 ได้ปฏิบัติตามข้อ 3 เรื่องการปรับปรุงที่ดินแล้วหรือไม่ตามพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 มาตรา 29 ซึ่งจำเลยทั้งห้ามีนาย ก. จำเลยที่ 2 และเป็นกรรมการผู้มีอำนาจของจำเลยที่ 1 เบิกความว่า จำเลยที่ 1 ยื่นคำขอจัดสรรที่ดินสำหรับโครงการ ฮ. ต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนนทบุรี ซึ่งตามระเบียบและขั้นตอนการขอจัดสรรที่ดินนั้น ผู้ขออนุญาตต้องจัดทำรายละเอียดโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินเสนอต่อเจ้าหน้าที่ จำเลยที่ 1 จึงได้จัดทำรายละเอียดโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินในชื่อว่า "โครงการ ฮ." ยื่นต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนนทบุรีในปี 2551 สาระสำคัญของคำขอได้กำหนดการปรับปรุงที่ดินไว้ในข้อ 3 และวิธีการจัดสรรที่ดินว่าจะทำการปรับปรุงที่ดินโดยจะทำการถมดินบดอัดแน่นด้วยรถแทรกเตอร์ให้พื้นดินในบริเวณที่ทำการจัดสรรเรียบเสมอกัน และให้เท่ากับระดับถนนภาระจำยอมที่เชื่อมกับทางหลวงเท่ากับถนนบางกรวย-ไทรน้อย ส่วนพื้นดินจัดสรรสูงกว่าระดับถนนในโครงการ 15 เซนติเมตร ซึ่งหมายความว่าระดับการถมดินของถนนภายในโครงการเท่ากับหรือเสมอกับระดับถนนภาระจำยอมตรงบริเวณหน้าป้อมยามโครงการเท่านั้น ตำแหน่งหน้าป้อมยามโครงการอยู่ห่างจากถนนบางกรวย-ไทรน้อย ประมาณ 825 เมตร เฉพาะข้อความตามคำขอที่ระบุว่าถนนภาระจำยอมที่เชื่อมกับทางหลวงเท่ากับถนนบางกรวย-ไทรน้อย นั้น หมายความถึงถนนภาระจำยอมที่อยู่หน้าโครงการนั้นจะต้องมีทางออกจากถนนในหมู่บ้านไปสู่ทางสาธารณะคือถนนบางกรวย-ไทรน้อย ซึ่งเป็นสาระสำคัญในการขออนุญาตจัดสรร โดยในขณะที่ยื่นคำขออนุญาตจัดสรรนั้น ถนนภาระจำยอมดังกล่าวยังไม่ได้รับใบอนุญาตให้เชื่อมทางจากกรมทางหลวง จำเลยที่ 1 จึงต้องระบุข้อความดังกล่าวเพื่อให้คณะกรรมการจัดสรรเห็นว่าโครงการมีทางออกสู่ทางสาธารณะ ดังนั้นเฉพาะบริเวณตำแหน่งที่ถนนภาระจำยอมเชื่อมกับถนนบางกรวย-ไทรน้อยเท่านั้น ที่จะต้องมีระดับเท่ากัน ส่วนถนนในหมู่บ้านและที่ดินในหมู่บ้านคงมีระดับเท่ากับถนนภาระจำยอมหน้าหมู่บ้านหรือโครงการ ทั้งนี้ เพื่อความปลอดภัยในการสัญจรของผู้พักอาศัยในโครงการซึ่งจะสามารถใช้ถนนภาระจำยอมเชื่อมกับถนนบางกรวย-ไทรน้อยได้ ตามคำขออนุญาตจัดสรรโครงการและวิธีการ ภายหลังจากที่จำเลยที่ 1 ได้ยื่นคำขอจัดสรรที่ดินแล้ว คณะกรรมการจัดสรรที่ดินแต่งตั้งคณะอนุกรรมการเพื่อตรวจสอบสภาพที่ดินของจำเลยที่ 1 และมีมติที่ประชุมครั้งที่ 8/2551 เมื่อวันที่ 26 สิงหาคม 2551 อนุญาตให้จำเลยที่ 1 ทำการจัดสรรโดยมีเงื่อนไขที่จำเลยที่ 1 ต้องปฏิบัติก่อนออกใบอนุญาตจัดสรร ข้อแรก คณะกรรมการจัดสรรที่ดินได้มอบหมายให้สำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดนนทบุรีตรวจสอบงบประมาณที่ต้องใช้ในการจัดทำสาธารณูปโภคกำหนดวงเงินค้ำประกันให้จำเลยที่ 1 ทำสัญญาค้ำประกัน สำนักงานโยธาธิการและผังเมืองได้เข้าตรวจสอบสาธารณูปโภคของโครงการประมาณเดือนกันยายน 2551 และได้กำหนดให