ฎีกาที่ 299/2539

โจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินพิพาททำนาอยู่ในขณะที่จำเลยที่1โอนขายให้แก่จำเลยที่2ก่อนจะขายจำเลยที่1มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ.2524มาตรา53เสียก่อนโดยจำเลยที่1ผู้ให้เช่านาต้องแจ้งให้โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่านาทราบโดยทำเป็นหนังสือแสดงความจำนงจะขายนาพร้อมทั้งระบุราคาที่จะขายและวิธีการชำระเงินยื่นต่อประธานคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบล สาลี (คชก.ตำบล สาลี)เพื่อแจ้งให้โจทก์ผู้เช่านาทราบภายในสิบห้าวันเสียก่อนถ้าโจทก์ผู้เช่านาไม่ซื้อตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา53วรรคสามจำเลยที่1จึงจะขายให้จำเลยที่2ได้ต่อไปเมื่อจำเลยที่1ไม่ปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวโจทก์จึงอยู่ในฐานะเป็นผู้มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทเฉพาะส่วนของจำเลยที่1ก่อนตามพระราชบัญญัติ การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ.2524มาตรา54ซึ่งมาตรา54วรรคหนึ่งได้บัญญัติว่า"ถ้าผู้ให้เช่านาขายนาไปโดยมิได้ปฏิบัติตามมาตรา53ไม่ว่านานั้นจะถูกโอนต่อไปยังผู้ใดผู้เช่านามีสิทธิซื้อนาจากผู้รับโอนนั้นตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ผู้รับโอนซื้อไว้หรือตามราคาตลาดในขณะนั้นแล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่ากันฯลฯ"บทบัญญัติดังกล่าวมีความมุ่งหมายจะคุ้มครองสิทธิของผู้เช่านาที่จะซื้อนาที่เช่าอยู่ก่อนบุคคลอื่นคำว่า"ราคาตลาดในขณะนั้น"จึงหมายถึงราคาตลาดในขณะผู้ให้เช่านาโอนขายนาให้แก่ผู้รับโอนมิใช่ราคาตลาดในขณะผู้เช่านาใช้สิทธิขอซื้อนาคืน ราคาที่คชก.ตำบลวินิจฉัยให้ผู้รับโอนขายนาให้แก่ผู้เช่านาเป็นราคาตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ.2524มาตรา54วรรคหนึ่งหรือไม่มิใช่ข้อที่เป็นดุลพินิจเด็ดขาดของคชก.ตำบลในการพิจารณาว่าจะพิพากษาบังคับตามคำวินิจฉัยของคชก.ตำบลหรือไม่ศาลย่อมต้องพิจารณาว่าราคาที่คชก.ตำบลวินิจฉัยมาเป็นราคาตามบทบัญญัติดังกล่าวหรือไม่ถ้ามิใช่ศาลย่อมพิจารณาจากพยานหลักฐานและกำหนดราคาให้ถูกต้องแล้วพิพากษาให้บังคับให้ขายตามราคาที่กำหนดไปได้

โจทก์ ฟ้อง ว่า เดิม จำเลย ที่ 1 เป็น เจ้าของ กรรมสิทธิ์ ที่ดินโฉนด เลขที่ 8332 ตำบล สาลี อำเภอบางปลาม้า จังหวัด สุพรรณบุรี ร่วม กับ บุคคลอื่น เฉพาะ ส่วน ของ จำเลย ที่ 1 มี เนื้อที่ 20 ไร่ 3 งาน10 ตารางวา ต่อมา ปี 2530 จำเลย ที่ 1 ให้ โจทก์ เช่า ที่ดิน ดังกล่าวเพื่อ ทำนา มี กำหนด 3 ปี นับแต่ วันที่ 1 มกราคม 2531 ถึง วันที่31 ธันวาคม 2533 ซึ่ง ตาม พระราชบัญญัติ การเช่าที่ดิน เพื่อ เกษตรกรรมพ.ศ. 2524 ถือว่า สัญญาเช่า นา ดังกล่าว มี กำหนด 6 ปี แต่ ต่อมาเดือน พฤษภาคม 2530 จำเลย ที่ 1 ได้ ขาย ที่ดิน ดังกล่าว ให้ แก่ จำเลยที่ 2 ใน ราคา 324,000 บาท การ โอน ที่ดิน ดังกล่าว ไม่ได้ แจ้ง การ ขายให้ โจทก์ ซึ่ง เป็น ผู้เช่า นา ทราบ ก่อน ตาม กฎหมาย โจทก์ ประสงค์จะซื้อ ที่ดิน ดังกล่าว จึง ได้ ยื่น คำร้อง ต่อ คณะกรรมการ การเช่าที่ดินเพื่อ เกษตรกรรม ประจำ ตำบล สาลี ต่อมา คณะกรรมการ ดังกล่าววินิจฉัย ให้ โจทก์ มีสิทธิ ซื้อ ที่ดิน ได้ จำเลย ทั้ง สอง ทราบ แล้วไม่ปฏิบัติ ตาม และ ไม่ได้ อุทธรณ์ คำวินิจฉัย ของ คณะกรรมการการเช่าที่ดิน เพื่อ เกษตรกรรม ประจำ ตำบล สาลี ภายใน กำหนดต่อมา จำเลย ที่ 2 ได้ ฟ้องคดี จำเลย ที่ 1 ต่อ ศาลจังหวัด สุพรรณบุรีให้ โอน ที่ดิน ดังกล่าว ให้ และ ศาล พิพากษา ให้ จำเลย ที่ 1 โอน ที่ดินให้ แก่ จำเลย ที่ 2 ซึ่ง จำเลย ที่ 2 ได้ จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์เรียบร้อย แล้ว ขอให้ เพิกถอน การ จดทะเบียน โอน ซื้อ ขาย ที่ดิน โฉนดเลขที่ 8332 ระหว่าง จำเลย ที่ 1 กับ จำเลย ที่ 2 และ ให้ จำเลย ที่ 1และ หรือ จำเลย ที่ 2 โอน ขาย ที่ดิน โฉนด เลขที่ 8332 เฉพาะ ส่วนซึ่ง เป็น กรรมสิทธิ์ ของ จำเลย เนื้อที่ 20 ไร่ 1 งาน 10 ตารางวาให้ แก่ โจทก์ ใน ราคา 324,000 บาท และ รับ ชำระ ราคา ที่ดิน ดังกล่าวจาก โจทก์ พร้อม กับ การ จดทะเบียน โอน ขาย กรรมสิทธิ์ ที่ดิน แก่ โจทก์ต่อ พนักงาน เจ้าหน้าที่ หาก ไม่ปฏิบัติ ตาม ให้ ถือเอา คำพิพากษา ของศาล แทน การแสดง เจตนา ของ จำเลย จำเลย ที่ 1 ขาดนัด ยื่นคำให้การ และ ขาดนัดพิจารณา จำเลย ที่ 2 ให้การ ว่า เมื่อ วันที่ 4 พฤษภาคม 2531 จำเลยที่ 1 ได้ ทำ สัญญาจะซื้อขาย ที่ดิน โฉนด เลขที่ 8332 ให้ แก่ จำเลย ที่ 2โดย ขาย ที่ดิน เฉพาะ ส่วน ของ จำเลย ที่ 1 ใน ราคา 324,000 บาท นัด โอนกรรมสิทธิ์ ใน วันที่ 15 กรกฎาคม 2531 ครั้น ถึง วันนัด จำเลย ที่ 1ไม่ยอม จดทะเบียน ให้ แก่ จำเลย ที่ 2 จำเลย ที่ 2 จึง ฟ้อง จำเลย ที่ 1ตาม คดีแพ่ง หมายเลขแดง ที่ 1137/2531 ของ ศาลชั้นต้น ศาล พิพากษาให้ จำเลย ที่ 1 จดทะเบียน โอน ขาย ที่ดิน ที่พิพาท ให้ แก่ จำเลยที่ 2 ต่อมา จำเลย ที่ 1 สมคบ กับ โจทก์ ซึ่ง เป็น หลาน เขย ทำหนังสือ สัญญาเช่า ปลอม ขึ้น อ้างว่า โจทก์ เป็น ผู้เช่า นา พิพาท เพื่อ จะ ได้ใช้ สิทธิ ซื้อ คืน จาก จำเลย ที่ 2 หลังจาก คณะกรรมการ การเช่าที่ดินเพื่อ เกษตรกรรม ประจำ ตำบล สาลี วินิจฉัย ให้ โจทก์ ซื้อ ที่ดิน คืน ได้ แล้วจำเลย ที่ 2 ก็ ได้ ยื่น อุทธรณ์ ต่อ คณะกรรมการ การเช่าที่ดิน ประจำจังหวัดสุพรรณบุรี ภายใน เวลา ที่ กฎหมาย กำหนด แต่ จน บัดนี้ ยัง ไม่ได้ รับการ วินิจฉัย จาก คณะกรรมการ การเช่าที่ดิน เพื่อ เกษตรกรรม ประจำจังหวัด สุพรรณบุรี ดังนั้น จึง ยัง ไม่ถึงที่สุด โจทก์ ไม่มี อำนาจฟ้องหาก โจทก์ มีสิทธิ ซื้อ ที่ดิน ที่พิพาท คืน จาก จำเลย ที่ 2 ก็ ต้อง ซื้อ ในราคา ไม่ ต่ำกว่า ไร่ ละ 50,000 บาท โจทก์ ฟ้องคดี เกิน ระยะเวลา30 วัน และ 60 วัน หลังจาก ทราบ มติ ของ คณะกรรมการ การเช่าที่ดินเพื่อ เกษตรกรรม ประจำ ตำบล สาลี คดี โจทก์ ขาดอายุความ ศาลชั้นต้น พิพากษา ให้ จำเลย ที่ 2 โอน ที่ดิน โฉนด เลขที่ 8332ให้ แก่ โจทก์ โดย ให้ โจทก์ ใช้ เงิน ค่าที่ดิน ดังกล่าว จำนวน324,000 บาท ใน วัน โอน หาก จำเลย ที่ 2 ไม่ปฏิบัติ ตาม ให้ ถือเอาคำพิพากษา ของ ศาล แทน การแสดง เจตนา ของ จำเลย ที่ 2 จำเลย ที่ 2 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืน จำเลย ที่ 2 ฎีกา ศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า มี ปัญหา ต้อง วินิจฉัย ข้อ แรก ตาม ฎีกา ของจำเลย ที่ 2 ว่า โจทก์ เป็น ผู้เช่า นา พิพาท ตาม ฟ้อง หรือไม่ ปัญหาดังกล่าว จำเลย ที่ 2 ได้ เบิกความ ไว้ ใน คดีแพ่ง หมายเลขดำ ที่752/2532 ของ ศาลชั้นต้น (ที่ ถูก คือ คดีแพ่ง หมายเลขดำ ที่ 752/2531คดี หมายเลขแดง ที่ 1137/2531) ซึ่ง เป็น คดี ที่ จำเลย ที่ 2 เป็น โจทก์ฟ้อง ขอให้ จำเลย ที่ 1 โอน ขาย ที่ดินพิพาท ตาม สัญญาจะซื้อจะขาย ว่าก่อน ไป ดู ที่ดินพิพาท เห็น มี คน ทำนา อยู่ และ ทราบ ว่า เป็น หลาน ของ จำเลยดังนั้น ข้อเท็จจริง ที่ จำเลย ที่ 2 ยอมรับ ดังกล่าว จึง รับฟัง ได้ ตรง กับทางนำสืบ ของ โจทก์ ว่า ใน ขณะที่ จำเลย ที่ 1 ทำ สัญญาจะซื้อจะขาย นา คือที่ดินพิพาท กับ จำเลย ที่ 2 นั้น มี โจทก์ เป็น ผู้เช่า ที่ดินพิพาทส่วน ของ จำเลย ที่ 1 เนื้อที่ 20 ไร่ 1 งาน 10 ต