ฎีกาที่ 3005/2551

จำเลยเช่าอาคารจากโจทก์เป็นเวลา 10 ปี การที่จำเลยเปลี่ยนลักษณะการใช้อาคารจากร้านขายของเป็นร้านอาหารประเภทบาร์เบียร์เป็นการกระทำเพื่อความสะดวกสบายในการใช้สอยทรัพย์สินที่เช่าจากโจทก์เท่านั้น ไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาที่จะทำให้จำเลยมีสิทธิยิ่งไปกว่าสัญญาเช่าธรรมดา โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยพร้อมกับเรียกค่าเสียหายจากจำเลยถือได้ว่าเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์อีกส่วนหนึ่ง ดังนี้ จะฎีกาข้อเท็จจริงได้หรือไม่ต้องแยกจากกัน กล่าวคือ ถ้าหากฎีกาประเด็นเรื่องขับไล่ก็ต้องพิจารณาว่าค่าเช่าเกินเดือนละ 10,000 บาท หรือไม่ เมื่อโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยมีอัตราค่าเช่าเดือนละ 14,000 บาท ฎีกาของจำเลยในส่วนเรื่องขับไล่จึงไม่ต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 248 วรรคสอง ส่วนในเรื่องค่าเสียหายซึ่งทุนทรัพย์ที่พิพาทในชั้นฎีกามีจำนวนเพียง 42,000 บาท ไม่เกิน 200,000 บาท ย่อมต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตามมาตรา 248 วรรคหนึ่ง

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อาคารพาณิชย์เลขที่ 1 และเลขที่ 5 ถนนลอยเคราะห์ ตำบลช้างคลาน อำเภอเมืองเชียงใหม่ จังหวัดเชียงใหม่ จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ทั้งสองห้องจากโจทก์มีกำหนดเวลาเช่าปีต่อปี ครั้งสุดท้ายทำสัญญาเช่าเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2540 ครบกำหนดในวันที่ 30 มิถุนายน 2541 เมื่อครบกำหนดตามสัญญาโจทก์แจ้งจำเลยว่าโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าต่อไป ให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากอาคารพาณิชย์ของโจทก์ แต่จำเลยเพิกเฉยโจทก์จึงมอบหมายให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากอาคารพาณิชย์ดังกล่าว แต่จำเลยหลีกเลี่ยงไม่ยอมรับหนังสือดังกล่าว ขอให้บังคับจำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากอาคารพาณิชย์ของโจทก์ และให้จำเลยชำระค่าเสียหาย จำนวน 72,000 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีและให้จำเลยชำระค่าเสียหายในอัตราวันละ 800 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกจากอาคารพาณิชย์ของโจทก์ จำเลยให้การว่า สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งไปกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเพราะมีข้อตกลงให้จำเลยก่อสร้างอาคารภายในเพื่อให้เป็นร้านค้าและยอมให้ทรัพย์สินทั้งหมดตกเป็นของโจทก์ โดยโจทก์ตกลงให้จำเลยเช่าอาคารดังกล่าวเป็นเวลา 10 ปี แต่ทำสัญญาเช่าปีต่อปีเพื่อหลีกเลี่ยงการจดทะเบียน จำเลยชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์มาโดยตลอด แต่โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ยอมรับชำระค่าเช่าโดยจะขึ้นค่าเช่า จำเลยเห็นว่าค่าเช่าที่จะขึ้นเป็นราคาที่มากเกินความเป็นจริงจึงไม่ตกลงด้วยโจทก์จึงมาฟ้องคดี โจทก์ไม่มีสิทธิคิดค่าเสียหายจากจำเลย ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากอาคารพาณิชย์เลขที่ 1 และเลขที่ 5 ถนนลอยเคราะห์ ตำบลช้างคลาน อำเภอเมืองเชียงใหม่ จังหวัดเชียงใหม่ โดยให้จำเลยชำระค่าฤชาธรรมเนียมแทนเท่าที่โจทก์ชนะคดี โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท คำขออื่นให้ยก โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 5 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย 42,000 บาท และค่าเสียหายภายหลังฟ้องเดือนละ 14,000 บาท แก่โจทก์ นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากอาคารพิพาท คืนค่าขึ้นศาลชั้นอุทธรณ์ส่วนที่เกิน 1,800 บาท แก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนตามทุนทรัพย์เท่าที่โจทก์ชนะคดีในชั้นอุทธรณ์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม 5,000 บาท นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่ได้โต้เถียงกันในชั้นฎีกาฟังได้ว่า ตั้งแต่ปี 2530 จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์สองชั้นเลขที่ 1 และเลขที่ 5 ถนนลอยเคราะห์ ตำบลช้างคลาน อำเภอเมืองเชียงใหม่ จังหวัดเชียงใหม่ จากโจทก์ มีกำหนดระยะเวลาเช่า 1 ปี โดยมีการทำสัญญากันใหม่ทุกปี ต่อมาปี 2540 โจทก์และจำเลยทำสัญญาเช่าฉบับสุดท้ายมีกำหนด 1 ปี นับแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2540 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2541 อัตราค่าเช่าเดือนละ 8,000 บาท และ 6,000 บาท ตามลำดับ ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.1 ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยมีว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่ จำเลยนำสืบว่า เดิมจำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทเพื่อทำเป็นร้านอาหาร จึงตกลงกับโจทก์ว่า จำเลยจะออกเงินค่าก่อสร้างต่อเติมปรับปรุงอาคารพิพาทจำนวน 500,000 บาท ถึง 600,000 บาท โดยจะให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทมีกำหนด 10 ปี แต่ขอให้จำเลยทำสัญญาเช่าปีต่อปีเพื่อหลีกเลี่ยงไม่ต้องเสียภาษี จำเลยดำเนินการซ่อมแซมอาคารพิพาทโดยเปลี่ยนกระเบื้องหลังคา ทำฝ้าเพดานใหม่ ทำผิวพื้นชั้นบนใหม่ ทาสีผนังใหม่ เทคอนกรีตพื้นชั้นล่างใหม่ ทำห้องน้ำห้องครัว ฉาบปูนผนังชั้นล่างแล้วทาสี และทำประตูเหล็กชั้นล่าง จำเลยต้องซื้อวัสดุก่อสร้างเป็นเงิน 100,000 บาท และต้องเสียคาจ้างช่างเป็นเงิน 50,000 บาท หลังจากนั้นได้เปิดเป็นร้านอาหารประเภทบาร์เบียร์ ต่อมาปี 2541 โจทก์ขอขึ้นค่าเช่าอาคารเลขที่ 1 จากเดิมเดือนละ 8,000 บาท เป็นเดือนละ 15,000 บาท อาคารเลขที่ 5 จากเดิมเดือนละ 6,000 บาท เป็นเดือนละ 10,000 บาท แต่จำเลยไม่ยอม โจทก์จึงไม่ทำสัญญาเช่าฉบับใหม่กับจำเลยและไม่ยอมรับชำระค่าเช่าสำหรับเดือนมิถุนายน 2541 จำเลยได้ส่งเงินค่าเช่าให้แก่โจทก์ทางไปรษณีย์ธนาณัติตามใบแจ้งความเอกสารหมาย จ.1 แต่โจทก์ไม่ไปรับธนาณัติดังกล่าว เห็นว่า ข้ออ้างของจำเลยที่ว่า เมื่อจำเลยออกเงินค่าก่อสร้างต่อเติมปรับปรุงอาคารพิพาทจำนวน 500,000 บาท ถึง 600,000 บาทแล้ว โจทก์จะให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทมีกำหนด 10 ปี นั้น คงมีแต่เพียงคำเบิกความลอยๆ ของตัวจำเลย โจทก์หาได้ยอมรับข้อเท็จจริงดังกล่าวไม่ ทั้งนายเมืองดีพยานจำเลยซึ่งเป็นผ