ฎีกาที่ 3332/2561

การที่ อ. ทำสัญญาขายที่ดินพิพาทให้จำเลย ไม่ทำให้การเช่านาพิพาทระหว่าง อ. กับโจทก์ระงับไปเพราะเหตุที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านาตาม พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 28 เมื่อไม่ปรากฏว่า อ. หรือจำเลยได้ดำเนินการตามขั้นตอนใด ๆ ให้การเช่านาสิ้นสุดลงก่อนฟ้องคดีต่อศาลชั้นต้นเพื่อขับไล่โจทก์และสามีโจทก์ออกจากที่ดินพิพาท แม้ต่อมาโจทก์ สามีโจทก์ และจำเลยได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความ และศาลพิพากษาตามยอม แต่สัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าวไม่ปรากฏว่าโจทก์สละสิทธิในการซื้อที่ดินพิพาท และไม่ว่ากรณีจะเป็นอย่างไรก็ตามการทำสัญญาประนีประนอมยอมความหรือข้อตกลงเพื่อยกเว้นบทบัญญัติในกฎหมายที่มุ่งคุ้มครองผู้เช่านาไว้เป็นการเฉพาะซึ่งถือเป็นกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนย่อมไม่อาจกระทำได้ เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยใช้สิทธิอุทธรณ์หรือดำเนินการทางศาลเกี่ยวกับคำวินิจฉัยของ คชก.ตำบลที่ให้โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทคืนจากจำเลย ทั้งไม่ได้ให้การต่อสู้ไว้ในคดีนี้ว่าคำวินิจฉัยดังกล่าวไม่ชอบด้วยกฎหมายประการใด คำวินิจฉัยของ คชก.ตำบลจึงเป็นที่สุดตามมาตรา 56 วรรคสอง ดังนั้นแม้จะมีการทำสัญญาประนีประนอมยอมความก็ถือไม่ได้ว่าโจทก์สละสิทธิที่จะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลย เมื่อ คชก.ตำบลมีมติให้โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยในราคาที่ซื้อขายกับเจ้าของเดิมหรือราคาตลาดแล้วแต่ว่าราคาใดจะสูงกว่ากัน แล้วจำเลยไม่ปฏิบัติตามมตินั้น โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้อง

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1320 เนื้อที่ 8 ไร่ 1 งาน 68 ตารางวา แก่โจทก์ตามราคาและวิธีการชำระเงินที่จำเลยซื้อไว้หรือตามราคาตลาดในขณะนั้น แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่า จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิพากษากลับ ให้จำเลยจดทะเบียนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1320 เนื้อที่ 8 ไร่ 1 งาน 68 ตารางวา แก่โจทก์ในราคา 1,300,000 บาท หากจำเลยไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนจำเลย ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม 8,000 บาท โจทก์และจำเลยฎีกา ศาลฎีกาคณะคดีปกครองวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 1320 เนื้อที่ 8 ไร่ 1 งาน 68 ตารางวา จากนางอนงค์ กำหนดเวลาเช่าตั้งแต่วันที่ 2 เมษายน 2555 ถึงวันที่ 2 เมษายน 2556 ต่อมาเมื่อวันที่ 23 พฤษภาคม 2556 นางอนงค์จดทะเบียนขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลย โจทก์จึงยื่นคำร้องฉบับลงวันที่ 3 มิถุนายน 2556 เพื่อให้คณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลวัดไทรย์ (คชก.ตำบลวัดไทรย์) วินิจฉัยการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยกับนางอนงค์ โดยแจ้งไว้ด้วยว่าโจทก์ประสงค์จะซื้อที่ดินพิพาท จำเลยยื่นคำฟ้องเมื่อวันที่ 8 มกราคม 2557 ขอให้ขับไล่โจทก์และสามีโจทก์ออกไปจากที่ดินพิพาท โจทก์และสามีโจทก์ยื่นคำให้การต่อสู้คดีดังกล่าว ว่าจำเลยไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่โจทก์กับสามีโจทก์ออกจากที่ดินพิพาทเพราะยังไม่ครบกำหนดระยะเวลาเช่าและโจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยตามคำวินิจฉัยของ คชก.ตำบลวัดไทรย์ ระหว่างพิจารณาคดีหมายเลขดำที่ 28/2557 ของศาลชั้นต้น คชก.ตำบลวัดไทรย์มีคำวินิจฉัยเมื่อวันที่ 30 เมษายน 2557 ให้โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากผู้รับโอนในราคาที่ซื้อขายกับเจ้าของเดิม ตามสำเนาคำสั่งคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลวัดไทรย์ (คชก.ตำบลวัดไทรย์) ที่ 1/2557 ต่อมาเมื่อวันที่ 17 ตุลาคม 2557 จำเลยกับโจทก์และสามีโจทก์ตกลงทำสัญญาประนีประนอมยอมความ และศาลพิพากษาตามยอม เป็นคดีหมายเลขแดงที่ 1420/2557 ของศาลชั้นต้น โดยมีข้อตกลงว่าโจทก์และสามีโจทก์ตกลงเช่าที่ดินพิพาทจากจำเลยมีกำหนดเวลาการเช่าตั้งแต่วันที่ 2 เมษายน 2555 ถึงวันที่ 2 เมษายน 2560 มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยก่อนว่า ผลจากการที่โจทก์ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกับจำเลย หลังจากที่โจทก์ร้องเรียนต่อ คชก.ตำบลวัดไทรย์ และทราบคำวินิจฉัยของ คชก.ตำบลวัดไทรย์ ว่าโจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินคืนจากจำเลยถือว่าโจทก์สละสิทธิตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 54 แล้ว ซึ่งเป็นผลให้โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทแก่โจทก์หรือไม่ โดยโจทก์แก้ฎีกาว่า ประเด็นที่โจทก์ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกับจำเลยนั้นเป็นการทำสัญญาประนีประนอมยอมความในประเด็นพิพาทที่แตกต่างจากคดีนี้ ยังถือไม่ได้ว่าโจทก์สละสิทธิที่จะซื้อที่ดินพิพาทคืน เห็นว่า สิทธิและหน้าที่ของโจทก์ในฐานะผู้เช่าที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่นาเพื่อทำนา รวมทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่านาต้องเป็นไปตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 ซึ่งเป็นกฎหมายที่มีเจตนารมณ์เพื่อคุ้มครองผู้เช่านาเป็นพิเศษ แม้จะมีการแก้ไขให้มีการคุ้มครองแก่ฝ่ายเจ้าของที่ดินซึ่งเป็นผู้ให้เช่าที่นาเพิ่มขึ้นกว่าที่มีในกฎหมายเดิมก็ตาม แต่ตามมาตรา 53 วรรคหนึ่ง แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว ยังคงกำหนดหน้าที่ให้ผู้ให้เช่านาจะขายนาที่มีผู้เช่าอยู่นั้นได้ต่อเมื่อได้แจ้งให้ผู้เช่านาทราบโดยทำเป็นหนังสือแสดงความจำนงจะขายนา พร้อมทั้งระบุราคาที่จะขายและวิธีการชำระเงินยื่นต่อประธานคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลเพื่อแจ้งให้ผู้เช่านาทราบภายในสิบห้าวัน และถ้าผู้เช่านาแสดงความจำนงจะซื้อนาเป็นหนังสือยื่นต่อประธานคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้ง ผู้ให้เช่านาต้องขายนาแปลงดังกล่าวให้ผู้เช่านาตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ได้แจ้งไว้ และตามมาตรา 54 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่าถ้าผู้ให้เช่านาขายนาไปโดยมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 53 ไม่ว่านานั้นจะถูกโอนต่อไปยังผู้ใด ผู้เช่านามีสิทธิซื้อนาจากผู้รับโอนนั้นตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ผู้รับโอนซื้อไว้หรือตามราคาตลาดในขณะนั้นแล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่ากัน คดีนี้เดิมนางอนงค์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินพิพาท ซึ่งเป็นที่นาและทำสัญญาขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยโดยมิได้ดำเนินการตามขั้นตอนและวิธีการที่กำหนดไว้ในมาตรา 53 โจทก์จึงมีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยผู้รับโอน แม้โจทก์และจำเลยจะตกลงทำสัญญาประนีประนอมยอมความกัน ว่าจำเลยยอมให้โจทก์เช่าที่ดินพิพาทได้ต่อไปและหลังครบกำหนดการเช่าในวันที่ 2 เมษายน 2560 โจทก์ยินยอมออกไ