ฎีกาที่ 3396/2565

การกำหนดเงินเพิ่มจากหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระของเจ้าของห้องชุด เป็นกรณีการค้างชำระเงินเกินหกเดือนขึ้นไป ซึ่งเป็นไปตามข้อบังคับของโจทก์ที่จดทะเบียนกับทางราชการ และมีการรับรองโดยที่ประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม (ครั้งแรก) ของโจทก์ เมื่อวันที่ 2 พฤศจิกายน 2557 โดยจำเลยมีตัวแทนในฐานะเป็นเจ้าของห้องชุดส่วนหนึ่งร่วมประชุมและรับรองข้อบังคับดังกล่าวด้วย เมื่อจำเลยเป็นผู้ยกร่างข้อบังคับอาคารชุดของโจทก์และนำไปจดทะเบียนต่อทางราชการและมีการจดทะเบียนและรับรองข้อบังคับดังกล่าวแล้ว เจ้าของร่วมห้องชุดทุกคนรวมทั้งจำเลยจึงต้องผูกพันตามข้อบังคับของโจทก์ เมื่อพิจารณาข้อบังคับ หมวดที่ 11 การออกค่าใช้จ่ายของเจ้าของร่วม ข้อ 31 ถึงข้อ 38 ซึ่งตามข้อบังคับข้อ 35.4 ย่อหน้าสุดท้ายระบุว่า "...เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามข้อบังคับข้างต้น ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราร้อยละยี่สิบ (20) ต่อปี...เงินเพิ่มตามวรรคหนึ่งให้ถือเป็นค่าใช้จ่าย ตามมาตรา 18 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522..." โดยอัตราเงินเพิ่มดังกล่าวเป็นไปตามบทบัญญัติมาตรา 18/1 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 จึงถือเป็นข้อตกลงร่วมกันของเจ้าของห้องชุดทุกคนรวมถึงจำเลยซึ่งเปลี่ยนฐานะจากเดิมที่เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารชุดกลายเป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดรายหนึ่ง และต้องรับผิดชอบในเงินเพิ่มตามมาตรา 18/1 วรรคหนึ่งและวรรคสอง สำหรับค่าใช้จ่ายที่ค้างชำระเช่นเดียวกับเจ้าของร่วมคนอื่น ซึ่งเงินเพิ่มที่เกิดขึ้นทั้งหมดตลอดมาจนกว่าจำเลยจะชำระเสร็จสิ้นนั้น ก็ถือเป็นค่าใช้จ่ายส่วนกลางทันทีด้วยตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18/1 วรรคท้าย และข้อบังคับของโจทก์ ข้อ 35.4 วรรคท้าย ซึ่งมีผลต่อเนื่องตามมาถึงการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากภาระผูกพันของห้องชุดห้องนั้นเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้เจ้าของห้องชุดรายใหม่ ตามข้อบังคับข้อ 9.12 ของโจทก์ เจ้าของห้องชุดแต่ละห้องจึงต้องรับผิดชอบในเงินเพิ่มซึ่งถือเป็นค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่จะนำมาใช้ในการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางอันเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมอย่างเคร่งครัดและเสมอภาคเท่าเทียม ซึ่งหากปรับลดให้ต่างไปจากข้อบังคับ ก็จะมีผลต่อเจ้าของห้องชุดคนอื่นที่ปฏิบัติถูกต้องตามข้อบังคับ ด้วยเหตุผลดังกล่าวจึงกำหนดเงินเพิ่มอัตราร้อยละ 20 ต่อปี ของต้นเงิน 3,939,995.40 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ตามคำขอบังคับของโจทก์

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 10,497,098.45 บาท พร้อมเงินเพิ่มอัตราร้อยละ 20 ต่อปี ของต้นเงิน 5,838,710.40 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การและฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์ชำระเงิน 6,773,730.04 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันถัดจากวันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ชำระเงิน 2,596,358.69 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันถัดจากวันฟ้องแย้ง (ฟ้องแย้งวันที่ 24 กันยายน 2561) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์กับจำเลยตามฟ้องและฟ้องแย้งให้เป็นพับ โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ชำระเงินจำนวน 5,106,482.61 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องแย้ง (ฟ้องแย้งวันที่ 24 กันยายน 2561) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย กับให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์แทนจำเลย เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนเท่าทุนทรัพย์ที่จำเลยชนะคดีในชั้นอุทธรณ์ โดยกำหนดค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ให้จำเลย 5,000 บาท ส่วนค่าฤชาธรรมเนียมโจทก์ในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น โจทก์ฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้แย้งกันฟังยุติได้ว่า อาคารชุด ช. เดิมมีจำเลยเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคาร ได้จดทะเบียนอาคารชุดและจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 เมื่อวันที่ 2 พฤษภาคม 2557 และวันที่ 12 พฤษภาคม 2557 ตามลำดับ จำเลยเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทมหาชน จำกัด จำเลยประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ คอนโดมิเนียม และอื่น ๆ เมื่อวันที่ 2 พฤศจิกายน 2557 โจทก์จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม (ครั้งแรก) จำเลยยังไม่ได้ชำระค่าส่วนกลางห้องชุดที่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์นับแต่วันจดทะเบียนอาคารชุดถึงวันที่ 31 ตุลาคม 2557 ก่อนจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด จำเลยได้ทำสัญญาว่าจ้างบุคคลภายนอกรวม 4 สัญญา สัญญาฉบับแรกว่าจ้างบริษัท ค. เป็นผู้บริหารจัดการอาคารชุดโจทก์ ฉบับที่สองว่าจ้างบริษัท ว. เป็นผู้ดูแลทำความสะอาดฉบับที่สาม ว่าจ้างบริษัท อ. เป็นผู้ดูแลรักษาความปลอดภัย และฉบับที่สี่ว่าจ้างบริษัท ม. เป็นผู้รับจ้างจัดสวน ตกแต่ง และตัดแต่งพรรณไม้ต่าง ๆ และบำรุงรักษา ตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2557 ถึงเดือนพฤศจิกายน 2557 จำเลยชำระค่าไฟฟ้าเป็นเงิน 4,996,337.16 บาท ชำระค่าน้ำประปา เป็นเงิน 882,478.98 บาท รวมค่าใช้จ่ายข้างต้นที่จำเลยอ้างเพื่อหักกลบลบหนี้ตามฟ้องแย้ง เป็นเงิน 13,093,457.14 บาท จำเลยเป็นลูกหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามฟ้องโจทก์อันเนื่องมาจากจำเลยเป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่ได้โอนในช่วงเดือนพฤษภาคม 2557 ถึงวันที่ 31 ตุลาคม 2557 รวมเงินเพิ่มตามข้อบังคับโจทก์ อัตราร้อยละ 12 และ 20 ต่อปี นับแต่วันที่ 16 พฤษภาคม 2560 เป็นต้นมา ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์มีว่า คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ที่หักกลบลบหนี้ตามฟ้องแย้งชอบหรือไม่ เห็นว่า ในการพิจารณาปัญหาตามฎีกาของโจทก์ต้องพิจารณาก่อนว่า หนี้ค่าจ้างที่จำเลยเป็นคู่สัญญากับบุคคลภายนอก นั้น มีเหตุที่โจทก์ต้องรับผิดชอบหนี้ดังกล่าวตามข้อสัญญาหรือข้อกฎหมายใดหรือไม่ เพียงใด และเห็นควรพิจารณาสัญญาฉบับที่สองก่อน คือสัญญาทำความสะอาด โดยเอกสารแผ่นแรกและแผ่นที่สองเป็นใบเสนอราคาฝ่ายบริการทำความสะอาด ของบริษัท ว. ผู้รับจ้าง กับบริษัท พ. คือจำเลยซึ่งเป็นผู้ว่าจ้าง ข้อความในสัญญาระบุรายการทำความสะอาด คือ 1. ดูแลรักษาความสะอาดสำนักงานขาย 2. บริการเสิร์ฟน้ำ ต้อนรับและช่วยฝ่ายขายในสำนักงาน 3. ล้างแก้วน้ำ ถ้วยกาแฟ เก็บกวาดเทขยะ 4. ทำความสะอาดห้องน้ำ ห้องครัว ห้องรับแขก และตามสัญญาจ้างบริการพนักงานทำความสะอาด ก็ระบุไว้ในวงเล็บของบรรทัดถัดมาว่าเป็น (โครงการ คอนโด 2) ระบุคู่สัญญาที่ลงนามท้ายสัญญาเป็นบริษัทจำเลย ผู้ว่าจ้างกับบริษัท ว. ผู้รับจ้าง มีข้อความย่อหน้าที่ 3 ระบุว่า "....โดยที่ผู้ว่าจ้าง (คือจำเลย) เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย และมีบริษัทในเครือ ได้แก่ บริษัท น. บริษัท ท. และบริษัท ส. ซึ่งดำเนินการประกอบธุรกิจพัฒนาและจัดสรรอสังหาริมทรัพย์ เพื่อจำหน่ายแก่บุคคลทั่วไป ดังนั้น "ผู้ว่าจ้าง" ให้หมายรวมถึงบริษัทในเครือดังกล่าวด้วย..." สัญญาระบุเวลาให้บริการนับแต่วันที่ 1 มกราคม 2557 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2557 เวลาเริ่มสัญญา ก่อนโจทก์มีฐานะเป็นนิติบุคคลอาคารชุดประมาณ 4 เดือน สัญญาข้อ 7. ระบุหน้าที่ของผู้รับจ้างตามข้อ 7.1 ว่า ผู้รับจ้างยินดีจะดูแลรักษาสถานที่ปฏิบัติงานของผู้ว่าจ้างให้สะอาดอยู่เสมอ ข้