ฎีกาที่ 3596/2540

คดีนี้โจทก์มีหนังสือบอกเลิกการเช่าที่ดินพิพาทและแจ้งให้จำเลยออกไปจากที่ดินพิพาท เมื่อจำเลยไม่ออกไป โจทก์ก็ฟ้องคดีทันที ส่วนจำเลยเมื่อถูกโจทก์ฟ้องขับไล่ก็ฟ้องแย้งขอซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ทันทีเช่นกัน โดยมิได้ปฏิบัติให้เป็นไปตามขั้นตอนที่พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 กำหนดไว้ ตามมาตรา 34,35,54,56 เมื่อ คชก. ตำบลท่าเสา และ คชก. จังหวัดสมุทรสาครยังมิได้วินิจฉัยในปัญหาดังกล่าวของโจทก์ จำเลย การฟ้องคดีของโจทก์ก็ดี การฟ้องแย้งของจำเลยก็ดีเป็นการไม่ชอบด้วยมาตรา 57 โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย และจำเลยก็ไม่มีอำนาจฟ้องแย้งขอซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ อำนาจฟ้องเป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกายกขึ้นวินิจฉัยได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142(5),246 และ 247 เมื่อศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าที่ดินพิพาทเป็นที่นา โจทก์ไม่อุทธรณ์ปัญหาดังกล่าวจึงเป็นอันยุติ โจทก์ยกขึ้นฎีกาอีกไม่ได้ กรณีต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนบ้าน 2 หลัง เลขที่ 33 หมู่ 4 ตำบลท่าเสาอำเภอกระทุ่มแบน จังหวัดสมุทรสาคร ออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 12248 ของโจทก์หากจำเลยไม่ปฏิบัติให้โจทก์เป็นผู้รื้อถอนเองโดยจำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายและให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย 2,400 บาท กับค่าเสียหายปีละ 400 บาท จนกว่าจำเลยและบริวารจะรื้อถอนออกไปจากที่ดินของโจทก์ จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์มิได้แจ้งเป็นหนังสือบอกเลิกการเช่าแก่จำเลยพร้อมทั้งสำเนาให้แก่คณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลเพื่อจำเลยได้คัดค้าน นอกจากนี้โจทก์ต้องบอกเลิกการเช่าแก่จำเลยล่วงหน้า 1 ปี การที่โจทก์บอกเลิกการเช่าให้จำเลยออกไปจากที่ดินพิพาทใน 30 วัน จึงไม่ชอบ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องคดีโจทก์รับโอนที่ดินพิพาทมาจากบริษัทสวนมะพร้าวไทย จำกัด โดยมิชอบ บริษัทสวนมะพร้าวไทย จำกัด มิได้แจ้งเป็นหนังสือแสดงความจำนงจะขายพร้อมทั้งระบุราคาที่จะขายและวิธีการชำระเงินต่อประธานคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลเพื่อแจ้งให้จำเลยทราบเพื่อให้โอกาสขอซื้อก่อน โจทก์จึงต้องขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยในราคา 130,000 บาท ตามราคาซึ่งโจทก์ซื้อจากบริษัทสวนมะพร้าวไทย จำกัด ขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์โอนที่ดินพิพาทแก่จำเลย โดยให้โจทก์รับเงิน 130,000 บาท จากจำเลย หากโจทก์ไม่ปฏิบัติให้ถือคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาแทน โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยเลิกอาชีพทำนา ทำไร่ไปประกอบอาชีพอื่นตั้งแต่ปี 2523 จนถึงปัจจุบัน ที่ดินพิพาทจึงไม่ใช่ที่นาตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 จำเลยไม่มีอำนาจขอซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ในราคา 130,000บาท ขอให้ยกฟ้องแย้ง ระหว่างการพิจารณา จำเลยถึงแก่กรรม นายสมนึก โพธิ์ทะเล ทายาทของจำเลยยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความแทน ศาลชั้นต้นอนุญาต ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยรื้อบ้านเลขที่ 33 หมู่ 4 ตำบลท่าเสาอำเภอกระทุ่มแบน จังหวัดสมุทรสาคร ออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 12248 และให้จำเลยชำระเงิน 2,400 บาท พร้อมค่าเสียหายปีละ 400 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะรื้อถอนบ้านออกไปจากที่ดินของโจทก์ ยกฟ้องแย้ง จำเลยอุทธรณ์ โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงได้ ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกคำขอที่ให้จำเลยรื้อบ้านเลขที่ 33หมู่ 4 ตำบลท่าเสา อำเภอกระทุ่มแบน จังหวัดสมุทรสาคร ออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่12248 เสียด้วย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น โจทก์และจำเลยฎีกา โดยฎีกาของโจทก์ผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ที่โจทก์ฎีกาว่าที่ดินพิพาทไม่เป็นที่นาตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 นั้น เห็นว่า ปัญหานี้ศาลชั้นต้นฟังข้อเท็จจริงว่าที่ดินพิพาทเป็นที่นาตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 โจทก์มิได้อุทธรณ์คัดค้านคำพิพากษาศาลชั้นต้นในปัญหานี้ ข้อเท็จจริงจึงฟังเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นว่าที่ดินพิพาทเป็นที่นา โจทก์จึงไม่อาจฎีกาในปัญหานี้ได้อีกเพราะต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่งศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ปัญหาต่อไปเกี่ยวกับอำนาจฟ้องและอำนาจฟ้องแย้ง เห็นว่าจำเลยเป็นผู้เช่าที่ดินพิพาททำนา โจทก์เป็นผู้รับโอนที่ดินพิพาทจากบริษัทสวนมะพร้าวไทย จำกัด ผู้ให้เช่าการที่โจทก์บอกเลิกการเช่าที่ดินพิพาท เพราะจำเลยไม่ชำระค่าเช่าแล้วฟ้องขับไล่จำเลยหรือจำเลยฟ้องแย้งขอซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ เพราะผู้ให้เช่าขายที่ดินพิพาทโดยมิได้แจ้งให้จำเลยทราบ ทั้งสองกรณีนี้โจทก์จำเลยต้องปฏิบัติตามขั้นตอนที่พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 กำหนดไว้กล่าวคือ การบอกเลิกการเช่านาตามมาตรา 31(1) ผู้ให้เช่าต้องแจ้งเป็นหนังสือต่อผู้เช่านาพร้อมทั้งแสดงเหตุผลแห่งการบอกเลิกการเช่านาและส่งสำนวนหนังสือดังกล่าวต่อประธาน คชก. ตำบลท่าเสา เพื่อให้คชก. ตำบลท่าเสา วินิจฉัยเสียก่อน ว่าการบอกเลิกการเช่านาเป็นไปโดยชอบตามมาตรา 34 และ 35 แห่งพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 หรือไม่ในทำนองเดียวกันการฟ้องแย้งขอซื้อนาจากผู้รับโอนเพราะผู้ให้เช่านาขายนาโดยมิได้แจ้งให้ผู้เช่านาทราบ ผู้เช่านาก็ต้องขอซื้อจากผู้รับโอนตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ผู้รับโอนซื้อไว้หรือตามราคาตลาดในขณะนั้น แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่ากันและต้องใช้สิทธิขอซื้อภายในเวลา 2 ปี นับแต่วันที่ผู้เช่านารู้หรือควรจะรู้หรือภายในกำหนดเวลา 3 ปี นับแต่ผู้ให้เช่าโอนนา ถ้าผู้รับโอนไม่ยอมขาย ผู้เช่านาก็อาจร้องต่อ คชก. ตำบลท่าเสา เพื่อวินิจฉัยให้ผู้รับโอนขายนาให้แก่ผู้เช่าตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ. 2524 มาตรา 54 หากโจทก์จำเลยไม่พ