ฎีกาที่ 3615/2566

มาตรา 32 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 บัญญัติมิให้นําบทบัญญัติในมาตรา 17/1 และมาตรา 65 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัตินี้ มาใช้บังคับแก่อาคารชุดซึ่งได้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดและมีห้องชุดที่ใช้เพื่อประกอบการค้าอยู่ก่อนหรือในวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ ดังนั้น นอกจากจะต้องจดทะเบียนเป็นอาคารชุดก่อนวันที่ พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับแล้วยังต้องมีห้องชุดที่ใช้เพื่อประกอบการค้าอยู่ก่อนวันที่พระราชบัญญัติอาคารชุดฉบับดังกล่าวมีผลใช้บังคับด้วย เมื่อจำเลยเพิ่งนําพื้นที่ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ช. ก่อสร้างร้านกาแฟ ร้านตัดผม ร้านสปา ห้องสำนักงานบริหารโรงแรมของจำเลย ห้องเก็บของและห้องน้ำของจำเลย ภายหลังจาก พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับแล้ว มิใช่กรณีห้องชุดที่ใช้เพื่อประกอบการค้ามีอยู่ก่อนวันที่ พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับ มาตรา 17/1 และมาตรา 65 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ที่แก้ไขเพิ่มเติมโดย พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 จึงมีผลใช้บังคับแก่นิติบุคคลอาคารชุด ช. ด้วย และเมื่อข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ช. ข้อที่ 26.18 กำหนดว่าเจ้าของร่วมหรือผู้ใช้ประโยชน์ห้องชุดจะใช้พื้นที่จอดรถเพื่อการอื่นมิได้นอกจากการใช้เพื่อจอดรถ และจะต้องจอดรถตามตำแหน่งที่จอดรถของอาคารชุดตามข้อตกลงที่ได้กำหนดไว้เท่านั้น และข้อบังคับข้อที่ 26.19 กำหนดให้คณะกรรมการหรือที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมโดยผู้จัดการมีอำนาจในการงดให้บริการสาธารณูปโภค มีอำนาจริบเงินค่าประกันใด ๆ หรือเรียกเก็บค่าเสียหาย หรือระงับยกเลิกมิให้ดำเนินการ หรือสั่งการให้รื้อถอนหรือเข้ารื้อถอนส่วนใด ๆ รวมทั้งสั่งการให้ปรับปรุงแก้ไขให้อยู่ในสภาพเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของเจ้าของร่วมนั้น อันเป็นบทบังคับมิให้มีการใช้ประโยชน์จากทรัพย์ส่วนกลางโดยฝ่าฝืนข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ช. และฝ่าฝืนต่อมาตรา 17 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 การลงมติในการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมครั้งที่ 1/2553 ที่อนุญาตให้จำเลยสามารถนําพื้นที่ส่วนบุคคลของจำเลยและพื้นที่ส่วนกลางไปทำประโยชน์ในเชิงพาณิชย์โดยสร้างร้านกาแฟ ร้านตัดผม ร้านสปา ห้องสำนักงานของจำเลย ห้องเก็บของและห้องน้ำของจำเลยได้ จึงเป็นการขัดต่อข้อบังคับข้อที่ 26.18 นอกจากนั้นจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุด ช. โดยมีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดเกินกว่ากึ่งหนึ่งของอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมด จำเลยเพียงผู้เดียวจึงมีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมด แต่ในการลงมติในการประชุมครั้งดังกล่าวไม่มีการลดจำนวนคะแนนเสียงของจำเลยลงมาเหลือเท่ากับคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมอื่น ๆ รวมกัน ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 45 วรรคสอง มติดังกล่าวจึงไม่ชอบ จำเลยไม่อาจอ้างเอาผลการลงมติดังกล่าวเป็นประโยชน์แก่ตน การที่จำเลยนําเอาพื้นที่จอดรถส่วนกลางไปประกอบการค้าเพื่อประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ของจำเลยโดยนิติบุคคลอาคารชุด ช. มิได้มีการจัดพื้นที่ของอาคารชุดเพื่อประกอบการค้าไว้ก่อนแล้ว จึงเป็นความผิดตามฟ้อง

โจทก์ฟ้องขอให้ลงโทษจำเลยตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 17/1, 65 ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 91 ศาลชั้นต้นไต่สวนมูลฟ้องแล้ว เห็นว่าคดีมีมูล ให้ประทับฟ้อง จำเลยให้การปฏิเสธ ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์และจำเลยอุทธรณ์ โดยผู้พิพากษาซึ่งพิจารณาและลงชื่อในคำพิพากษาศาลชั้นต้นอนุญาตให้โจทก์อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับเป็นว่า จำเลยมีความผิดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 17/1 วรรคสอง, 65 ปรับ 50,000 บาท และปรับอีกวันละ 5,000 บาท ตลอดเวลาที่ฝ่าฝืน ทางนำสืบของจำเลยเป็นประโยชน์แก่การพิจารณา มีเหตุบรรเทาโทษ ลดโทษตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 78 ให้หนึ่งในสี่ คงปรับ 37,500 บาท และปรับอีกวันละ 3,750 บาท ตลอดเวลาที่ฝ่าฝืน ไม่ชำระค่าปรับให้จัดการตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 29, 29/1 นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า นิติบุคคลอาคารชุด ช. จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุดเมื่อวันที่ 28 ธันวาคม 2550 โจทก์และนายปธิกร เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมในห้องชุดเลขที่ 26/140 ของอาคารชุด ช. ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 2240, 2241, 2623 และ 51363 มีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง 64 ส่วน ใน 60,000 ส่วน จำเลยเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายประเภทบริษัทจำกัด มีนายสาธร เป็นกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนคนหนึ่ง จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของอาคารชุด ช. ห้องชุดเลขที่ 26/1, 26/2, 26/276 ถึง 284 และจำเลยเป็นเจ้าของผู้ประกอบกิจการโรงแรม ช. ซึ่งมีอาคารประกอบกิจการโรงแรมอยู่ติดกับอาคารของอาคารชุด ช. เมื่อวันที่ 18 มีนาคม 2553 นิติบุคคลอาคารชุด ช. จัดประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมครั้งที่ 1 โดยในวาระที่ 9 เสียงส่วนใหญ่ของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุมมีมติให้นิติบุคคลอาคารชุด ช. ลงนามในบันทึกข้อตกลงการใช้ประโยชน์ร่วมกัน การชำระค่าใช้จ่าย และข้อตกลงต่างตอบแทนกับจำเลย นิติบุคคลอาคารชุด ช. ลงนามในบันทึกข้อตกลงการใช้ประโยชน์ร่วมกัน การชำระค่าใช้จ่าย และข้อตกลงต่างตอบแทนกับจำเลยแล้ว แต่ยังมิได้มีการนำมติของที่ประชุมใหญ่ดังกล่าวไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ต่อมาจำเลยนำพื้นที่จอดรถยนต์ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลของจำเลยและพื้นที่จอดรถยนต์พร้อมทางเดินรถซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ช. ไปก่อสร้างปรับปรุงเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์เพื่อประโยชน์ของจำเลยโดยก่อสร้างเป็นร้านกาแฟ ร้านตัดผม ร้านสปา ห้องสำนักงานบริหารโรงแรมของจำเลย ห้องเก็บของและห้องน้ำของจำเลยโดยอาศัยบันทึกข้อตกลงดังกล่าว มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า มาตรา 17/1 และมาตรา 65 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ที่แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับแก่นิติบุคคลอาคารชุด ช. ด้วย หรือไม่ เห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้ลงโทษตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 17/1, 65 เมื่อพิจารณาตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีการประกาศในราชกิจจานุเบกษาวันที่ 6 มีนาคม 2551 ซึ่งมาตรา 2 ของพระราชบัญญัติดังกล่าวให้ใช้บังคับเมื่อพ้นกำหนดหนึ่งร้อยยี่สิบวันนับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป และมาตรา 32 บัญญัติมิให้นำบทบัญญัติในมาตรา 17/1 และมาตรา 65 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัตินี้ มาใช้บังคับแก่อาคารชุดซึ่งได้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดและมีห้องชุดที่ใช้เพื่อการประกอบการค้าอยู่ก่อนหรือในวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ ดังนี้ แม้พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับในวันที่ 4 กรกฎาคม 2551 อันเป็นวันภายหลังจากที่จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ช. ในวันที่ 28 ธันวาคม 2550 แล้วก็ตาม แต่ตามบทมาตราดังกล่าวนอกจากต้องจดทะเบียนเป็นอาคารชุดก่อนวันที่พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับแล้วยังต้องมีห้องชุดที่ใช้เพื่อประกอบการค้าอยู่ก่อนวันที่พระราชบัญญัติอาคารชุดฉบับดังกล่าวมีผลใช้บังคับด้วย เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่า จำเลยอาศัยการลงนามในบันทึกข้อตกลงการใช้ประโยชน์ร่วมกัน การชำระค่าใช้จ่ายและข้อตกลงต่างตอบแทนระหว่างนิติบุคคลอาคารชุด ช. กับจำเลย ในการก่อสร้างปรับปรุงพื้นที่ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ช. เป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์เพื่อประโยชน์ของจำเลย จึงฟังได้ว่าจำเลยเพิ่งนำพื้นที่ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ช. ก่อสร้างร้านกาแฟ ร้านตัดผม ร้านสปา ห้องสำนักงานบริหารโรงแรมของจำเลย ห้องเก็บของและห้องน้ำของจำเลยภายหลังการลงนามในวันที่ 22 มีนาคม 2553 อันเป็นเวลาภายหลังจากพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลบังคับใช้แล้ว มิใช่เป็นกรณีห้องชุดที่ใช้เพื่อประกอบการค้ามีอยู่ก่อนวันที่พระร