ฎีกาที่ 3682/2543

สัญญาเช่าที่ดินกำหนดอัตราค่าเช่าเดือนละ 9,000 บาท แต่คำพิพากษาศาลชั้นต้นกำหนดค่าเสียหายที่โจทก์ไม่ได้ใช้ที่ดินที่ให้จำเลยเช่าเดือนละ 20,000 บาท จำเลยมิได้อุทธรณ์โต้แย้งคำพิพากษาศาลชั้นต้นว่าโจทก์ไม่ได้เสียหายในการไม่ได้ใช้ที่ดินถึงเดือนละ 20,000 บาท ตามที่ศาลชั้นต้นกำหนด กลับอุทธรณ์โต้แย้งว่าศาลชั้นต้นจะนำข้อเท็จจริงที่จำเลยนำที่ดินไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วงในอัตราค่าเช่าเดือนละ 150,000 บาท มาเป็นเกณฑ์ในการคิดคำนวณค่าเสียหายให้แก่โจทก์ไม่ได้ จะต้องกำหนดค่าเสียหายตามอัตราค่าเช่าที่กำหนดในสัญญาเช่า โดยจำเลยมิได้อุทธรณ์โต้แย้งว่าโจทก์ไม่อาจนำที่ดินให้ผู้อื่นเช่าในอัตราค่าเช่าเดือนละ 20,000 บาท ได้ จึงมีเหตุผลเชื่อได้ว่าขณะฟ้องคดีนี้ที่ดินที่จำเลยเช่าอาจให้เช่าได้เกินเดือนละ 10,000 บาท โจทก์จึงไม่ต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริง ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 248 วรรคสอง ศาลฎีกาไม่จำต้องถือข้อเท็จจริงตามที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์วินิจฉัยมาแล้วจากพยานหลักฐานในสำนวน จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินจากโจทก์เพื่อก่อสร้างสำนักงานและโรงงาน โดยมีข้อตกลงว่าเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่ายอมให้สิ่งปลูกสร้างตกเป็นของโจทก์ โดยมิได้กำหนดระยะเวลาก่อสร้างไว้ หลังจากทำสัญญาเช่าแล้ว จำเลยไม่ยอมก่อสร้างอาคารลงในที่ดินที่เช่า โจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยทำการก่อสร้างหลายครั้ง จำเลยก็เพิกเฉย โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาเช่า กรณีดังกล่าวนิติกรรมส่วนที่โจทก์จะได้รับประโชน์ตอบแทนตามสัญญานั้นเป็นนิติกรรมที่มีเงื่อนเวลาเริ่มต้นกำหนดไว้ คือ กรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างจะตกเป็นของโจทก์ต่อเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว โจทก์จึงไม่อาจทวงถามให้จำเลยปฏิบัติตามนิติกรรมนั้นก่อนถึงเวลาที่กำหนด ตามนัยแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 191 วรรคหนึ่ง ได้ และการที่โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างในที่ดินก่อนที่จะครบกำหนดเวลาเช่านั้น แม้จำเลยจะไม่ปฏิบัติตาม โจทก์ก็ไม่อาจอาศัยบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 387 มาบอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยได้ เพราะโจทก์มิได้ปฏิบัติผิดสัญญาเนื่องจากตามสัญญามิได้กำหนดระยะเวลาไว้

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินจากโจทก์เพื่อก่อสร้างสำนักงานและโรงงาน เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่ายอมให้สิ่งปลูกสร้างตกเป็นของโจทก์ หากคู่สัญญาปฏิบัติผิดข้อกำหนดหรือเงื่อนไข และไม่ปฏิบัติให้ถูกต้องภายใน 7 วัน นับแต่อีกฝ่ายหนึ่งแจ้งให้ปฏิบัติตามสัญญา อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ หลังจากทำสัญญาเช่า จำเลยผิดสัญญา มิได้ก่อสร้างอาคารตามที่ตกลงกันไว้ โจทก์บอกกล่าวหลายครั้งแล้วแต่จำเลยเพิกเฉย ต่อมาจำเลยมิได้ดำเนินกิจการค้าของตนโดยปิดกิจการที่ภูมิลำเนาซึ่งเป็นที่ตั้งที่ทำการใกล้เคียงกับที่ดินที่เช่า ต่อมาโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวถึงจำเลยอีกครั้งหนึ่ง ให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาภายใน 10 วัน แต่จำเลยยังคงเพิกเฉย จึงถือว่าสัญญาเช่าเลิกกันตั้งแต่วันครบกำหนดดังกล่าว จำเลยให้การและฟ้องแย้งกับแก้ไขคำให้การและฟ้องแย้งว่า ข้อตกลงเรื่องการก่อสร้างสำนักงานและโรงงานเป็นสิทธิของจำเลยที่จะก่อสร้างในระหว่างสัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนด ตามสัญญาเช่ามิได้กำหนดว่าจำเลยจะต้อง ก่อสร้างให้แล้วเสร็จเมื่อไร จำเลยจึงมีสิทธิที่จะก่อสร้างเมื่อใดก็ได้ตราบเท่าที่ระยะเวลาเช่ายังไม่ครบกำหนด จึงถือไม่ได้ว่าจำเลยโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง นอกจากนี้จำเลยสามารถหาผู้เช่าอาคารที่จะก่อสร้างบนที่ดินของโจทก์ได้ จึงจัดเตรียมคำขออนุญาตก่อสร้างพร้อมแบบก่อสร้างให้โจทก์ลงลายมือชื่อยินยอมให้จำเลยก่อสร้างเพื่อใช้ประกอบคำขออนุญาตก่อสร้างต่อทางราชการ แต่โจทก์ไม่ยอมลงลายมือชื่อ การกระทำของโจทก์เป็นเหตุให้จำเลยได้รับความเสียหาย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ พร้อมทั้งส่งมอบที่ดินแปลงดังกล่าวให้โจทก์ โดยการจดทะเบียนยกเลิกการเช่า หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 20,000 บาท จนกว่าจำเลยจะปฏิบัติตามคำพิพากษา ให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์เสียด้วย นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมในศาลชั้นต้นและชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งในชั้นตรวจฎีกาของโจทก์ว่า กรณีตามฟ้องเป็นคดีที่โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าขณะยื่นฟ้องไม่เกินเดือนละ 10,000 บาท ต้องห้ามฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริง จึงรับฎีกาของโจทก์เฉพาะข้อ 2.1 ไม่รับฎีกาข้อ 2.2 โจทก์มิได้อุทธรณ์คำสั่งศาลชั้นต้นดังกล่าว แต่ปรากฏว่าฎีกาของโจทก์ที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งรับมานั้นมีปัญหาข้อเท็จจริงรวมอยู่ด้วย ถ้าคดีนี้ต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงแล้ว ศาลฎีกาจำต้องถือข้อเท็จจริงตามที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์วินิจฉัยมาแล้วจากพยานหลักฐานในสำนวนตาม ป.วิ.พ. มาตรา 238 ประกอบด้วยมาตรา 247 ดังนี้ ปัญหาว่าฎีกาของโจทก์ต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงหรือไม่ จึงเป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ประกอบด้วยมาตรา 246 และมาตรา 247 ปัญหาวินิจฉัยจึงมีว่าที่ดินที่โจทก์ให้จำเลยเช่า มีค่าเช่าขณะยื่นคำฟ้องเดือนละเท่าใด ตามสัญญาเช่าระบุว่าจำเลยเช่าที่ดินจากโจทก์มีค่าเช่าเดือนละ 9,000 บาท จำเลยเช่าที่ดินดังกล่าวเพื่อก่อสร้างโรงงานผลิตเสื้อผ้าและผลิตภัณฑ์อื่น เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าให้สิ่งปลูกสร้างตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ การที่สัญญาเช่าระบุให้กรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยก่อสร้างในที่ดินที่เช่าตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์เมื่อครบกำหนดการเช่านั้นเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่า มูลค่าของสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยจะก่อสร้างเป็นค่าเช่าอีกส่วนหนึ่งนอกเหนือไปจากค่าเช่าที่ระบุเป็นจำนวนเงินในสัญญาเช่า ค่าเช่าที่ดินโจทก์จึงไม่ใช่เพียงเดือนละ 9,000 บาท ตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าเท่านั้น ส่วนจะเป็นจำนวนเงินเดือนละเท่าใด ตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นกำหนดค่าเสียหายที่โจทก์ไม่ได้ใช้ที่ดินที่ให้จำเลยเช่าเดือนละ 20,000 บาท จำเลยมิได้อุทธรณ์โต้แย้งว่าโจทก์ไม่ได้เสียหายในการไม่ได้ใช้ที่ดินถึงเดือนละ 20,000 บาท จึงมีเหตุผลเชื่อได้ว่าขณะฟ้องคดีนี้ที่ดินที่จำเลยเช่าอาจให้เช่าได้เกินเดือนละ 10,000 บาท โจทก์จึงไม่ต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริง ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 248 วรรคสอง ศาลฎีกาไม่จำต้องถือข้อเท็จจริงตามที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์วินิจฉัยมาแล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า ในวันเดียวกับที่จำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินจากนางสุนีพี่สาวโจทก์อีกแปลงหนึ่งซึ่งมีอาณาเขตติดต่อกับที่ดินที่จำเลยเช่าจากโจทก์ สัญญาเช่าที่จำเลยทำกับนางสุนีดังกล่าวมีสาระสำคัญเช่นเดียวกับสัญญาเช่าที่จำเลยทำกับโจทก์ หลังจากจำเลยเช่าที่ดินจากโจทก์และนางสุนีแล้ว จำเลย