ฎีกาที่ 3760/2562

ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า สาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ให้ถือว่าตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไปและจะกระทำการใดๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ แม้ต่อมามี พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 3 ให้ยกเลิกประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ แต่ในมาตรา 43 วรรคหนึ่ง ก็ยังคงบัญญัติไว้มีเนื้อความเช่นเดิม เมื่อประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ที่ใช้บังคับอยู่ในขณะที่จำเลยได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินบัญญัติให้จำเลยผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่จัดให้มีขึ้นตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาตให้คงสภาพดังเดิม และจะทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกไม่ได้ โดยไม่ได้มีบทบัญญัติให้จำเลยมีสิทธิเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไปบำรุงรักษาสาธารณูปโภค จึงเป็นหน้าที่ของจำเลยต้องรับผิดชอบออกค่าใช้จ่ายเองจะเรียกเก็บเอาจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่ได้ แม้จำเลยกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีข้อตกลงให้จำเลยมีสิทธินำเงินค่าส่วนกลาง ที่เรียกเก็บจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในลักษณะเหมาจ่ายเป็นค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค แต่เป็นข้อตกลงที่ฝ่าฝืนประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง ซึ่งเป็นกฎหมายที่มีวัตถุประสงค์เพื่อคุ้มครองผู้ซื้อที่ดินจัดสรร อันเป็นกฎหมายที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน ข้อตกลงดังกล่าวจึงไม่มีผลใช้บังคับ จำเลยเป็นผู้ครอบครองและเก็บรักษาเงินค่าส่วนกลาง กับนำไปชำระค่าใช้จ่ายต่าง ๆ อันเป็นข้อเท็จจริงที่อยู่ในความรู้เห็นโดยเฉพาะของจำเลยซึ่งเป็นผู้ประกอบธุรกิจ ภาระการพิสูจน์ข้อเท็จจริงเกี่ยวกับความถูกต้องของบัญชีสรุปรายรับ-รายจ่าย จึงตกแก่จำเลยตาม พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 29 ในด้านรายรับ จำเลยบันทึกรายรับไม่ถูกต้อง จำเลยต้องนำเงินค่าบริการที่จัดเก็บล่วงหน้าไปรวมกับรายรับ คิดเป็นรายรับทั้งสิ้น 62,539,739 บาท และจำเลยไม่ได้นำเงิน 90,900 บาท ที่เรียกเก็บจาก ส. บันทึกไว้ในรายรับ นอกจากนี้ จำเลยนำเงินค่าส่วนกลางไปฝากไว้ที่ธนาคาร แต่ไม่ได้นำดอกเบี้ยสะสม 1,009,696.88 บาท ไปบันทึกรายรับ แม้โจทก์ไม่ได้มีคำขอส่วนนี้แต่เป็นกรณีที่จำนวนค่าส่วนกลางที่โจทก์เรียกร้องไม่ถูกต้อง ศาลมีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยให้ถูกต้องได้ตาม พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 39 เมื่อรวมทั้งหมดแล้วคิดเป็นรายรับทั้งสิ้น 63,640,335.88 บาท ส่วนค่าส่วนกลางที่ยังเรียกเก็บไม่ได้อีก 17,970,672 บาท โจทก์ที่ 1 ต้องไปเรียกร้องเอาจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจะเรียกให้จำเลยรับผิดชำระแทนไม่ได้ สำหรับเงินค่าส่วนกลาง 10,587,904.20 บาท ที่ฝ่ายโจทก์ฎีกาขอให้จำเลยร่วมออกสมทบ เนื่องจากจำเลยได้ใช้บริการสาธารณะร่วมกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมาตั้งแต่เริ่มโครงการนั้น ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 มิได้มีบทบัญญัติให้ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ต้องออกค่าใช้จ่ายในการบริการสาธารณะร่วมกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทั้งจำเลยและผู้ซื้อที่ดินจัดสรรก็ไม่มีข้อตกลงกันเช่นว่านั้น ส่วน พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 47 ถึงมาตรา 50, 53 และมาตรา 70 วรรคสอง บัญญัติให้ผู้จัดสรรที่ดินต้องออกค่าใช้จ่ายในการจัดให้มีและการบำรุงรักษาบริการสาธารณะ สำหรับที่ดินจัดสรรแปลงย่อยที่ยังไม่มีผู้ซื้อต่อเมื่อได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรขึ้นแล้ว จึงไม่อาจกำหนดให้จำเลยชำระเงินในส่วนนี้ ในด้านรายจ่าย ค่าดูแลสวนสาธารณะและค่าซ่อมแซมสาธารณูปโภค เป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้มีสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้น เป็นหน้าที่ของจำเลยต้องรับผิดชอบออกค่าใช้จ่ายดังที่ได้วินิจฉัยมา จึงนำค่าใช้จ่ายในส่วนนี้มาบันทึกเป็นรายจ่ายไม่ได้ สำหรับค่าบำรุงรักษาสโมสร จำเลยนำอาคารสโมสรและสระว่ายน้ำออกให้บุคคลภายนอกเช่าแต่ไม่ได้นำรายได้จากค่าเช่าสโมสรไปบันทึกเป็นรายรับ จึงไม่มีสิทธินำค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาสโมสรไปบันทึกเป็นรายจ่าย คงมีสิทธิเพียงนำค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการสาธารณะ ได้แก่ ค่าจ้างพนักงานรักษาความปลอดภัย พนักงานจัดเก็บขยะ กวาดถนน ค่ากระแสไฟฟ้าส่วนกลาง ค่าใช้จ่ายป้อมยามรักษาความปลอดภัยและสำนักงานโครงการรวมเป็นเงิน 22,341,467.67 บาท ไปหักออกจากเงินค่าส่วนกลางเท่านั้น จำเลยส่งคืนให้โจทก์ที่ 1 แล้ว 10,637,319 บาท คงเหลือเงินค่าส่วนกลางที่จำเลยต้องส่งคืนให้โจทก์ที่ 1 อีกจำนวน 30,661,549.21 บาท จำเลยจะปฏิเสธการส่งคืนโดยอ้างว่ามีข้อตกลงให้เรียกเก็บในลักษณะเหมาจ่ายหาได้ไม่ แต่จำเลยไม่ต้องส่งมอบเงินสมทบค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคเพราะตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ไม่ได้มีบทบัญญัติให้ผู้จัดสรรที่ดินต้องจัดหาสถาบันการเงินมาทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค หรือต้องรับผิดชอบชำระเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคในอัตราร้อยละ 7 ของราคาก่อสร้างสาธารณูปโภคกลางของทางราชการให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จึงไม่อาจนำ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43 วรรคสองและมาตรา 44 วรรคสองตอนท้ายซึ่งประกาศใช้ภายหลังมาบังคับแก่จำเลยได้ สำหรับค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมสะพานข้ามคลอง ปรากฏว่า คอสะพานข้ามคลองรางใหญ่ทรุดตัวค่อนข้างมาก ทำให้พื้นถนนบริเวณคอสะพานกับพื้นสะพานมีระดับต่างกัน จำเป็นต้องซ่อมแซมบำรุงรักษาให้คงสภาพการใช้งานได้โดยสะดวก จำเลยจึงต้องออกค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมบำรุงในส่วนนี้ เห็นสมควรกำหนดให้ 400,000 บาท ส่วนค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมท่อระบายน้ำ จำเลยก่อสร้างไม่ถูกต้อง ทำให้ระบบระบายน้ำฝนออกจากถนนด้วยท่อระบายน้ำลงสู่คลองรางใหญ่ทำไม่ได้ตามโครงการจัดสรรที่จำเลยขออนุญาตไว้ จำเป็นต้องซ่อมแซมบำรุงรักษาให้ใช้งานได้ดังเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลยเห็นสมควรกำหนดให้ 300,000 บาท สำหรับค่าซ่อมแซมถนน แม้ถนนจะทรุดตัวและมีระดับต่ำกว่าถนนประชาอุทิศ ส่วนหนึ่งเพราะถนนประชาอุทิศได้ปรับปรุงยกระดับให้สูงขึ้น ประกอบกับสภาพโดยทั่วไปของถนนยังอยู่ในสภาพดีและใช้สัญจรได้โดยสะดวก จึงไม่จำเป็นต้องปรับปรุงซ่อมแซม ส่วนค่าก่อสร้างผนังคอนกรีตทั้งสองด้านของถนน มิใช่ค่าใช้จ่ายสาธารณูปโภคที่จำเลยจัดให้มีขึ้นและมีหน้าที่ต้องบำรุงรักษาตามโครงการจัดสรรที่ดิน โจทก์จะเรียกร้องหาได้ไม่

โจทก์ทั้งสิบหกฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยส่งมอบเงิน 102,347,398 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 8 ธันวาคม 2551 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ทั้งสิบหก จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ระหว่างพิจารณาโจทก์ที่ 9 ยื่นคำร้องขอถอนฟ้อง ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาต ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 104,284,294 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 8 ธันวาคม 2551 จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ที่ 1 กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมซึ่งโจทก์ทั้งหมดได้รับการยกเว้นต่อศาลในนามของโจทก์ทั้งหมด โดยกำหนดค่าทนายความ 100,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 8 และที่ 10 ถึงที่ 16 และจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภคพิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงิน 5,441,287.61 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 10 ธันวาคม 2551 จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ที่ 1 ค่าขึ้นศาลในศาลชั้นต้นให้จำเลยรับผิดตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ที่ 1 ชนะคดีในชั้นอุทธรณ์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 8 และที่ 10 ถึงที่ 16 และจำเลยฎีกา โดยศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคอนุญาตให้ฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่ได้โต้แย้งกันในชั้นนี้รับฟังได้ว่า โจทก์ที่ 1 เป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โดยมีโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 16 เป็นสมาชิก จำเลยประกอบธุรกิจจัดสรรที่ดิน เมื่อวันที่ 3 มกราคม 2539 จำเลยได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ในโครงการหมู่บ้านจัดสรรมัณฑนา และบุศรินทร์ ธนบุรีรมย์ เนื้อที่ประมาณ 327 ไร่ โดยรังวัดแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยจำหน่าย 1,296 แปลง และจัดให้มีสาธารณูปโภค เช่น ถนนภาระจำยอมเข้าออกโครงการสู่ถนนประชาอุทิศยาว 611 เมตร ถนนซอย ท่อระบายน้ำ เสาไฟฟ้าและท่อประปา หลังจากนั้นจำเลยได้รับอนุญาตให้แก้ไขเปลี่ยนแปลงแผนผังโครงการจัดสรรที่ดิน 7 ครั้ง ภายใต้บังคับประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ต่อมาปี 2543 ได้มีพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ใช้บังคับโดยมาตรา 3 ให้ยกเลิกประกาศของคณะปฏิบัติ ฉบับที่ 286 และจำเลยได้รับอนุญาตให้แก้ไขเปลี่ยนแปลงแผนผังโครงการจัดสรรที่ดินอีก 3 ครั้ง โดยนำที่ดินแปลงย่อยซึ่งมีขนาดใหญ่มารวมและจัดรูปแปลงใหม่ให้มีขนาดเล็กลง ทำให้ได้ที่ดินแปลงจำหน่ายเพิ่มขึ้น กับนำที่ดินแปลงจำหน่ายเฉพาะที่ดินมาเปลี่ยนแปลงประเภทเป็นสโมสรและสวนสาธารณะ แต่ที่ดินทั้งโครงการยังคงมีเนื้อที่เท่าเดิมตามที่ได้รับอนุญาตจัดสรรครั้งแรก แผนผังการจัดสรรที่ดินจึงเปลี่ยนแปลงไป โดยแบ่งที่ดินออกเป็น 7 ส่วน รังวัดแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยจำหน่าย 1,376 แปลง จำหน่ายเฉพาะที่ดิน 527 แปลง บ้านเดี่ยวมัณฑนา ธนบุรีรมย์ พร้อมที่ดิน 276 แปลง ทาวน์เฮาส์บุศรินทร์ ธนบุรีรมย์ พร้อมที่ดิน 573 แปลง ที่ดินสาธารณูปโภค 15 แปลง แบ่งเป็นถนน 3 แปลง สวนสาธารณะ 4 แปลง โรงเรียนอนุบาล 3 แปลง สวนหย่อม 1 แปลง ถังบำบัดน้ำเสีย 4 แปลง ที่ดินบริการสาธารณะประเภทสโมสร 2 แปลง และจัดให้มีสาธารณูปโภค เช่น ถนนภาระจำยอมยาว 611 เมตร ซึ่งเป็นของบริษัทแอตแลนติก เรียลเอสเตท จำกัด มีระบบระบายน้ำโดยใช้ท่อระบายน้ำคอนกรีตเรียงขนานไปกับถนนทุกสายลงสู่คลองสาธารณประโยชน์ สำหรับโฉนดที่ดินเลขที่ 48077 และ 48979 จำเลยสร้างถนน ท่อระบายน้ำ และสะพานข้ามคลองรางใหญ่เป็นทางเข้าออกโครงการสู่ถนนประชาอุทิศความยาว 611 เมตร เดิมเป็นของนางแคทรีน เมื่อวันที่ 14 มกราคม 2537 ได้ขายให้บริษัทแอตแลนติก เรียลเอสเตท จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทในเครือของจำเลย แล้วบริษัทดังกล่าวจดทะเบียนให้ที่ดินทั้งสองแปลงตกเป็นภาระจำยอมเรื่องทางเดิน ทางรถยนต์ ระบบไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ ท่อระบายน้ำ ตลอดจนสาธารณูปโภคต่าง ๆ แก่ที่ดินข้างเคียงซึ่งเป็นของนางแคทรีนโดยไม่มีค่าตอบแทน วันที่ 7 กรกฎาคม 2537 บริษัทดังกล่าวจดทะเบียนให้ที่ดินทั้งสองแปลงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรรในโครงการ และวันที่ 29 ธันวาคม 2540 บริษัทดังกล่าวให้จำเลยเข้าถือกรรมสิทธิ์รวมโดยมีค่าตอบแทนในที่ดินโฉนดเลขที่ 48077 จำนวน 2,176.8 ส่วนใน 2,196.8 ส่วน และที่ดินโฉนดเลขที่ 48079 จำนวน 197.7 ส่วนใน 217.7 ส่วน เมื่อโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 16 และประชาชนทั่วไปซื้อบ้านพร้อมที่ดินจัดสรรแล้วจำเลยเรียกเก็บเงินค่าส่วนกลางจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตลอดมาจนกระทั่งจัดตั้งโจทก์ที่ 1 เมื่อวันที่ 1 มีนาคม 2548 ต่อมาเมื่อจดทะเบียนจัดตั้งโจทก์ที่ 1 แล้ว วันที่ 11 มีนาคม 2548 และวันที่ 21 ตุลาคม 2548 จำเลยคืนเงินค่าส่วนกลางโครงการหมู่บ้านจัดสรรมัณฑนา ธนบุรีรมย์ ที่จำเลยเก็บจากลูกบ้านไปล่วงหน้าตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2548 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2549 จำนวน 10,637,319 บาท และเงินคงเหลือจากกา