ฎีกาที่ 3849/2552

การนำข้อเท็จจริงมาปรับเข้ากับบทบัญญัติของกฎหมายนั้น เป็นปัญหาข้อกฎหมาย เมื่อศาลชั้นต้นปรับข้อเท็จจริงเข้ากับบทบัญญัติของกฎหมายไม่ถูกต้องศาลอุทธรณ์ย่อมมีอำนาจหยิบยกขึ้นวินิจฉัยใหม่ให้ถูกต้อง เพราะการปรับข้อเท็จจริงเข้ากับตัวบทกฎหมายเป็นหน้าที่ของศาลอยู่แล้ว ศาลอุทธรณ์จึงมีอำนาจยกขึ้นปรับให้ถูกต้องได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 ดังนั้น ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยประเด็นข้อนี้โดยนำเอาบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 466 มาปรับเข้ากับข้อเท็จจริงที่มีอยู่จึงมิใช่การวินิจฉัยนอกประเด็นที่พิพาทกันแต่อย่างใด จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า การที่โจทก์อ้างว่าที่ดินที่เช่าซื้อมีขนาดถึง 69 ตารางวาเพิ่มมากขึ้น 42 ตารางวา หรือมากกว่า 1.5 เท่าของเนื้อที่ดินที่เช่าซื้อ โจทก์ในฐานะผู้เช่าซื้อย่อมมีสิทธิบอกปัดไม่รับไว้ก็ได้ หากการล้ำจำนวนนั้นเกินกว่าร้อยละห้าแห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้ แต่โจทก์หาได้ทำเช่นนั้นไม่ กลับยื่นคำร้องขอชำระค่าเช่าซื้อส่วนที่เหลือเป็นเงินสด แต่ตามพยานหลักฐานจำเลยเท่าที่นำสืบมาไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้ยื่นคำร้องขอชำระค่าเช่าซื้อส่วนที่เหลือเป็นเงินสดตามคำให้การจำเลยแต่อย่างใด นอกจากนี้ข้อเท็จจริงตามที่จำเลยกล่าวอ้างมาในฎีกาว่าสัญญาเช่าซื้อไม่อาจกำหนดเนื้อที่ดินได้แน่นอนนั้น ไม่ปรากฏว่าจำเลยได้ระบุไว้ในสัญญาเช่าซื้อ แต่ข้อเท็จจริงกลับปรากฏว่าโจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาเช่าซื้อกันไว้ว่า โจทก์ตกลงเช่าซื้อที่ดินจากจำเลยเนื้อที่ 27 ตารางวา ภายหลังที่รังวัดออกโฉนดแล้วหากปรากฏว่าที่ดินมีเนื้อที่มากหรือน้อยกว่าจำนวนที่ระบุไว้ คู่สัญญายอมให้คิดราคาเพิ่มขึ้นหรือลดลงตามส่วนในอัตราตารางวาละ 20,000 บาท โดยผู้เช่าซื้อยินยอมชำระราคาเพิ่มขึ้นหรือลดลงตามวิธีการที่กำหนดไว้ และเมื่อถึงเวลาส่งมอบที่ดินที่เช่าซื้อให้แก่โจทก์ จำเลยได้ส่งมอบที่ดินให้โจทก์เป็นจำนวนถึง 69 ตารางวา ซึ่งมากกว่าที่ได้ตกลงทำสัญญากันไว้ถึง 1.5 เท่าของเนื้อที่ตามสัญญา ซึ่งโจทก์อ้างว่าโจทก์ไม่สามารถจะหาเงินมาชำระเพิ่มให้แก่จำเลยได้ กรณีจึงต้องปรับด้วยบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. เกี่ยวกับการซื้อขายว่าด้วยการส่งมอบทรัพย์สิน มาตรา 466 ดังนั้น เมื่อเนื้อที่ดินล้ำจำนวนเกินกว่าร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมดที่ระบุไว้ในสัญญา โจทก์จึงมีสิทธิบอกปัดเสียและเลิกสัญญากับจำเลยได้ตามบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าว นอกจากนี้ตาม ป.พ.พ. บรรพ 3 ลักษณะ 5 มาตรา 572 ยังได้บัญญัติเกี่ยวกับเรื่องเช่าซื้อไว้ สัญญาเช่าซื้อจึงเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเช่าและสัญญาซื้อขาย จึงสามารถนำบทบัญญัติในลักษณะเช่าทรัพย์และลักษณะซื้อขายมาใช้บังคับได้เท่าที่ไม่ขัดหรือแย้งกัน ดังนั้น ที่ศาลอุทธรณ์นำ ป.พ.พ. มาตรา 466 มาปรับใช้กับข้อเท็จจริงในคดีนี้จึงชอบแล้ว โจทก์มีสิทธิบอกปัดไม่รับที่ดินที่จำเลยส่งมอบให้เกินกว่าจำนวนสัญญาเช่าซื้อและโจทก์ได้ใช้สิทธินั้นแล้วโดยโจทก์ได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลย สัญญาเช่าซื้อระหว่างโจทก์และจำเลยจึงเป็นอันเลิกกัน คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งกลับคืนสู่ฐานะเดิมตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 ที่จำเลยอ้างว่าโจทก์ไม่ชำระค่าที่ดินส่วนเกิน จำเลยจึงบอกเลิกสัญญากับโจทก์จึงไม่มีผลแต่ประการใด เนื่องจากจำเลยยังมิได้ให้สิทธิโจทก์ที่จะปัดเสียหรือรับเอาไว้ซึ่งเนื้อที่ดินซึ่งล้ำจำนวน จำเลยจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาก่อน เมื่อสัญญาเช่าซื้อระหว่างโจทก์และจำเลยเลิกกันเนื่องจากโจทก์เป็นฝ่ายบอกปัดไม่รับที่ดิน และสัญญาเลิกกันโดยมิใช่ความผิดของฝ่ายโจทก์ จำเลยจึงไม่มีสิทธิริบเงินค่าเช่าซื้อที่โจทก์ชำระมาแล้ว จำเลยต้องคืนเงินค่าเช่าซื้อที่โจทก์ชำระมาแล้วทั้งหมดให้แก่โจทก์ โจทก์ต้องส่งมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืนแก่จำเลย ส่วนการที่โจทก์ได้ครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เช่าซื้อนับแต่วันที่จำเลยส่งมอบให้โจทก์นั้น ถือเป็นการยอมให้ใช้ทรัพย์ตามมาตรา 391 วรรคสาม การที่โจทก์จะชดใช้คืนย่อมทำได้ด้วยการใช้เงินตามควรค่าแห่งการนั้น

โจทก์ฟ้องขอให้พิพากษาว่าสัญญาเช่าซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างโครงการเคหะชุมชนนนทบุรีส่วนที่สอง ฉบับลงวันที่ 26 พฤษภาคม 2535 ระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นโมฆะ และให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 1,013,641 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 950,340 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง และฟ้องแย้งขอให้ขับไล่โจทก์ออกไปจากที่ดินที่เช่าซื้อและส่งมอบที่ดินที่เช่าซื้อคืนจำเลย กับให้โจทก์ชำระค่าเสียหาย 108,000 บาท และค่าเสียหายต่อไปอีกเดือนละ 10,800 บาท นับแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2542 จนกว่าโจทก์จะออกไปและส่งมอบที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่เช่าซื้อคืนจำเลย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ และบังคับตามฟ้องแย้งให้โจทก์ออกไปจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามสัญญาเช่าซื้อ และส่งมอบที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างคืนจำเลยในสภาพเรียบร้อย ให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยเป็นเงิน 108,000 บาท และค่าเสียหายต่อไปอีกเดือนละ 10,800 บาท นับแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2542 จนกว่าโจทก์จะออกไปและส่งมอบที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามสัญญาเช่าซื้อคืนจำเลย กับให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลยโดยกำหนดค่าทนายความ 2,000 บาท โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยชำระเงิน 723,680 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 18 ธันวาคม 2540 จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์โดยกำหนดค่าทนายความรวม 3,000 บาท โจทก์และจำเลยฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีพาณิชย์และเศรษฐกิจวินิจฉัยว่า "...พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 26 พฤษภาคม 2535 โจทก์ทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินและทาวน์เฮาส์ เลขที่ 126/880 เนื้อที่ 27 ตารางวา ตำบลปากเกร็ด อำเภอปากเกร็ด จังหวัดนนทบุรี จากจำเลยในราคา 2,972,000 บาท ตามสัญญาเช่าซื้อและบันทึกเพิ่มเติมต่อท้ายสัญญาเช่าซื้อ วันที่ 17 มีนาคม 2537 จำเลยส่งมอบที่ดินพร้อมทาวน์เฮาส์ที่เช่าซื้อและกุญแจให้แก่โจทก์ตามหนังสือรับมอบทรัพย์สินที่เช่าซื้อโครงการเคหะชุมชนนนทบุรี วันที่ 8 ตุลาคม 2540 จำเลยมีหนังสือแจ้งโจทก์ว่าที่ดินที่เช่าซื้อมีเนื้อที่เกินกว่าที่ระบุในสัญญา 42 ตารางวา ให้โจทก์ชำระเงินเพิ่ม 840,000 บาท ภายใน 30 วัน ตามหนังสือขอให้ชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่มากกว่าสัญญาเช่าซื้อ โจทก์ไม่ชำระ วันที่ 18 พฤศจิกายน 2540 จำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่มากกว่าสัญญาเช่าซื้อภายใน 30 วัน มิฉะนั้นถือว่าโจทก์ผิดสัญญาและให้ถือว่าหนังสือฉบับดังกล่าวเป็นหนังสือบอกเลิกสัญญา ตามหนังสือให้ชำระค่าที่ดินส่วนที่เกินและบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อ ต่อมาวันที่ 10 ธันวาคม 2540 โจทก์จึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อไปยังจำเลยตามหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อ คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ข้อแรกว่า สัญญาเช่าซื้อเป็นสัญญาที่มีข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมหรือไม่ เห็นว่า ตามมาตรา 12 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 บัญญัติว่า "พระราชบัญญัตินี้ไม่ใช้บังคับแก่นิติกรรมหรือสัญญาที่ทำขึ้นก่อนวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ" ดังนั้น นิติกรรมหรือสัญญาที่ทำขึ้นก่อนวันที่ 15 พฤษภาคม 2541 ซึ่งเป็นวันเริ่มต้นการบังคับใช้พระราชบัญญัตินี้จึงไม่อยู่ภายใต้บังคับของพระราชบัญญัตินี้ เมื่อสัญญาเช่าซื้อทำขึ้นเมื่อ 26 พฤษภาคม 2535 ก่อนวันที่พระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 มีผลใช้บังคับ จึงนำพระราชบัญญัติดังกล่าวมาใช้บังคับแก่สัญญาเช่าซื้อไม่ได้ ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังไม่ขึ้น มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ข้อต่อไปว่า จำเลยยื่นบัญชีระบุพยานเพิ่มเติมครั้งที่ 2 มีเหตุผลอันสมควรตามหลักเกณฑ์ในประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 88 วรรคท้าย หรือไม่ เห็นว่า ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 88 วรรคท้าย กำหนดหลักเกณฑ์ในการยื่นบัญชีระบุพยานเพิ่มเติมเมื่อพ้น 15 วัน นับแต่วันสืบพยานไปแล้วว่า มีเหตุสมควรแสดงได้ว่า ตนไม่สามารถทราบได้ว่าต้องนำหลักฐานบางอย่างมาสืบเพื่อประโยชน์ของตน หรือไม่ทราบว่าพยานหลักฐานบางอย่างมีอยู่ หรือมีเหตุอันควรอื่นใด ตามคำร้องขอยื่นบัญชีระบุพยานเพิ่มเติมครั้งที่ 2 ของจำเลยระบุว่า บัญชีพยานของจำเลยยังบกพร่องอยู่ พยานเอกสารบางฉบับเพิ่งค้นพบ พยานบุคคลบางคนเกษียณไปแล้วเพิ่งตามตัวได้ ดังนั้น เพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรม จำเลยขออ้างบัญชีระบุพยานเพิ่มเติมครั้งที่ 2 รวม 5 อันดับ ซึ่งตามบัญชีระบุพยานเพิ่มเติมครั้งที่ 2 นั้น ได้ระบุพยานบุคคล 3 อันดับ พยานเอกสาร 2 อันดับ พยานบุคคลทั้งสามอันดับนั้นจำเลยนำมาเบิกความเป็นพยานเพียงอันดับที่ 1 นายจิระ ซึ่งเป็นผู้รับมอบอำนาจของจำเลยให้ดำเนินคดีนี้ พยานปากนี้จึงเป็นพยานป