ฎีกาที่ 4115/2539

โจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินพิพาทใช้ทำนาโดยเช่าจากส.เจ้าของเดิมมานานโจทก์ทำนาในที่ดินพิพาทตลอดมาจำเลยที่1ซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดของศาลซึ่งในขณะนั้นปรากฎว่าโจทก์ยังเป็นผู้เช่าที่ดินพิพาทและทำนาอยู่ดังนั้นการที่จำเลยที่1รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทมาจากเจ้าของเดิมผู้ให้เช่าแม้จำเลยที่1ซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดของศาลก็ตามจำเลยที่1ก็ย่อมอยู่ในฐานะเป็นผู้รับโอนที่ดินพิพาทจากเจ้าของเดิมเพราะผู้ขายที่ดินพิพาทที่แท้จริงก็คือเจ้าของเดิมศาลเป็นแต่เพียงดำเนินการขายทอดตลาดที่ดินพิพาทตามบทบัญญัติของกฎหมายเท่านั้นมิได้มีผลไปลบล้างบทบัญญัติพิเศษในกฎหมายอื่นนอกเหนือจากที่ได้บัญญัติไว้โดยเฉพาะไม่การรับโอนของจำเลยที่1จึงเป็นการรับโอนที่ดินพิพาทตามความในมาตรา28แห่งพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ.2524กล่าวคือการเช่านาย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์นาที่เช่าผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านาตามพระราชบัญญัติดังกล่าวจำเลยที่1ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ที่เจ้าของเดิมซึ่งเป็นผู้ให้เช่าที่ต่อโจทก์ผู้เช่าดังนั้นโจทก์จึงได้รับความคุ้มครองตามมาตรา53แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว กล่าวคือจำเลยที่1ซึ่งมีฐานะเป็นผู้ให้เช่านาเมื่อประสงค์จะขายนาคือที่ดินพิพาทก็มีหน้าที่ต้องแจ้งให้โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่านาทราบโดยทำเป็นหนังสือแสดงความจำนงจะขายนาพร้อมทั้งระบุราคาที่จะขายและวิธีการชำระเงินยื่นต่อประธานคชก.ตำบลเพื่อแจ้งให้โจทก์ผู้เช่านาทราบภายในสิบห้าวันเสียก่อนถ้าโจทก์ผู้เช่านาไม่ซื้อตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา53วรรคสามจำเลยที่1จึงจะขายให้จำเลยที่3ได้ต่อไปเมื่อจำเลยที่1ไม่ปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวโจทก์จึงอยู่ในฐานะเป็นผู้มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทก่อนตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ.2524มาตรา54เมื่อโจทก์ได้ร้องต่อคชก.ตำบลเพื่อขอซื้อที่ดินพิพาทตามสิทธิในกฎหมายดังกล่าวและคชก.ตำบลก็ได้มีมติให้โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่3โดยฝ่ายจำเลยทั้งสามมิได้อุทธรณ์มติของคชก.ตำบลแต่อย่างใดนับว่าโจทก์ได้ปฏิบัติตามขั้นตอนครบถ้วนตามมาตรา54ดังกล่าวแล้วโจทก์จึงมีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่3ได้ การที่จำเลยที่3อ้างว่า โจทก์ได้ชำระค่าเช่าที่ดินพิพาทให้จำเลยที่3โดยการชำระผ่านย. แสดงว่าโจทก์สละสิทธิในการที่จะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่3และเป็นการแสดงเจตนาเช่าที่ดินพิพาทจากจำเลยที่3ใหม่นั้นการชำระค่าเช่านั้นเป็นหน้าที่ของผู้เช่าต้องปฏิบัติตามกฎหมายคือตราบใดที่โจทก์ยังเป็นผู้เช่ายังไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโจทก์ก็มีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่านาคือค่าเช่าที่ดินพิพาทเป็นคนละส่วนกันกับสิทธิกันกับสิทธิของโจทก์ที่มีอยู่ตามบทบัญญัติของมาตรา54แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวการที่พระราชบัญญัติชำระค่าเช่านาคือค่าเช่าที่ดินพิพาทจึงมิใช่ข้อที่จะตัดสิทธิของโจทก์ว่าเป็นการสละสิทธิที่จะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่3และการที่โจทก์ยื่นคำร้องต่อคชก.ตำบลเพื่อขอซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่3นั้นก็เป็นการใช้สิทธิตามกฎหมายหาใช่เป็นการใช่สิทธิโดยไม่สุจริตไม่ทั้งเป็นการแสดงให้เห็นชัดเจนอยู่ในตัวว่าโจทก์มิได้มีความประสงค์ที่จะสละสิทธิในการซื้อที่ดินพิพาทด้วย ตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ.2524มาตรา54ได้กำหนดให้ผู้เช่านามีสิทธิซื้อนาจากผู้รับโอนนั้นตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ผู้รับโอนซื้อไว้หรือตามราคาตลาดในขณะนั้นแล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่ากันเมื่อปรากฎว่าจำเลยที่1ประมูลซื้อที่ดินพิพาทมาจากการขายทอดตลาดในราคา900,000บาทและในวันเดียวกันนั้นได้โอนขายให้จำเลยที่3จำเลยที่3ซื้อที่ดินพิพาทไว้จากจำเลยที่1ในราคา1,500,000บาทแต่ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าในขณะที่จำเลยที่3รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทมาจากจำเลยที่1นั้นที่ดินพิพาทมีราคาตลาดเท่ากับราคาที่จำเลยที่3ซื้อมาจากจำเลยที่1คือราคา1,500,000บาทดังนั้นการที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทคืนจากจำเลยที่3ในราคาดังกล่าวตามมติของคชก.ตำบลจึงชอบแล้วแต่ที่ศาลอุทธรณ์ไม่กำหนดเวลาให้โจทก์ชำระราคาไว้นั้นไม่ถูกต้องสมบูรณ์ศาลฎีกาเห็นสมควรแก้ไขโดยกำหนดเวลาให้โจทก์ชำระราคาด้วย

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสามร่วมกันเพิกถอนสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทฉบับลงวันที่ 9 พฤษภาคม 2533 ระหว่างจำเลยที่ 1กับจำเลยที่ 3 ซึ่งอยู่ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดนครปฐม แล้วให้จำเลยทั้งสามร่วมกันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ และรับเงินจำนวน 1,500,000 บาท ไป หากจำเลยทั้งสามไม่ปฏิบัติตามขอให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสามเพื่อให้เจ้าพนักงานที่ดินเพิกถอนสัญญาซื้อขายระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 3 เสีย แล้วโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ จำเลยที่ 1 ให้การว่า จำเลยที่ 1 ซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาด โดยที่จำเลยที่ 1 ไม่เคยทราบมาก่อนว่ามีผู้เช่านาในที่ดินพิพาทและเมื่อจำเลยที่ 1 รับโอนที่ดินตามคำสั่งศาลจำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนขายที่ดินให้แก่จำเลยที่ 3 ในวันเดียวกันจำเลยที่ 1 กับโจทก์ไม่เคยมีนิติสัมพันธ์ต่อกัน การขายที่ดินพิพาทไม่จำต้องแจ้งให้โจทก์ทราบตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 เมื่อโจทก์มิใช่ผู้เช่านาจากจำเลยที่ 1การที่จำเลยที่ 1 ขายที่ดินให้แก่จำเลยที่ 3 ไป โจทก์ก็ไม่มีสิทธิร้องขอต่อ คชก.ตำบลบางภาษี เพื่อบังคับให้จำเลยที่ 1 และที่ 3โอนขายที่ดินให้แก่โจทก์ คำวินิจฉัยของ คชก.ตำบลบางภาษีไม่ชอบด้วยกฎหมาย และโจทก์ทราบดีอยู่แล้วว่าศาลมีคำสั่งขายทอดตลาดที่ดินพิพาท หากโจทก์เป็นผู้เช่านาและมีความประสงค์จะซื้อที่ดิน โจทก์ก็ควรจะเข้าประมูลสู้ราคาในการขายทอดตลาดแต่โจทก์มิได้เข้าประมูลสู้ราคาในการขายทอดตลาด แสดงว่าโจทก์ไม่มีความประสงค์จะซื้อที่ดิน โจทก์จึงหมดสิทธิที่จะซื้อที่ดินพิพาทการที่โจทก์เพิ่งมาร้องต่อ คชก.ตำบลบางภาษี ว่ามีความประสงค์ที่จะซื้อที่ดินพิพาท เมื่อวันที่ 21 มิถุนายน 2533 ก็เพราะที่ดินมีราคาเพิ่มขึ้นหลายเท่าตัว โจทก์มิได้ซื้อเพื่อทำนา หากแต่เห็นแก่ผลกำไรในราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น คำวินิจฉัยของ คชก.ตำบลบางภาษีที่ว่าโจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 3 ไม่ชอบด้วยกฎหมายโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งสามได้ จำเลยที่ 1 ไม่มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน จึงไม่มีหน้าที่โอนให้แก่โจทก์ตามฟ้องแต่อย่างใด ขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 2 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา จำเลยที่ 3 ให้การว่า โจทก์ทราบว่านายแสวง ประภาพันธ์ถูกนางสอิ้ง ประภาพันธ์ ฟ้องเป็นคดีแพ่งที่ศาลแพ่งหมายเลขแดงที่ 16024/2523 และศาลแพ่งมีคำสั่งยึดทรัพย์สินของนายแสวงขายทอดตลาด ซึ่งมีที่ดินพิพาทอยู่ด้วยศาลแพ่งได้มอบหมายให้ศาลชั้นต้นดำเนินการขายทอดตลาดแทน โจทก์ทราบแต่โจทก์ไม่เข้ามาประมูลราคาเพื่อซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดเพราะโจทก์ไม่ประสงค์จะซื้อที่ดินพิพาท ศาลแพ่งมีคำสั่งให้ขายทอดตลาดที่ดินพิพาท ศาลแพ่งไม่จำต้องปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 53 เพราะศาลแพ่งมิได้เป็นเจ้าของนาพิพาทและมิได้เป็นผู้ให้ใครเช่าที่ดินพิพาท ประกอบกับนายแสวงมิได้เป็นผู้ขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 1 โดยตรงแต่การขายที่ดินพิพาทเป็นการขายที่ดินตามคำสั่งของศาลแพ่ง โจทก์จึงไม่ได้รับสิทธิตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ. 2524 มาตรา 28 และจำเลยที่ 1 ก็ไม่มีภาระผูกพันใด ๆต่อโจทก์ ฉะนั้นเมื่อจำเลยที่ 1 ขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 3จำเลยที่ 1 จึงไม่ต้องปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 53 แต่อย่างใด โจทก์ไม่มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 3 ก่อนซื้อที่ดินพิพาทจำเลยที่ 3 ให้จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นสามีไปตรวจสอบหลักฐานเกี่ยวกับที่ดิน จำเลยที่ 2จึงได้ออกไปตรวจสอบหลักเขตที่ดิน ซึ่งขณะนั้นโจทก์ยืนอยู่ใกล้ ๆ กับจำเลยทั้งสาม โจทก์เป็นผู้อาสาพาไปชี้แนวเขตที่ดิน โดยมิได้แสดงว่าเป็นผู้เช่าที่ดินทำนาอยู่หรือทักท้วงประการใด การฟ้องคดีของโจทก์เป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต จำเลยที่ 3 ไม่เคยมอบหมายให้นางลำใย ใจอารีย์ มาเก็บค่าเช่านาที่ดินพิพาทจากโจทก์โจทก์เองเป็นผู้ฝากเงินนางลำใยไปให้จำเลยที่ 3 จำนวน 5,370 บาทและจะมาตกลงทำสัญญาเช่าภายหลัง มติ คชก.ตำบลบางภาษีที่ให้โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทในราคา 1,500,000 บาท ขัดต่อการพิจารณาที่ถูกต้อง ตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524หากศาลพิพากษาให้จำเลยที่ 3 ต้องขายที่ดินพิพาทให้โจทก์แล้ว โจทก์จะต้องชำระราคาที่ดินให้จำเลยที่ 3 ตามราคาท้องตลาดในขณะนั้นซึ่งมีราคาไร่ละ 250,000 บาท ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 3 โอนขายนาพิพาทโฉนดเลขที่ 21396ตำบลบางภาษี อำเภอบางเลน จังหวัดนครปฐม ให้แก่โจทก์ทั้งแปลงโดยโจทก์ต้องวางเงินค่าซื้อที่ดินทั้งหมดจำนวน 2,491,775 บาท ต่อศาลเพื่อให้จำเลยที่ 3 รับไป หากไม่ปฏิบัติตามก็ให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนจำเลยที่ 3 ให้ยกฟ้องโจทก์ในส่วนที่เกี่ยวกับจำเลยที่ 1 และที่ 2 โจทก์และจำเลยที่ 3 อุทธรณ์