ฎีกาที่ 4145/2539

ตามสัญญาข้อ15ระบุว่าผู้จะซื้อสัญญาว่าจะซื้อที่ดินส่วนอื่นข้างเคียงทั้งหมดของผู้จะขายในราคาไร่ละ1,200,000บาทภายในกำหนด1ปีนับจากวันโอนมีเงื่อนไขและวิธีการชำระเงินตามสัญญาฉบับนี้หากผู้จะซื้อไม่ประสงค์จะซื้อที่ดินดังกล่าวข้างต้นผู้จะซื้อหรือผู้รับโอนยินยอมให้ผู้จะขายจดทะเบียนเป็นภารยทรัพย์เป็นทางกว้างอย่างน้อย8เมตรตรงตามขนาดและสภาพของถนนที่เป็นอยู่เดิมโดยต้องจดทะเบียนภารจำยอมณหอทะเบียนกรมที่ดินภายในกำหนด1เดือนนับแต่ผู้จะซื้อปฏิเสธการซื้อที่ดินดังกล่าวหรือ1ปีนับจากวันที่1818เมษายน2532และมีข้อความในวงเล็บว่าสำหรับที่ดินข้างเคียงที่ยังไม่มีการซื้อขายนี้ปรากฏตามผังหมึกสีเขียวท้ายสัญญานี้ดังนี้ตามสัญญาข้อดังกล่าวเป็นการแสดงเจตนาของโจทก์เพียงฝ่ายเดียวที่มีความประสงค์จะซื้อที่ดินข้างเคียงที่ดินจำนวน8โฉนดที่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้แล้วในข้อ1ถึงข้อ14โดยไม่มีข้อความตอนใดระบุว่าจำเลยยอมตกลงจะขายที่ดินให้แก่โจทก์แต่อย่างใดคงมีแต่ข้อความว่าโจทก์ผู้จะซื้อสัญญาว่าจะซื้อที่ดินส่วนอื่นข้างเคียงทั้งหมดของผู้จะขายโดยมีเงื่อนไขว่าจะซื้อภายใน1ปีนับจากวันโอนที่ดินจำนวน8โฉนดที่จะซื้อจะขายกันโดยมีเงื่อนไขและวิธีการชำระเงินตามสัญญาจะซื้อจะขายหมายจ.1ข้อความในสัญญาข้อ15จึงเป็นเพียงคำมั่นของโจทก์เพียงฝ่ายเดียวที่แสดงความประสงค์ขอซื้อที่ดินจากจำเลยเท่านั้นต่อเมื่อจำเลยได้บอกกล่าวความจำนงว่าจะทำการซื้อขายให้สำเร็จตลอดไปและคำบอกกล่าวนั้นได้ไปถึงโจทก์ผู้ให้คำมั่นแล้วจึงจะมีผลเป็นสัญญาจะซื้อจะขายและบังคับให้ปฏิบัติตามสัญญาได้เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยได้แสดงความจำนงจะทำการขายที่ดินให้โจทก์สัญญาข้อ15ตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมายจ.1จึงยังไม่เกิดผลเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่โจทก์จะบังคับให้จำเลยขายที่ดินให้โจทก์ได้โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาหรือเรียกค่าเสียหายจากจำเลย

โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 18 กุมภาพันธ์ 2532 โจทก์และจำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินรวม 8 โฉนด เนื้อที่ประมาณ 238 ไร่ตั้งอยู่ตำบลคันนายาว อำเภอบางกะปิ กรุงเทพมหานครในสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อ 15 จำเลยยังตกลงจะขายที่ดินข้างเคียงกับที่ดิน 8 โฉนด ให้โจทก์อีกจำนวน 17 โฉนด เนื้อที่ประมาณ248 ไร่ ในราคาตารางวาละ 3,000 บาท แต่โจทก์จะต้องซื้อที่ดินทั้ง 17 โฉนด นั้น ภายในกำหนด 1 ปี นับแต่วันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจำนวน 8 โฉนดที่ซื้อขายกัน มิฉะนั้นโจทก์จะต้องจดทะเบียนที่ดินเป็นทางกว้างอย่างน้อย 8 เมตร ตามขนาดและสภาพของถนนที่เป็นอยู่เดิมให้เป็นภารยทรัพย์แก่จำเลยเพื่อให้ที่ดินแปลงข้างเคียงมีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ ทั้งนี้ เงื่อนไขและวิธีการชำระเงินเป็นไปตามที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย รายละเอียดเกี่ยวกับสัญญาจะซื้อจะขายและผังที่ดิน 17 โฉนด ปรากฏตามภาพถ่ายสัญญาจะซื้อจะขายพร้อมผังที่ดินเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 1โจทก์ได้ทำการรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจำนวน 8 โฉนดดังกล่าวแล้วและเมื่อเดือนธันวาคม 2532 โจทก์ได้แสดงเจตนาและความประสงค์เป็นหนังสือที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจำนวน 17 โฉนด ตามที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายข้อ 15 และผังที่ดินท้ายสัญญา ปรากฏตามภาพถ่ายเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 2 และเมื่อวันที่ 28 ธันวาคม 2533โจทก์ได้มีหนังสือถึงจำเลยแสดงเจตนาที่จะปฏิบัติตามสัญญาพร้อมกำหนดวันวางเงินมัดจำและนัดวันโอนที่ดินจำนวน 17 โฉนด ในวันที่18 เมษายน 2533 ซึ่งเป็นวันครบกำหนด 1 ปี ตามสัญญาจะซื้อจะขายข้อ 15 นอกจากนั้นเพื่อยืนยันตามเจตนารมณ์ของโจทก์และจำเลยโจทก์จึงมีหนังสือแสดงเจตนาที่จะซื้อที่ดินจำนวน 17 โฉนด และกำหนดการชำระเงินและเวลาการโอนถึงจำเลยในวันที่ 6 และ17 เมษายน 2533 เอกสารทุกฉบับจำเลยได้รับแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉยต่อมาเมื่อวันที่ 18 เมษายน 2533 โจทก์ได้ไปรอจำเลย ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาบางกะปิ พร้อมเงินค่าที่ดินเพื่อรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ปรากฏว่าจำเลยผิดนัดไม่ไปโจทก์จึงได้แจ้งและทำบันทึกพร้อมทั้งหลักฐานการชำระหนี้ต่อเจ้าพนักงานที่ดินแล้วจำเลยจึงตกเป็นผู้ผิดนัดผิดสัญญา ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายและจำเลยทราบดีอยู่แล้วว่า โจทก์ซื้อที่ดินจากจำเลยโดยมีวัตถุประสงค์จะนำไปจัดสรรเพื่อขาย ถ้าหากจำเลยขายที่ดินจำนวน17 โฉนด ดังกล่าว โจทก์จะได้กำไรสุทธิจากการจัดสรรขายในอัตราตารางวาละ 7,000 บาท ในวันรับโอน รวมเป็นกำไรทั้งสิ้น694,000,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยโอนขายที่ดินพิพาทรวม 17 โฉนดให้โจทก์หรือบุคคลอื่นที่โจทก์กำหนดให้เป็นผู้รับโอนแทนในราคาตารางวาละ 3,000 บาท หากจำเลยไม่ยินยอมโอนขายให้ขอให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย หรือหากมิอาจบังคับได้ด้วยกรณีใดก็ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 694,000,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การว่า สัญญาเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 1 ข้อ 15ไม่มีข้อความใดระบุว่าจำเลยผู้จะขายยอมตกลงจะขายที่ดินให้แก่โจทก์ผู้จะซื้อคงมีแต่ข้อความว่าโจทก์ผู้จะซื้อสัญญาว่าจะซื้อที่ดินส่วนอื่นข้างเคียงทั้งหมดของจำเลยผู้จะขายในราคาไร่ละ1,200,000 บาท ภายในกำหนด 1 ปี นับจากวันโอน โดยมีข้อความบังคับโจทก์ผู้จะซื้อว่าถ้าโจทก์ผู้จะซื้อไม่ประสงค์จะซื้อโจทก์ผู้จะซื้อหรือผู้รับโอนยอมให้จำเลยผู้จะขายจดทะเบียนภารจำยอมเป็นทางกว้างอย่างน้อย 8 เมตร ตามขนาดและสภาพของถนนที่เป็นอยู่เดิม ณ หอทะเบียนกรมที่ดินภายในกำหนด 1 เดือน นับแต่โจทก์ผู้จะซื้อปฏิเสธการซื้อที่ดินดังกล่าว หรือนับแต่วันที่18 เมษายน 2532 สัญญาข้อ 1 ถึง ข้อ 14 เป็นข้อตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันระหว่างโจทก์ผู้จะซื้อกับจำเลยผู้จะขายซึ่งถ้าหากฝ่ายใดผิดสัญญาอีกฝ่ายหนึ่งก็มีสิทธิที่จะฟ้องร้องให้บังคับฝ่ายที่ผิดสัญญาปฏิบัติตามสัญญาได้ อันเป็นสัญญาส่วนที่ 1ส่วนสัญญาข้อ 15 เป็นเพียงคำมั่นของโจทก์ผู้จะซื้อฝ่ายเดียวที่ได้แสดงเจตนาว่าจะซื้อที่ดินส่วนอื่นข้างเคียงทั้งหมดของจำเลยผู้จะขายตามสัญญาส่วนที่ 2 เท่านั้น ตามฟ้องโจทก์ที่ดินตามสัญญาส่วนที่ 2 ยังเป็นของผู้อื่น มิใช่ของจำเลยและไม่อยู่ในอำนาจของจำเลยที่จะนำมาทำสัญญาจะขายให้โจทก์ได้ จำเลยยังไม่ได้ให้คำมั่นหรือแสดงเจตนาว่าจะขายที่ดิน จึงยังไม่เกิดเป็นนิติกรรมสัญญาจะซื้อจะขาย ยังไม่มีการวางเงินมัดจำและยังไม่มีการชำระหนี้บางส่วน และในการฟ้องคดีโจทก์ยังมิได้บอกกล่าวให้จำเลยทราบจำเลยไม่ตกเป็นผู้ผิดนัด โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ส่วนที่โจทก์อ้างว่าจำเลยจะขายที่ดินเนื้อที่ 248 ไร่ นั้น เป็นการคาดคะเนไม่ชัดแจ้งว่าเป็นที่ดินแปลงไหน เนื้อที่เท่าใด เพราะฉะนั้นที่โจทก์อ้างว่าราคาซื้อขายที่ดินรวมเป็นเงิน 296,000,000 บาทและเมื่อโจทก์ซื้อแล้วนำไปจัดสรรเพื่อขายจะได้กำไร 694,000,000 บาทก็ล้วนเป็นผลต่อเนื่องอันเกิดจากการคาดคะเนที่ไม่แน่นอนก