ฎีกาที่ 4495/2540

แม้ในสัญญาขายห้องชุดระหว่างโจทก์และจำเลยจะระบุพื้นที่ห้องชุดไว้86.5 ตารางเมตร แต่เมื่อ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 4 ให้คำนิยาม"ทรัพย์สินส่วนบุคคล" หมายความว่า ห้องชุดและหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย และให้คำนิยาม "ห้องชุด" หมายความว่าส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล ห้องชุดพิพาทจึงต้องถือเอาส่วนของระเบียงจำนวน 5.28 ตารางเมตร ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลรวมเข้าด้วยตามบทกฎหมายดังกล่าว ดังนั้น พื้นที่ห้องชุดที่จำเลยสร้างเสร็จซึ่งมีเนื้อที่79.57 ตารางเมตร จึงถูกต้องตามสัญญาซื้อขายแล้ว

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาซื้อขายห้องชุดพักอาศัยกับจำเลยในโครงการเมืองทองธานี ชื่ออาคารเจนีวาคอนโดมิเนียมทาวเวอร์หมายเลข 1 ชั้นที่ 14 ห้องชุดเลขที่ เอ. เนื้อที่ประมาณ 86.5 ตารางเมตร ตกลงซื้อขายกันในราคา 2,054,023.50 บาท หรือตารางเมตรละ 23,745.94 บาท โจทก์ผ่อนชำระเงินให้จำเลยทุกงวดรวมเป็นเงิน821,602 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด จำเลยสัญญาว่าจะสร้างอาคารชุดสูง 27 ชั้น จะติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาแยกต่างหากในแต่ละยูนิตของห้องชุดและร้านค้า จำเลยสร้างอาคารชุดดังกล่าวผิดจากสัญญา กล่าวคือ จำเลยได้สร้างอาคารชุดสูง 30 ชั้น ทำให้อาคารต้องรับน้ำหนักเพิ่มขึ้น อาจเป็นอันตรายแก่ชีวิตและทรัพย์สินของโจทก์และบุคคลอื่นและทำให้มีบุคคลมาใช้ทรัพย์สินส่วนกลางจำนวนมาก เป็นการเอาเปรียบผู้บริโภค นอกจากนี้จำเลยไม่ติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาแยกต่างหากแต่ละยูนิตของห้องชุดและร้านค้า ทั้งปรากฏว่าห้องชุดที่จำเลยสร้างมีพื้นที่น้อยกว่าที่ระบุไว้ในสัญญาโดยมีพื้นที่เพียง 74.29 ตารางเมตร ราคาจึงต้องลดลงตามส่วน กล่าวคือ ราคาของห้องชุดจะมีราคาเพียง 1,764,085.88 บาท เท่านั้น โจทก์ชำระเงินให้จำเลยแล้ว821,602 บาท จึงเหลือเงินที่จะต้องชำระเพียง 942,483.88 บาท ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนอาคารชุดเลควิวคอนโดมิเนียม อาคารเจนีวา ตั้งแต่ชั้นที่ 28 ถึงชั้นที่ 30 ออกไปให้จำเลยติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาแยกต่างหากในแต่ละยูนิตของห้องชุดและร้านค้าในอาคารชุดเลควิวคอนโดมิเนียม อาคารเจนีวา ให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 218/314 ชั้นที่ 14 หรืออาคารชุดเลควิวคอนโดมิเนียมอาคารเจนีวาทะเบียนอาคารชุดเลขที่ 18/2537 ตำแหน่งที่ดินโฉนดเลขที่ 163297 ตำบลบางพูด อำเภอปากเกร็ดจังหวัดนนทบุรี ให้แก่โจทก์โดยให้จำเลยรับชำระราคาที่เหลือ 942,483.88 บาท จากโจทก์หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย จำเลยให้การว่า จำเลยได้ก่อสร้างอาคารตามแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงาน และจัดให้มีสาธารณูปโภคต่าง ๆ เพียงพอแก่ผู้อยู่อาศัย การก่อสร้างก็อยู่ในความควบคุมดูแลของเจ้าพนักงาน จำเลยไม่ได้ผิดสัญญา โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ส่วนการติดตั้งมิเตอร์น้ำประปานั้น จำเลยเปลี่ยนแปลงรูปแบบเพื่อความเหมาะสม ซึ่งจำเลยมีสิทธิกระทำได้เพราะไม่ใช่สาระสำคัญ สำหรับการคำนวณพื้นที่ห้องชุดนั้น โจทก์ไม่ได้นำพื้นที่ระเบียงซึ่งมีเนื้อที่ 5.28 ตารางเมตร มารวมด้วย ซึ่งเมื่อรวมพื้นที่ระเบียงดังกล่าวแล้วห้องชุดของโจทก์จะมีเนื้อที่ 79.57 ตารางเมตร พื้นที่ตารางเมตรละ 23,745.94 บาทจึงเป็นราคาห้องชุด 1,889,464.50 บาท พื้นที่ตามที่โจทก์คำนวณมาจึงไม่ถูกต้อง ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทว่า ข้อ 1 จำเลยผิดสัญญาต้องรื้อถอนอาคารชั้นที่ 28 ถึงชั้นที่ 30 และต้องทำมิเตอร์น้ำประปาแยกแต่ละห้องชุดหรือไม่ ข้อ 2 ห้องชุดพิพาทมีเนื้อที่เท่าใด และโจทก์ต้องชำระราคาห้องชุดแก่จำเลยอีกเท่าใด วันนัดสืบพยานโจทก์ จำเลยแถลงว่าจำเลยตกลงจะทำมิเตอร์น้ำประปาให้ห้องชุดของโจทก์และรับชำระราคาตามที่โจทก์ฟ้องแต่ไม่รื้อถอนอาคารชั้นที่ 28 ถึงชั้นที่ 30แต่โจทก์ไม่ตกลงยังต้องการให้จำเลยรื้อถอนอาคารตามฟ้อง และโจทก์จำเลยแถลงรับกันว่าต้นฉบับเอกสารและสำเนาเอกสารทั้ง 40 ฉบับ ที่โจทก์ส่งศาลวันนี้เป็นเอกสารเกี่ยวกับฐานะของจำเลย สัญญาซื้อขายและเอกสารแนบท้ายแบบโฆษณาโครงการใบเสร็จรับเงิน หนังสือติดต่อเรื่องการรับโอนห้องชุดที่ซื้อขายรวมทั้งเอกสารที่ติดต่อกันระหว่างโจทก์จำเลยจริง และคู่ความรับกันว่ามีแบบแปลนอาคารชุดที่จำเลยขออนุญาตปลูกสร้างและโจทก์ขอหมายเรียกมาจากสำนักงานที่ดินจังหวัดนนทบุรีอีก 1 ชุดจริงคู่ความแถลงไม่ติดใจสืบพยานอื่นอีกต่อไป ขอให้ศาลแปลตามสัญญาซื้อขายโดยอาศัยเอกสารดังกล่าวแล้วพิพากษาคดีต่อไป ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาแยกต่างหากสำหรับห้องชุดเลขที่ 218/314 ชั้นที่ 14 ชื่ออาคารชุดเลควิวคอนโดมิเนียม อาคารเจนีวาทะเบียนอาคารชุดเลขที่ 18/2537 แล้วจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวให้แก่โจทก์โดยให้จำเลยรับชำระราคา 1,170,682.50 บาท หากจำเลยไม่จัดการโอนกรรมสิทธิ์ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย คำขออื่นให้ยก โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยรับชำระราคาที่เหลือจำนวน1,067,862.16 บาท จากโจทก์ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 4 กันยายน 2533 จำเลยทำสัญญาขายห้องชุดที่พักอาศัยเมืองทองธานีอาคารเจนีวาคอนโดมิเนียมทาวเวอร์หมายเลข 1 ห้องชุดเลขที่ เอ ชั้นที่ 14 พื้นที่ประมาณ 86.5 ตารางเมตร ราคา2,054,023.50 บาท ถ้าพื้นที่จริงของห้องชุดตามสัญญาแตกต่างกับสัญญานี้ตั้งแต่ร้อยละ 5 ราคาที่ต้องชำระต้องปรับเพิ่มหรือลดลงตามส่วน ตามสัญญาซื้อขายเอกสารหมาย จ.2 โจทก์ได้