ฎีกาที่ 463/2538

แม้พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯมาตรา54วรรคสองจะใช้ถ้อยคำว่าถ้าผู้รับโอนตามวรรคหนึ่งไม่ยอมขายนาให้แก่ผู้เช่านาผู้เช่านาอาจร้องขอต่อคชก.ตำบลเพื่อวินิจฉัยให้ผู้นั้นขายนาได้ก็มีความมุ่งหมายว่าต้องร้องขอให้วินิจฉัยขึ้นไปตามลำดับถึงจะมีสิทธิฟ้องหรืออุทธรณ์หรือร้องขอต่อศาลได้หากผู้เช่าผู้ให้เช่าและผู้มีส่วนได้เสียทุกฝ่ายไม่ปฏิบัติตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนดไว้ย่อมไม่มีอำนาจฟ้อง

โจทก์ ฟ้อง ว่า โจทก์ เป็น ผู้เช่า ที่ดิน โฉนด เลขที่ 12514 จาก จำเลยที่ 1 ซึ่ง เป็น เจ้าของ กรรมสิทธิ์ เพื่อ ทำการ เกษตร โดย มี ข้อตกลง ว่าหาก จำเลย ที่ 1 จะ ตกลง ขาย ที่ดิน ให้ เช่า แก่ ผู้ใด จะ ต้อง แจ้ง ให้โจทก์ ทราบ ต่อมา โจทก์ ทราบ ว่า เมื่อ เดือน มิถุนายน 2532 จำเลย ที่ 1และ ที่ 2 สมคบ กัน ซื้อ ขาย จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดินพิพาท กัน ในราคา 80,000 บาท โดย จำเลย ที่ 1 ทราบ ดี ว่า จะ ต้อง แจ้ง ให้ โจทก์ ทราบและ จำเลย ที่ 2 ก็ ทราบ ดี ว่า โจทก์ ตกลง เช่า ที่ดินพิพาท จาก จำเลย ที่ 1จำเลย ที่ 1 หา ได้ แจ้ง ให้ โจทก์ ทราบ และ บอก ขาย ให้ โจทก์ ก่อน การจดทะเบียน โอน ระหว่าง จำเลย ทั้ง สอง จึง ไม่สุจริต ฉ้อฉล เนื่องจาก โจทก์เป็น ผู้เช่า ที่ดินพิพาท เพื่อ ทำ เกษตรกรรม จึง ได้รับ ความคุ้มครอง ตามกฎหมาย ที่ จำเลย ที่ 1 จะ ต้อง แจ้ง ให้ โจทก์ ทราบ ก่อน ขาย ที่ดินพิพาทจึง ขอให้ เพิกถอน การ จดทะเบียน โอน ที่ดิน โฉนด เลขที่ 12514 ระหว่างจำเลย ที่ 1 กับ จำเลย ที่ 2 และ ให้ จำเลย ทั้ง สอง จดทะเบียน โอน ที่ดินพิพาท ดังกล่าว ให้ โจทก์ โดย รับ เงิน 80,000 บาท จาก โจทก์ ห้าม จำเลยที่ 2 และ บริวาร เข้า ไป เกี่ยวข้อง กับ ที่ดินพิพาท หาก จำเลย ทั้ง สอง หรือจำเลย ที่ 1 หรือ จำเลย ที่ 2 ไม่ปฏิบัติ ตาม คำพิพากษา ให้ ถือ คำพิพากษาแทน การแสดง เจตนา ของ จำเลย จำเลย ที่ 1 ขาดนัด ยื่นคำให้การ และ ขาดนัดพิจารณา จำเลย ที่ 2 ให้การ ว่า โจทก์ ไม่ได้ จดทะเบียน การ เช่า โจทก์จึง ไม่ได้ รับ ความคุ้มครอง พืช ที่ ปลูก ไว้ นี้ เป็น ทรัพย์ ของ จำเลย ที่ 1เมื่อ จำเลย ที่ 2 รับโอน มา โดยชอบ และ เสีย ค่าตอบแทน จำเลย ที่ 2จึง ได้ กรรมสิทธิ์รวม ทรัพย์ บน ที่ดิน ซึ่ง เป็น ส่วนควบ สัญญาเช่า ของโจทก์ กับ จำเลย ที่ 1 สิ้นสุด ลง แล้ว ข้อตกลง ที่ จำเลย ที่ 1 ทำ กับโจทก์ ว่า หาก จำเลย ที่ 1 จะขาย ที่ดิน ที่ เช่า ให้ แก่ ผุ้ใด จะ ต้อง แจ้ง ให้โจทก์ ทราบ นั้น ไม่ผูกพัน จำเลย ที่ 2 โจทก์ ชอบ ที่ จะ ฟ้อง เรียก ค่าเสียหายจาก จำเลย ที่ 1 ไม่มี สิทธิ ขอให้ เพิกถอน การ โอน จำเลย ทั้ง สอง ทำ สัญญาซื้อ ขาย ที่ดินพิพาท ใน ราคา 280,000 บาท แต่ เหตุ ที่ จด แจ้ง ใน สัญญาซื้อ ขาย ว่า ซื้อ ขาย กัน ราคา 80,000 บาท นั้น เพราะ เจ้าพนักงาน ที่ดินเป็น ผู้ ประเมิน ราคา การ ซื้อ ขาย เพื่อ เรียกเก็บ ภาษี และ ค่าธรรมเนียมไม่ใช่ ราคา ที่ ซื้อ ขาย กัน จริง โจทก์ ฟ้องคดี โดย ไม่ได้ ร้องขอ ต่อคชก. ตำบล และ คชก. จังหวัด เพื่อ ให้ วินิจฉัยชี้ขาด ข้อพิพาท ก่อน นำ คดีมา ฟ้อง จึง ยัง ไม่มี อำนาจฟ้อง จำเลย ที่ 2 รับโอน ที่ดินพิพาท จาก จำเลยที่ 1 โดยสุจริต เสีย ค่าตอบแทน และ จดทะเบียน โดยสุจริต จึง ไม่เป็นการ ฉ้อฉล โจทก์ ไม่มี สิทธิ ฟ้องบังคับ ให้ จำเลย ที่ 2 โอน ขาย กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท ให้ แก่ โจทก์ ขอให้ ยกฟ้อง ศาลชั้นต้น พิจารณา แล้ว พิพากษา ให้ จำเลย ที่ 2 ขาย ที่ดิน โฉนดเลขที่ 12514 ซึ่ง เดิม เป็น ของ จำเลย ที่ 1 ให้ แก่ โจทก์ ใน ราคา 80,000บาท หาก จำเลย ที่ 2 ไม่ปฏิบัติ ให้ ถือ คำพิพากษา แทน การแสดง เจตนา จำเลย ที่ 2 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ พิจารณา แล้ว วินิจฉัย ว่า เมื่อ โจทก์ ทราบ ว่า มี การโอน ที่ดินพิพาท ระหว่าง จำเลย ทั้ง สอง โจทก์ มิได้ ปฏิบัติ ตาม ขั้นตอนที่ พระราชบัญญัติ การเช่าที่ดิน เพื่อ เกษตรกรรม พ.ศ. 2524 กำหนด ไว้จึง ไม่มี อำนาจฟ้อง พิพากษากลับ ให้ยก ฟ้อง โจทก์ ฎีกา ศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า "ปัญหา ต้อง วินิจฉัย ตาม ฎีกา โจทก์ มี ว่าโจทก์ จะ มีอำนาจ ฟ้อง โดย ไม่ ร้องขอ ต่อ คชก. ตำบล ได้ หรือไม่ เห็นว่าเมื่อ จำเลย ที่ 1 ผู้ให้เช่า จะขาย ที่ดินพิพาท ได้ ต่อเมื่อ ได้ แจ้ง ให้ผู้เช่า คือ โจทก์ ทราบ โดย ทำ เป็น หนังสือ พร้อม ทั้ง ระบุ ราคา ที่ จะขายและ วิธีการ ชำระ เงิน ยื่น ต่อ ประธาน คชก. ตำบล ถ้า ผู้ให้เช่า มิได้ปฏิบัติ ผู้เช่า นา มีสิทธิ ซื้อ นา จาก ผู้รับโอน ตาม ที่ กำหนด ไว้ ใน มาตรา53, 54 แห่ง พระราชบัญญัติ การเช่าที่ดิน เพื่อ เกษตรกรรม พ.ศ. 2524เมื่อ จำเลย ที่ 1 ได้ โอน ขาย ที่ดินพิพาท ให้ จำเลย ที่ 2 โดย มิได้ ปฏิบัติตาม บทบัญญัติ กฎหมาย ดังกล่าว โจทก์ จึง มีสิทธิ ซื้อ ที่ดินพิพาท จากจำเลย ที่ 2 ผู้รับโอน แต่ ใน การ ซื้อ ที่ดินพิพาท โจทก์ จะ ต้อง ปฏิบัติตาม ขั้นตอน ของ กฎหมาย ใน มาตรา 54 วรรคสอง บัญญัติ ว่าถ้า ผู้รับโอน ตาม วรรคหนึ่ง ไม่ยอม ขาย นา ให้ แก่ ผู้เช่า นา ผู้เช่า นาอาจ ร้องขอ ต่อ คชก. ตำบล เพื่อ วินิจฉัย ให้ ผู้ นั้น ขาย นา ได้ จึง เห็นได้ว่า ใน เบื้องต้น เมื่อ จำเลย ที่ 2 ไม่ยอม ขาย ที่ดินพิพาท โจทก์ อาจร้องขอ ต่อ คชก. ตำบล ถ้อยคำ ใน กฎหมาย ใช้ คำ ว่า อาจ ร้องขอ เป็น ทำนอง ว่าร้อง ก็ ได้ หรือไม่ ร้อง ก็ ได้ แต่เมื่อ พิจารณา มาตรา อื่น ใน พระราชบัญญัติดังกล่าว ประกอบ ด้วย โดย ใน