ฎีกาที่ 4694/2553

โจทก์ฟ้องว่า จ. ซึ่งเป็นปู่ของโจทก์เช่าที่ดินแปลงที่ปลูกห้องแถวพิพาทมาจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์เพื่อประโยชน์ในการปลูกห้องแถวนำออกให้เช่า จ. ได้ปลูกห้องแถวพิพาทแล้ว ต่อมา จ. ถึงแก่ความตาย โจทก์จึงได้เข้าเป็นคู่สัญญาเช่าที่ดินจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์แทน และโจทก์มอบอำนาจให้ ส. มารดาของโจทก์ทำสัญญาเช่าห้องแถวพิพาทกับจำเลยแทนโจทก์ จำเลยให้การว่าจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องแถวพิพาทโดยซื้อมาจาก ค. แต่ยอมรับว่าทำสัญญาเช่าห้องแถวพิพาทตามสัญญาเช่าที่โจทก์ระบุมาให้คำฟ้องจริง เนื่องจากที่ดินที่ปลูกห้องแถวเป็นของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ คำให้การของจำเลยดังกล่าวเป็นที่เข้าใจได้ว่า จำเลยให้การปฏิเสธคำฟ้องโจทก์โดยสิ้นเชิง คดีจึงมีประเด็นข้อพิพาทว่า โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารออกจากห้องแถวพิพาทหรือไม่ จำเลยทำสัญญาเช่าห้องแถวพิพาทกับโจทก์และสัญญาเช่าไม่มีกำหนดระยะเวลาเมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยโดยกำหนดระยะเวลาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินออกไปโดยชอบแล้ว จำเลยเพิกเฉย โจทก์ย่อมมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่า และไม่จำต้องวินิจฉัยว่าผู้ใดเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องแถวพิพาท จำเลยให้การและนำสืบพยานบุคคลว่าเหตุที่ต้องทำสัญญาเช่าห้องแถวพิพาทกับโจทก์เนื่องมาจากไม่สามารถทำสัญญญาโอนสิทธิการเช่าได้ เพราะที่ดินเป็นของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์เป็นการนำสืบพยานบุคคลเพื่อเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารต้องห้ามมิให้รับฟังตามป.วิ.พ. มาตรา 94 (ข)

โจทก์ฟ้องว่า เดิมนายเอี้ยะ (ที่ถูกนายเจี๊ยะ)ปู่ของโจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินแปลงเลขที่ 178/1 ตามบัญชีของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ตั้งอยู่ที่ตำบลบางกระบือ ตอนริมถอน นครไชยศรี แขวงถนนนครไชยศรี เขตดุสิต กรุงเทพมหานคร เพื่อประโยชน์ในการปลูกสร้างห้องแถวไม้ชั้นเดียว ต่อมานายเจี๊ยะปลูกสร้างห้องแถวไม้ชั้นเดียวหลายห้องรวมทั้งห้องแถวไม้เลขที่ 273/32 แขวงถนนนครไชยศรี เขตดุสิต กรุงเทพมหานคร ภายหลังนายเจี๊ยะถึงแก่ความตาย โจทก์จึงเป็นผู้ได้รับสิทธิให้เป็นผู้เช่าที่ดินดังกล่าวจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ และเป็นผู้มีสิทธิครอบครองและใช้ประโยชน์ในที่ดินแปลงดังกล่าวกับมีสิทธินำห้องแถวเลขที่ 273/32 ที่พิพาทออกให้บุคคลภายนอกเช่าเพื่อหาประโยชน์ได้ เมื่อวันที่ 8 ตุลาคม 2525 โจทก์มอบอำนาจให้นางสมพรทำสัญญาเช่าห้องแถวเลขที่ 273/32 กับจำเลยแทนโจทก์ ต่อมาโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าห้องแถวพิพาทอีกต่อไป จึงมอบหมายให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่า ให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากสถานที่เช่า จำเลยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาแล้วแต่ยังคงเพิกเฉย ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ไม่สามารถนำห้องแถวเลขที่ดังกล่าวออกให้บุคคลอื่นเช่าเพื่อหาประโยชน์ได้ ขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากห้องแถวเลขที่ 273/32 แขวงถนนนครไชยศรี เขตดุสิต กรุงเทพมหานคร และส่งมอบห้องแถวพิพาทคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อย กับให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 2,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากห้องแถวพิพาท จำเลยให้การว่า จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องแถวพิพาทโดยซื้อมาจากนายเต่งอู๋ (ที่ถูกเค่งอู๋) เมื่อวันที่ 8 ตุลาคม 2525 ในราคา 30,000 บาท ห้องแถวดังกล่าวปลูกบนที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ซึ่งมีนางสมพรเป็นผู้เช่าที่ดินกับสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ และเป็นผู้ทำสัญญาเช่ากับจำเลยอันเป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษให้จำเลยเช่าอยู่ได้ตลอดไปโดยไม่มีกำหนดระยะเวลา นางสมพรได้โอนสิทธิทางทะเบียนให้จำเลยเป็นเจ้าบ้านหรือเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เพื่อยึดถือไว้เป็นหลักฐาน จำเลยครอบครองห้องแถวพิพาทในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ก่อนที่โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินกับสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ โจทก์และจำเลยไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกัน โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย ทั้งโจทก์ไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องแถวพิพาท โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะมอบอำนาจให้นางสมพรเป็นผู้ทำสัญญาเช่าห้องแถวพิพาทดังกล่าว โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าห้องแถวกับจำเลยโดยอ้างว่าจำเลยผิดสัญญาทำการดัดแปลงต่อเติมห้องเช่า และสัญญาเช่าครบกำหนดเป็นเวลานานแล้วเนื่องจากห้องแถวพิพาทสร้างมานานประมาณ 40 ถึง 50 ปี มีสภาพทรุดโทรมจำเลยจึงต้องซ่อมแซมเพื่อให้สามารถอยู่อาศัยได้โดยเสียค่าใช้จ่ายเป็นเงิน 150,000 บาท ในฐานะที่จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสินธิ์ในห้องแถวพิพาท สัญญาเช่าห้องแถวเป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษดังนั้นจำเลยสามารถอยู่ได้โดยไม่มีกำหนดระยะเวลา โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากห้องเช่าเลขที่ 273/32 แขวงถนนนครไชยศรี เขตดุสิต กรุงเทพมหานคร และส่งมอบห้องแถวพิพาทคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อย กับให้จำเลยชำระค่าเสียหายให้แก่โจทก์อัตราเดือนละ 1,000 บาท นับแต่วันฟ้อง เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากห้องพิพาท กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความจำนวน 1,000 บาท จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายกอุทธรณ์จำเลย คืนค่าขึ้นศาลทั้งหมดให้จำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นนี้ให้เป็นพับ จำเลยฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลอุทธรณ์รับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยข้อแรกว่าจำเลยให้การต่อสู้ว่า จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องแถวพิพาทมิใช่โจทก์ โจทก์จำเลยไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกัน โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย เป็นการต่อสู้เรื่องอำนาจฟ้องอันเป็นปัญหาข้อกฎหมายเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนหรือไม่ เห็นว่า โจทก์ฟ้องว่า นายเอี้ยะ (ที่ถูกนายเจี้ยะ) ปู่ของโจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินแปลงที่ปลูกห้องแถวพิพาทมาจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์เพื่อประโยชน์ในการปลูกห้องแถวไม้ชั้นเดียวนำออกให้เช่า นายเจี้ยะเป็นผู้ปลูกห้องแถวพิพาท ต่อมานายเจี๊ยะถึงแก่ความตาย โจทก์ได้เข้าเป็นคู่สัญญาเช่าที่ดินจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์แทน วันที่ 8 ตุลาคม 2525 โจทก์มอบอำนาจให้นางสมพรมารดาของโจทก์ทำสัญญาเช่าห้องแถวพิพาทกับจำเลยแทนโจทก์ จำเลยให้การอ้างว่าจำเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องแถวพิพาทโดยซื้อมาจากนายเค่งอู๋แต่ย