ฎีกาที่ 4899/2551

โจทก์ทั้งสองฟ้องขับไล่จำเลยโดยบรรยายฟ้องว่า สัญญาเช่าที่จำเลยเช่าอาคารพิพาทจากโจทก์ทั้งสองได้ครบกำหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว โจทก์ทั้งสองไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าอยู่อีกต่อไป จึงฟ้องขับไล่จำเลย ขอให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหาย ส่วนจำเลยให้การว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยมีข้อตกลงเช่ากันเป็นเวลา 20 ปี จำเลยไม่ได้ค้างชำระค่าเช่า สัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนด ประเด็นข้อพิพาทข้อแรกจึงมีว่า ในขณะที่โจทก์ทั้งสองยื่นฟ้องคดีนี้นั้น สัญญาเช่าอาคารพิพาทระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยครบกำหนดระยะเวลาการเช่าแล้วหรือไม่ การที่ศาลอุทธรณ์ให้เหตุผลในคำวินิจฉัยโดยยกข้อต่อสู้ของจำเลยในทำนองที่ว่า หากฟังได้ตามข้อต่อสู้ของจำเลยว่ามีสิทธิเช่าอาคารพิพาทจากโจทก์ทั้งสองได้ 20 ปี นับจากวันทำสัญญาก็ตามขณะที่ศาลอุทธรณ์พิจารณาอยู่ระยะเวลาการเช่าก็ครบกำหนดแล้ว เมื่อโจทก์ทั้งสองไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าอีกต่อไป จำเลยจึงต้องออกจากอาคารพิพาทนั้น จึงเป็นการวินิจฉัยโดยใช้ระยะเวลาในการตั้งสิทธิเรียกร้องของโจทก์ทั้งสองและข้อต่อสู้ของจำเลยไม่ตรงกับเหตุในคดี แต่เพื่อมิให้คดีต้องล่าช้าออกไปเกินสมควร เนื่องจากข้อเท็จจริงในคดีพอวินิจฉัยได้ ศาลฎีกาจึงเห็นสมควรวินิจฉัยชี้ขาดประเด็นข้อพิพาทดังกล่าวไปโดยไม่ต้องย้อนไปให้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยอีก ข้อตกลงที่จะยินยอมให้โจทก์ทั้งสองระบุจำนวนค่าเช่าให้ต่ำกว่าความเป็นจริงเพื่อหลีกเลี่ยงการเสียภาษีเงินได้ซึ่งเป็นหน้าที่ของพลเมืองไทยตามกฎหมายนั้น ย่อมเป็นข้อตกลงที่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน จำเลยจึงไม่อาจยกข้อตกลงดังกล่าวขึ้นอ้างเพื่อเป็นข้อต่อสู้ในคดีได้ แม้โจทก์ทั้งสองจะมิได้มาเบิกความหักล้างข้อต่อสู้ของจำเลยดังกล่าวก็ตาม จำเลยและสามีเช่าอาคารพิพาทเพื่อทำเป็นห้องอาหารและห้องเล่นสนุกเกอร์ แม้จะใช้เงินลงทุนปรับปรุงอาคารถึง 7,000,000 บาท แต่ก็เป็นการลงทุนปรับปรุงอาคารเพื่อประโยชน์ทางธุรกิจของจำเลยและสามีเองยังไม่อาจถือได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เมื่อสัญญาเช่าตามฟ้องครบกำหนดระยะเวลาและโจทก์ทั้งสองไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าต่อไปแล้ว การอยู่ในอาคารพิพาทต่อมาของจำเลยจึงเป็นการละเมิดโจทก์ทั้งสอง ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหายนับแต่วันผิดสัญญาถึงวันฟ้องและนับจากวันฟ้องไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากอาคารพิพาทตามคำขอของโจทก์ทั้งสองนั้นชอบแล้ว

โจทก์ทั้งสองฟ้องว่า โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ดังกล่าวจากโจทก์ทั้งสองมีกำหนดระยะเวลา 1 ปี ตกลงค่าเช่าในอัตราเดือนละ 20,000 บาท กำหนดชำระค่าเช่าภายในวันที่ 1 ของทุกเดือนครบกำหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว จำเลยค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่งวดวันที่ 1 มีนาคม 2545 ถึงงวดวันที่ 1 มิถุนายน 2545 เป็นเงิน 80,000 บาท โจทก์ทั้งสองไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าอีกต่อไปจึงมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระและให้ออกจากอาคารพิพาท จำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าวแล้วเพิกเฉย การกระทำของจำเลยทำให้โจทก์ทั้งสองได้รับความเสียหาย ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกจากอาคารพิพาทและห้ามมิให้มาเกี่ยวข้อง ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระจำนวน 80,000 บาท แก่โจทก์ทั้งสอง และให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ทั้งสองจำนวน 200,000 บาท และค่าเสียหายเดือนละ 50,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากอาคารพิพาท จำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทจากโจทก์ที่ 1 ตั้งแต่ปี 2528 ค่าเช่าในอัตราเดือนละ 50,000 บาท แต่เนื่องจากโจทก์ที่ 1 ต้องการหลีกเลี่ยงภาษีจึงระบุอัตราค่าเช่าไว้ในสัญญา 20,000 บาท หากจำเลยตกลง โจทก์ที่ 1 ยินยอมให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทเป็นระยะเวลา 20 ปี โดยจะต่อสัญญาเช่าให้ทุกปี จำเลยยินยอมและลงทุนตกแต่งอาคารพิพาททั้งหมดเป็นจำนวนเงิน 7,000,000 บาท จำเลยชำระค่าเช่าให้โจทก์ที่ 1 ทุกเดือน 50,000 บาท ไม่เคยผิดนัดและโจทก์ที่ 1 ออกใบเสร็จรับเงินระบุค่าเช่าเดือนละ 20,000 บาท ต่อมาประมาณปลายปี 2544 โจทก์ที่ 1 มอบอำนาจให้ทนายความมีหนังสือทวงถามให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระทั้งที่จำเลยชำระค่าเช่าให้โจทก์ทั้งสองทุกเดือนไม่เคยผิดนัด ต่อมาเดือนมกราคม 2545 โจทก์ที่ 1 มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยต่อศาลชั้นต้นซึ่งได้มีคำพิพากษายกฟ้อง โจทก์ที่ 1 ไม่อุทธรณ์แต่กลับมาฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้ทั้ง ๆ ที่ทราบดีแล้วว่ายังเหลือระยะเวลาการเช่าอีก 3 ปี ค่าเสียหายที่โจทก์ทั้งสองเรียกมาเกินความเป็นจริง โจทก์ทั้งสองไม่มีสิทธิฟ้องเรียกค่าเสียหาย อีกทั้งก่อนฟ้องโจทก์ทั้งสองไม่เคยบอกกล่าวทวงถามเป็นหนังสืออันจะทำให้จำเลยได้ใช้สิทธิโต้แย้ง โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์ทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยและบริวารออกไปจากอาคารพิพาท ให้จำเลยชำระเงินจำนวน 280,000 บาท และอีกเดือนละ 50,000 บาท นับแต่วันฟ้อง (วันที่ 18 พฤศจิกายน 2545) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากอาคารดังกล่าวแก่โจทก์ทั้งสอง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...พิเคราะห์แล้ว คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าในระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์นั้นปรากฏว่าครบกำหนดระยะเวลาตามสัญญาเช่าในวันที่ 30 มิถุนายน 2548 ตามข้อต่อสู้ของจำเลยแล้ว เมื่อโจทก์ทั้งสองไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าต่อไป จึงพิพากษาขับไล่จำเลย เป็นการวินิจฉัยนอกฟ้องนอกประเด็นหรือไม่ เห็นว่า คดีนี้โจทก์ทั้งสองฟ้องขับไล่จำเลยโดยบรรยายฟ้องว่า สัญญาเช่าที่จำเลยเช่าอาคารพิพาทจากโจทก์ทั้งสองได้ครบกำหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว โจทก์ทั้งสองไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าอยู่อีกต่อไปจึงฟ้องขับไล่จำเลย ขอให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหาย ส่วนจำเลยให้การต่อสู้คดีว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยมีข้อตกลงเช่ากันเป็นเวลา 20 ปี จำเลยชำระค่าเช่าให้โจทก์ทั้งสองทุกเดือน ไม่ได้ค้างชำระค่าเช่า สัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนด จำเลยมีสิทธิเช่าอยู่ต่อไป ประเด็นข้อพิพาทข้อแรกจึงมีว่าในขณะที่โจทก์ทั้งสองยื่นฟ้องคดีนี้นั้น สัญญาเช่าอาคารพิพาทระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยครบกำหนดระยะเวลาการเช่าแล้วหรือไม่ การที่ศาลอุทธรณ์ให้เหตุผลในคำวินิจฉัยโดยยกข้อต่อสู้ของจำเลยในทำนองที่ว่าหากฟังได้ตามข้อต่อสู้ของจำเลยว่ามีสิทธิเช่าอาคารพิพาทจากโจทก์ทั้งสองได้ 20 ปี นับจากวันทำสัญญาในปี 2528 ก็ตาม ขณะที่ศาลอุทธรณ์พิจารณาอยู่ ระยะเวลาการเช่าก็ได้ครบกำหนดแล้ว เมื่อโจทก์ทั้งสองไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าอีกต่อไป จำเลยจึงต้องออกจากอาคารพิพาทนั้น จึงเป็นการวินิจฉัยโดยใช้ระยะเวลาในการตั้งสิทธิเรียกร้องของโจทก์ทั้งสองและข้อต่อสู้ของจำเลยไม่ตรงกับเหตุในคดี ฎีกาของจำเลยในข้อนี้ฟังขึ้น แต่เพื่อมิให้คดีต้องล่าช้าออกไปเกินสมควรเนื่องจากข้อเท็จจริงในคดีพอวินิจฉัยชี้ขาดได้ ศาลฎีกาจึงเห็นสมควรวินิจฉัยชี้ขาดประเด็นข้อพิพาทดังกล่าวไปโดยไม่ต้องย้อนไปให้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยอีก คดีจึงมีปัญหาต้องวินิจฉัยว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่ จากคำเบิกความของจำเลยสัญญาเช่าอาคารพิพาทที่จำเลยอ้างว