ฎีกาที่ 4900/2543

สัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์ผู้จะซื้อกับจำเลยผู้จะขายระบุให้ผู้ขายเป็นฝ่ายตกลงกับผู้เช่านาเอง หมายถึงว่าให้จำเลยจัดการให้ผู้เช่านาออกจากที่ดินพิพาทให้เรียบร้อยก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯ บัญญัติให้การจัดการให้ผู้เช่านาออกจากที่เช่าต้องปฏิบัติตามขั้นตอนในกฎหมายดังกล่าวให้ถูกต้องก่อน โดยผู้ให้เช่านาต้องแจ้งเป็นหนังสือต่อผู้เช่านาพร้อมทั้งแสดงเหตุแห่งการบอกเลิกการเช่านาและส่งสำเนาหนังสือดังกล่าวต่อประธาน คชก. ตำบล และภายในเจ็ดวันนับแต่เมื่อได้รับสำเนาหนังสือตามวรรคหนึ่ง ให้ประธาน คชก. ตำบล หรือผู้ซึ่งได้รับมอบหมายจากคชก. ตำบล แจ้งให้ผู้เช่านาที่ถูกบอกเลิกการเช่านาทราบเพื่อคัดค้านการบอกเลิกการเช่านาต่อ คชก. ตำบล ภายในกำหนดสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้ง การที่จำเลยและ ช. ไปลงบันทึกประจำวัน ช. เลิกทำนาในที่ดินพิพาทจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย สัญญาเช่านายังไม่เลิกกันเท่ากับจำเลยยังมิได้จัดการตกลงให้ผู้เช่านาออกจากที่ดินที่พิพาท การที่เจ้าพนักงานที่ดินไม่จดทะเบียนการซื้อขายให้เนื่องจากมีผู้เช่านาที่ดินพิพาท ยังฟังไม่ได้ว่าโจทก์ผิดสัญญาต่อจำเลย แต่เมื่อจำเลยขอยกเลิกการจดทะเบียนซื้อขายที่ดินพิพาทแล้วโจทก์มิได้คัดค้าน และโจทก์มาฟ้องคดีอ้างว่าจำเลยผิดสัญญาโดยไม่จัดให้ผู้เช่านาออกจากที่ดินพิพาท ซึ่งในสัญญามิได้ระบุว่าจำเลยต้องดำเนินการให้เสร็จเมื่อใด ทั้งโจทก์มิได้กำหนดระยะเวลาให้จำเลยปฏิบัติในเวลาอันสมควร แต่กลับฟ้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาโดยโอนที่ดินแก่โจทก์ทันทีจนจำเลยไม่อาจปฏิบัติได้จำเลยจึงไม่ผิดสัญญาเช่นกัน พฤติการณ์ที่จำเลยนัดโจทก์ไปจดทะเบียนโอนที่ดินโดยที่ยังมิได้ดำเนินการให้ผู้เช่านาออกไปจากที่ดินพิพาทและเมื่อโจทก์ไม่รับโอนจึงขอยกเลิกการจดทะเบียนซื้อขายกับการที่โจทก์นำคดีมาฟ้องขอให้จำเลยโอนที่ดินโดยปลอดภาระผูกพันใด ๆ ทั้ง ๆ ที่ยังมิได้ให้เวลาจำเลยดำเนินการให้ผู้เช่านาออกไปจากที่ดินพิพาทก่อน โจทก์ย่อมรู้อยู่ว่าไม่สามารถทำได้แต่โจทก์มีคำขอว่าถ้าไม่สามารถโอนที่ดินได้ก็ให้คืนเงินมัดจำ เป็นพฤติการณ์ที่ถือว่าโจทก์และจำเลยตกลงเลิกสัญญากันโดยปริยายโดยมิได้มีฝ่ายใดผิดสัญญา โจทก์และจำเลยจึงต้องกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินให้แก่โจทก์ในราคา5,546,250 บาท จำเลยสัญญาว่าจะจัดการตกลงให้ผู้เช่านาออกไปจากที่ดินก่อนโอนกรรมสิทธิ์โดยปลอดภาระผูกพัน โจทก์ได้วางมัดจำแก่จำเลยเป็นเงินทั้งสิ้น 3,500,000 บาท แต่ปรากฏว่าจำเลยไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ตามสัญญาได้ เนื่องจากจำเลยหาได้ดำเนินการให้ผู้เช่านาออกจากที่นาตามที่สัญญาไว้กับโจทก์ให้เรียบร้อยไม่และไม่ปฏิบัติตามกฎหมายเกี่ยวกับการเช่านา เจ้าพนักงานที่ดินจึงไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลดังกล่าวให้ได้ ขอให้บังคับจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์โดยปลอดภาระผูกพันใด ๆ ทั้งสิ้น โดยให้จำเลยเป็นผู้ออกค่าภาษีค่าธรรมเนียมในการโอน ค่าอากรแสตมป์ และให้จำเลยรับเงินส่วนที่เหลือ2,046,250 บาท หากจำเลยไม่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้กับโจทก์ขอให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย โดยให้โจทก์ไปดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงดังกล่าวแต่ฝ่ายเดียวและให้หักเงินส่วนที่เหลือ 2,046,250 บาท ใช้เป็นค่าภาษี ค่าธรรมเนียมในการโอนและค่าอากรแสตมป์ หากโจทก์ไม่สามารถดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้แต่ฝ่ายเดียว ก็ให้จำเลยคืนมัดจำ 3,500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 5 พฤศจิกายน 2534 จนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยให้การว่า โจทก์ตกลงเป็นผู้ออกค่าภาษี ค่าธรรมเนียมค่าอากรแสตมป์ ทั้งหมดแต่เพียงผู้เดียว ส่วนจำเลยเป็นฝ่ายออกค่านายหน้าในอัตราร้อยละ 3 จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมทั้งชำระเงินส่วนที่เหลือแต่โจทก์ไม่ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมทั้งชำระราคาส่วนที่เหลือ โจทก์จึงผิดสัญญา โจทก์ทราบอยู่แล้วว่าไม่มีผู้เช่านาในที่ดินจำเลย แต่ในวันนัดโอนกรรมสิทธิ์โจทก์นำเงินมาไม่พอที่จะชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือและค่าธรรมเนียมค่าภาษีอากรได้ จำเลยถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จึงได้บอกเลิกสัญญาและริบมัดจำโจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องบังคับจำเลย ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 21733 ตำบลบ้านแป้ง อำเภอบางปะอิน (พระราชวัง)จังหวัดพระนครศรีอยุธยา (กรุงเก่า) เนื้อที่ 18 ไร่ 1 งาน 95 ตารางวา เดิมจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทแก่โจทก์เมื่อวันที่ 6 มีนาคม 2534 ต่อมาได้ทำสัญญากันใหม่เมื่อวันที่ 15 สิงหาคม 2534 โดยจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินแปลงดังกล่าวแก่โจทก์ในราคา 5,546,250 บาท โจทก์ได้วางมัดจำไว้ 3,000,000 บาท ในสัญญาไม่ได้กำหนดวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ไว้วันที่ 5 พฤศจิกายน 2534 โจทก์ได้ชำระมัดจำแก่จำเลยอีก 500,000 บาทต่อมาจำเลยได้นัดให้โจทก์ไปโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินกันในวันที่ 1 ตุลาคม 2536แต่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินกันได้มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่าจำเลยผิดสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทหรือไม่ ตามฟ้องโจทก์กล่าวอ้างว่าจำเลยผิดสัญญาเพราะมีผู้เช่านาอยู่และจำเลยมิได้ดำเนินการให้ผู้เช่านาออกจากที่ดินและไม่ปฏิบัติตามกฎหมายเกี่ยวกับการเช่านา ส่วนจำเลยอ้างว่าไม่มีผู้เช่านาจึงเห็นควรวินิจฉัยก่อนว่ามีผู้เช่านาที่ดินพิพาทหรือไม่ซึ่งข้อนี้โจทก์เบิกความตอบทนายจำเลยถามค้านว่า ได้ไปดูที่ดินพิพาทจึงได้ทราบว่ามีผู้เช่านาโดยสังเกตเห็นต้นข้าวได้สอบถามชาวบ้านซึ่งมีบ้านปลูกสร้างอยู่ตรงข้ามกับที่ดินแปลงนี้ว่าใครทำนาทราบว่าคือนายชด นัยอรุณจึงได้ติดต่อจำเลย จำเลยบอกว่าไม่มีปัญหาเรื่องผู้เช่านา จำเลยสามารถจัดการได้แต่ไม่ได้บอกว่าจะจัดการอย่างไร ต่อมาวันที่ 29 กันยายน 2536 โจทก์ไปดูที่ดินพิพาทจึงได้สอบถามนายชดได้ความว่านายชดทำนามาหลายปีแล้วโดยให้ค่าเช่าปีละ 200 บาท ต่อไร่ โจทก์ได้พานายชดไปสถานีตำรวจภูธรอำเภอบางปะอิน เพื่อให้เจ้าพนักงานตำรวจลงบันทึกประจำวันไว้แต่ระหว่างที่รอแพข้ามฟาก นายจรัลไม่ทราบนามสกุลซึ่งรู้จักสนิทสนมกับจำเลยมาพานายชดกลับไป ซึ่งนางตา วงษ์เกลี้ยงเบิกความเป็นพยานโจทก์สนับสนุนว่าที่ดินพิพาทอยู่ห่างจากบ้านของพยานประมาณ 3 กิโลเมตร ใช้เป็นที่ทำนาและทราบว่านายชดทำนาอยู่ในที่ดินพิพาทหลายปีก่อนหน้าที่จำเลยจะซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวมา นายชดพยานจำเลยก็เบิกความเจือสมพยานโจทก์ยอมรับว่าพยานไม่มีที่นาเป็นของตนเองแต่ได้เช่านาพิพาทของนายณรงค์จำนามสกุลไม่ได้ ต่อมานายณรงค์ได้ขายนาพิพาทให้จำเลย พยานได้พูดขอทำนาแปลงนี้จากจำเลยแต่ไม่ได้ขอเช่าพยานทำนาถึงปี 2534 จึงเลิกทำนาเนื่องจากจำเลยบอกว่าจะขายนาให้ผู้อื่นการหยุดทำนาดังกล่าวได้มีการลงบันทึกไว้ในรายงานประจำวันเกี่ยวกับคดีเมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2534 หลังจากนั้น 2 ปีที่นามีสภาพรก จำเลยได้มาว่าจ้างให้เข้าทำนาในที่ดินแปลงนี้ในราคาปีละ 5,000 บาท ซึ่งจำเลยก็นำสืบตรงตามที่นายชดเบิกความ พยานหลักฐานโจทก์จึงมีน้ำหนักดีกว่า