ฎีกาที่ 4900/2559

เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์มิได้ผิดสัญญาเช่า จึงไม่มีเหตุที่จำเลยจะใช้สิทธิเลิกสัญญาเช่า การที่จำเลยมีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังโจทก์จึงเป็นการไม่ชอบ อย่างไรก็ตาม การที่โจทก์ฟ้องคดีนี้ขอให้จำเลยคืนเงินประกันและชดใช้เงินค่าปรับปรุงตึกแถวโดยมิได้ขอให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาต่อไป ถือได้ว่า โจทก์ประสงค์จะเลิกสัญญาเช่าด้วย จึงเป็นกรณีคู่สัญญาสมัครใจเลิกกันโดยปริยาย คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่ง แม้การปรับปรุงตึกแถวจะเป็นไปเพื่อประโยชน์และกิจการของโจทก์ แต่เนื่องจากจำเลยเป็นฝ่ายใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนโดยไม่มีสาเหตุอันควร ทำให้ต้องเลิกสัญญาเช่ากันในเวลาต่อมา และการงานที่โจทก์เข้าปรับปรุงตึกแถวเป็นการงานที่โจทก์ทำให้และจำเลยได้ครอบครองใช้ประโยชน์ โจทก์ชอบที่จะเรียกค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงตึกแถวพิพาทได้

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยคืนเงินมัดจำ 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันที่ 5 มกราคม 2554 จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายจากการปรับปรุงตึกแถวพิพาท 1,690,897.45 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงิน 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 14 ธันวาคม 2553 และนับแต่วันที่ 12 มกราคม 2554 ของต้นเงิน 250,000 บาท จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์และจำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้แย้งกันรับฟังเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 14 ตุลาคม 2553 โจทก์ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาท 2 คูหา เลขที่ 17 และ 19 ซึ่งปลูกสร้างบนที่ดินโฉนดเลขที่ 72213 และ 72214 ตำบลแสนสุข อำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี จากจำเลย มีกำหนด 12 ปี ในวันทำสัญญาจำเลยรับเงินจากโจทก์ 500,000 บาท เพื่อเป็นประกันการปฏิบัติตามสัญญา จำเลยจะคืนเงินดังกล่าวแก่โจทก์โดยแบ่งเป็น 2 งวด งวดที่ 1 จำนวน 250,000 บาท เมื่อโจทก์ปรับปรุงตึกแถวคิดเป็นมูลค่าไม่น้อยกว่า 500,000 บาท งวดที่ 2 จำนวน 250,000 เมื่อโจทก์ปรับปรุงตึกแถวคิดเป็นมูลค่าเพิ่มจากเดิมอีกไม่น้อยกว่า 250,000 บาท มีข้อตกลงด้วยว่าโจทก์จะปรับปรุงตึกแถวพิพาทด้วยการ ดัดแปลง ต่อเติม หรือเปลี่ยนแปลง ให้เป็นหอพักและบางส่วนใช้ประโยชน์เพื่อการพาณิชย์ เช่น โชว์รูม ร้านค้า หรือสำนักงาน ทั้งนี้ โจทก์ต้องนำแบบแปลนเสนอให้จำเลยทราบก่อนดำเนินการ และโจทก์ต้องดำเนินการให้ถูกต้องตามกฎหมายควบคุมอาคารทุกขั้นตอน หากปรากฏว่ามีความเสียหายใด ๆ ที่เกิดจากการดำเนินการของโจทก์ โจทก์จะต้องรับผิดชอบความเสียหายทั้งหมด โดยไม่ถือว่าเป็นการผิดสัญญาเช่า และโจทก์ตกลงให้บรรดาสิ่งของที่โจทก์นำมาตกแต่งตึกแถวพิพาทในลักษณะที่ติดถาวรไม่สามารถแยกออกจากตึกแถวได้รวมทั้งอุปกรณ์ที่นำมาติดกับตึกแถวพิพาท อาทิ เครื่องปรับอากาศ สายไฟฟ้า สายโทรศัพท์ ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยทันทีที่สัญญาเช่าระงับลง นอกจากนี้หากโจทก์ผิดนัดผิดสัญญาข้อใดข้อหนึ่ง จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินประกันดังกล่าวทั้งหมดได้ทันที วันที่ 15 พฤศจิกายน 2553 โจทก์มีหนังสือส่งแบบแปลนการปรับปรุงตึกแถวพิพาทให้จำเลยพิจารณา ต่อมาวันที่ 23 พฤศจิกายน 2553 โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่าเนื่องจากล่วงเลยระยะเวลา 30 วัน นับแต่วันทำสัญญาเช่าแล้ว วันที่ 7 ธันวาคม 2553 โจทก์มีหนังสือถึงจำเลยให้คืนเงินประกันงวดที่ 1 วันที่ 27 ธันวาคม 2553 จำเลยมีหนังสือถึงโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าและริบเงินประกันทั้งหมด โดยอ้างว่าแบบแปลนที่โจทก์เสนอต่อจำเลยไม่ได้เป็นแบบแปลนสำหรับการปรับปรุงให้เป็นหอพักและบางส่วนใช้ประโยชน์เพื่อการพาณิชย์ วันที่ 5 มกราคม 2554 โจทก์มีหนังสือให้จำเลยคืนเงินประกันงวดที่ 2 หลังจากนั้น โจทก์จึงฟ้องคดีนี้ มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยต่อไปตามฎีกาของโจทก์มีว่า โจทก์มีสิทธิเรียกเงินค่าปรับปรุงตึกแถวพิพาทหรือไม่ เพียงใด เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์มิได้ผิดสัญญาเช่า จึงไม่มีเหตุที่จำเลยจะใช้สิทธิเลิกสัญญาเช่า การที่จำเลยมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าไปยังโจทก์จึงเป็นการไม่ชอบ อย่างไรก็ตาม การที่โจทก์ฟ้องคดีนี้ขอให้จำเลยคืนเงินประกันและชดใช้เงินค่าปรับปรุงตึกแถวโดยมิได้ขอให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาต่อไป ถือได้ว่าโจทก์ประสงค์จะเลิกสัญญาเช่าด้วย จึงเป็นกรณีคู่สัญญาสมัครใจเลิกกันโดยปริยาย คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคหนึ่ง แม้การปรับปรุงตึกแถวจะเป็นไปเพื่อประโยชน์และกิจการของโจทก์ แต่เนื่องจากจำเลยเป็นฝ่ายใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนโดยไม่มีสาเหตุอันควรทำให้ต้องเลิกสัญญาเช่ากันในเวลาต่อมา และการงานที่โจทก์เข้าปรับปรุงตึกแถวไม่สามารถรื้อถอนออกไปได้ จึงถือว่าการงานที่โจทก์ปรับปรุงตึกแถวเป็นการงานที่โจทก์ทำให้และจำเลยได้ครอบครองใช้ประโยชน์ โจทก์ชอบที่จะเรียกค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงตึกแถวพิพาทได้ ที่จำเลยฎีกาอ้างว่า ตามสัญญาเช่าข้อ 7 ระบุว่า บรรดาสิ่งของที่ผู้เช่านำมาตกแต่งทรัพย์สินที่เช่าในลักษณะที่ติดตรึงตราถาวรไม่สามารถแยกออกจากทรัพย์สินที่ให้เช่าได้ รวมทั้งอุปกรณ์ที่นำมาติดกับทรัพย์สินที่เช่า อาทิ เครื่องปรับอากาศ สายไฟฟ้า สายโทรศัพท์ ผู้เช่าตกลงให้สิ่งของดังกล่าวเป็นกรรมสิทธิ์แก่ผู้ให้เช่าทันทีที่สัญญาเช่าระงับลง จำเลยจึงไม่ต้องชดใช้ค่าปรับปรุงตึกแถวพิพาทนั้น ข้อเท็จจริงได้ความจากคำเบิกความของจำเลยว่า ในการเจรจาท