ฎีกาที่ 5155/2539

ตามเจตนารมณ์ของการอายัดที่ดินตามประมวลที่ดินมาตรา83มีความมุ่งหมายเป็นการตัดสิทธิของเจ้าของที่ดินในอันที่จะจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนที่ดินไว้ชั่วระยะเวลาหนึ่งจนกว่าจะมีการวินิจฉัยปัญหาเกี่ยวกับที่ดินแปลงนั้นแล้วการอายัดที่ดินจึงมีผลเป็นการตัดสิทธิของเจ้าของที่ดินในการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนที่ดินทุกประเภทที่อาจก่อให้เกิดความเสียหายแก่ผู้ขออายัดได้มิได้จำกัดอยู่เฉพาะการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเฉพาะประเภทที่พิพาทกันเท่านั้นและคำสั่งกระทรวงมหาดไทย ที่228/2530ข้อ12(2)ที่เปิดช่องให้มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินได้ในระหว่างที่การอายัดยังมีผลบังคับในกรณีที่ศาลสั่งหรือจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่ไม่เสียหายแก่ผู้ขออายัดแต่ที่โจทก์ฎีกาอ้างว่าโจทก์กับห้างหุ้นส่วนจำกัดก. ได้ทำสัญญาตกลงกันให้ห้างหุ้นส่วนจำกัดก. ยินยอมรับโดยไม่มีเงื่อนไขและเงื่อนเวลาในกรณีที่มีคำพิพากษาถึงที่สุดให้ส. ชนะคดีแพ่งหมายเลขดำที่425/2531นั้นข้อตกลงดังกล่าวก็เป็นเพียงบุคคลสิทธิที่ใช้ยันกันเองระหว่างโจทก์กับห้างหุ้นส่วนจำกัดก.เท่านั้นดังนั้นหากส. ชนะคดีผลของคำพิพากษาย่อมไม่ผูกพันห้างหุ้นส่วนจำกัดก.ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา145ทั้งข้อตกลงนี้ไม่ทำให้ห้างหุ้นส่วนจำกัดก. เป็นผู้มีส่วนได้เสียตามกฎหมายในผลแห่งคดีอันอาจจะเข้าเป็นคู่ความแทนโจทก์ในคดีดังกล่าวได้ดังนั้นหากมีคำพิพากษาถึงที่สุดให้นายสมชายชนะคดีและปรากฎว่าห้างหุ้นส่วนจำกัดก. ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทไม่ยอมจดทะเบียนสิทธิการเช่าให้แก่ส. ส. ก็ไม่มีทางเลือกที่จะต้องฟ้องบังคับให้ห้างหุ้นส่วนจำกัดก. จดทะเบียนสิทธิการเช่าให้ซึ่งจะทำให้ส. ได้รับความเสียหายและไม่สอดคล้องกับเจตนารมณ์ของกฎหมายดังกล่าวข้างต้นจำเลยที่2ซึ่งเป็นเจ้าพนักงานที่ดินจึงมีอำนาจปฏิเสธไม่ยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทของโจทก์ให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดก. ได้

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ในฐานผู้จัดการมรดกของนายยาน ยอดแก้วเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 35686 ตำบลกะรนอำเภอเมืองภูเก็ต จังหวัดภูเก็ต ก่อนที่นายยานถึงแก่กรรมนายยานได้ให้นายสมชาย ศิลปานนท์ เช่าที่ดินดังกล่าวหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุด นายสมชาย อ้างว่าตนมีสิทธิเช่าที่ดินดังกล่าวต่อไปอีก 20 ปี นายสมชายจึงฟ้องโจทก์ต่อศาลชั้นต้นเป็นคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 425/2531 ขอให้โจทก์จดทะเบียนการเช่ามีกำหนดระยะเวลา 20 ปี โจทก์จึงฟ้องนายสมชาย ที่ศาลชั้นต้นแห่งเดียวกันเป็นคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 11/2532 ให้นายสมชายรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินดังกล่าว ศาลชั้นต้นมีคำสั่งรวมพิจารณาคดีทั้งสองเข้าด้วยกัน และพิพากษาให้โจทก์ชนะทั้งสองคดี ขณะนี้คดีอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์ภาค 3 ต่อมาโจทก์ขายที่ดินดังกล่าวให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัด กฤษฎะกลิน โดยมีสาระสำคัญกล่าวคือ ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินรับรู้ว่าโจทก์กับนายสมชายมีคดีพิพาทเกี่ยวกับการเช่าที่ดินดังกล่าว ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินยอมรับโดยไม่มีเงื่อนไขและเงื่อนเวลาว่า คดีพิพาทดังกล่าวจะสิ้นสุดเมื่อใดและผลของคดีโจทก์จะเป็นฝ่ายชนะหรือแพ้คดีก็ตาม ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษฎะกลิน จะต้องปฏิบัติตามข้อตกลงในสัญญาทุกประการ หากมีการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา และคดีพิพาทดังกล่าวยังไม่ถึงที่สุดห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษฎะกลินต้องยื่นคำร้องต่อศาลชั้นต้นขอเข้าเป็นคู่ความแทนที่โจทก์ทั้งสองคดีราคาที่ดินที่ตกลงซื้อขายกันเป็นจำนวน 100,650,875 บาท ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินได้ชำระค่าที่ดินบางส่วนให้แก่โจทก์แล้วเป็นเงิน 20,000,000 บาทห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินต้องจ่ายส่วนที่เหลือ 80,650,875 บาทให้โจทก์ภายในวันที่ 30 ตุลาคม 2535 โดยโจทก์ต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินในวันเดียวกันจำเลยที่ 1 เป็นกรมในรัฐบาลสังกัดกระทรวงมหาดไทย มีหน้าที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินให้แก่ประชาชนทั่วราชอาณาจักร และสำนักงานที่ดินทุกจังหวัดอยู่ในสังกัดกรมจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 2 เป็นเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ตซึ่งเป็นเจ้าพนักงานสังกัดจำเลยที่ 1 เมื่อวันที่ 7 ตุลาคม 2535ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินมีหนังสือถึงจำเลยที่ 2 ขอทราบรายละเอียดเกี่ยวกับการรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าว จำเลยที่ 2 มีหนังสือแจ้งกลับมาว่าที่ดินดังกล่าวมีการอายัด ไม่สามารถจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้ และห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินแจ้งให้โจทก์ทราบ ต่อมาวันที่ 27 ตุลาคม 2535 โจทก์จึงมีหนังสือแจ้งให้จำเลยที่ 2 ทราบว่านายสมชายโต้แย้งสิทธิโจทก์โดยอ้างว่ามีสิทธิเช่าที่ดินดังกล่าวของโจทก์ และได้ฟ้องต่อศาลชั้นต้นให้โจทก์จดทะเบียนสิทธิการเช่ามีกำหนด 20 ปี หากนายสมชายจะมีสิทธิอายัดที่ดินดังกล่าวก็มีสิทธิอายัดเฉพาะห้ามโจทก์จดทะเบียนสิทธิการเช่ามีกำหนด 20 ปี หากนายสมชายจะมีสิทธิอายัดที่ดินดังกล่าวก็มีสิทธิอายัดเฉพาะห้ามโจทก์จดทะเบียนสิทธิการเช่า จำเลยที่ 2มีหน้าที่รับอายัดเฉพาะการจดทะเบียนสิทธิการเช่าเท่านั้น เพราะนายสมชายอ้างสิทธิและฟ้องบังคับโจทก์เฉพาะสิทธิการเช่าโจทก์ยังได้แจ้งให้จำเลยที่ 2 ทราบว่าโจทก์จะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลินโดยห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษษณะกลินจะชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลือให้แก่โจทก์ 80,650,875 บาท หากจำเลยที่ 2ไม่ยอมดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จะทำให้โจทก์เสียหาย อย่างน้อยที่สุดเป็นเงินค่าดอกเบี้ยของต้นเงิน 80,650,875 บาท เพราะเมื่อนำเงินจำนวนนี้ไปฝากที่สถาบันการเงิน จะได้รับดอกเบี้ยไม่น้อยกว่าอัตราร้อยละ 8ต่อปี หลังจากหักภาษี ณ ที่จ่ายแล้ว จำเลยทั้งสองจึงต้องร่วมรับผิดต่อโจทก์ ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 35686 เลขที่ดิน 39 หน้าสำรวจ 289ตำบลกะรน อำเภอเมืองภูเก็ต จังหวัดภูเก็ต ของประกาศกระทรวงให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดกฤษณะกลิน และให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงินดอกเบี้ยของต้นเงิน 80,650,875 บาทนับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะยินยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงดังกล่าว จำเลยทั้งสองให้การทำนองเดียวกันว่า ที่จำเลยที่ 2 ไม่ยินยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงดังกล่าว จำเลยที่ 2สามารถกระทำได้เพราะในสัญญาระหว่างบิดาโจทก์กับนายสมชาย ศิลปานนท์ ได้กำหนดรายละเอียดว่าจะไม่โอนขายหรือเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ให้เช่า นอกจากนี้จำเลยทั้งสองยังปฏิบัติตามประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 มาตรา 83ที่แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน(ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2528 กล่าวคือ นายสมชายซึ่งเป็นผู้ขออายัดปฏิบัติตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 83 แล้ว และเมื่อเจ้าพนักงานที่ด