ฎีกาที่ 5235/2540

พ. และจำเลยที่ 2 ร่วมกันก่อสร้างตึกแถวขายโดยมีข้อตกลงว่าผู้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวมีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทเป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะและใช้เป็นที่จอดรถโดยจะไปจดทะเบียนภารจำยอมในภายหลัง ข้อตกลงดังกล่าวย่อมเป็นบุคคลสิทธิซึ่งโจทก์มีสิทธิที่จะใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทได้ตามที่ตกลงกันไว้ แต่ข้อตกลงเช่นว่านั้นเป็นการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งภารจำยอมเป็นทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมไม่บริบูรณ์โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องบังคับจำเลยที่ 1 ให้ไปจดทะเบียนภารจำยอมให้โจทก์เพื่อให้เป็นทรัพย์สิทธิที่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง และเมื่อโจทก์มีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทเฉพาะเป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะและใช้เป็นที่จอดรถเท่านั้นดังนี้ การก่อสร้างหลังคาคลุมที่ดินพิพาทเพื่อใช้เป็น ที่จอดรถและประกอบกิจการอุตสาหกรรม ย่อมเป็นการใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทนอกเหนือไปจากวัตถุประสงค์ตามที่ตกลงกันไว้โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะกระทำเช่นว่านั้นได้ เมื่อจำเลยที่ 2เจ้าของที่ดินเดิมอนุญาตให้ พ. สร้างหลังคาคลุมที่ดินพิพาทเพื่อใช้เป็นที่จอดรถได้ แต่การอนุญาตดังกล่าวก็หาได้มีข้อผูกพันให้มีผลอยู่ตลอดไปไม่ เมื่อจำเลยที่ 1ผู้รับโอนที่ดินจากจำเลยที่ 2 มีหนังสือบอกกล่าวให้โจทก์รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวออกไป ถือว่าจำเลยที่ 1ได้ถอนการอนุญาตดังกล่าวแล้ว การที่โจทก์ไม่ปฏิบัติตามจึงเป็นการละเมิดต่อจำเลยที่ 1

คดีทั้งสองสำนวนนี้ศาลชั้นต้นรวมพิจารณาพิพากษาด้วยกันโดยให้เรียกจำเลยในสำนวนแรกเป็นโจทก์ โจทก์ในสำนวนแรกเป็นจำเลยที่ 1 ตามสำนวนหลัง และนางสาวหรือนางวรรณา ศิริชาติชัยในสำนวนหลังคงเป็นจำเลยที่ 2 ตามเดิม สำนวนแรกจำเลยที่ 1 ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 28422 และ 30897 ที่ดินทั้งสองแปลงเป็นผืนเดียวกันซื้อมาจากจำเลยที่ 2 โจทก์บุกรุกเข้าไปสร้างโครงเหล็กมีหลังคาคลุมที่ดินพิพาททั้งสองแปลงดังกล่าว แล้วใช้เป็นที่เก็บรถยนต์และสิ่งของต่าง ๆ โดยไม่ได้รับอนุญาต เมื่อจำเลยที่ 1รับโอนที่ดินพิพาทมาแล้วได้แจ้งให้โจทก์รื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินออกไป แต่โจทก์เพิกเฉย ขอให้บังคับโจทก์ขนย้ายทรัพย์สินและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินพิพาท และห้ามโจทก์และบริวารเกี่ยวข้องกับที่ดินดังกล่าว และให้ชำระค่าเสียหายแก่จำเลยที่ 1 เดือนละ 30,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าโจทก์จะขนย้ายทรัพย์สินและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินพิพาท โจทก์ให้การว่า จำเลยที่ 1 ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทมาจากจำเลยที่ 2 โดยไม่สุจริตและไม่ชอบด้วยกฎหมาย กล่าวคือจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 7225 ได้แบ่งแยกที่ดินโฉนดดังกล่าวออกเป็นแปลง ๆ คือที่ดินโฉนดเลขที่ 28416ถึง 28421 กับ 28422, 30897 และ 7225 และทำการก่อสร้างอาคารพาณิชย์บนที่ดินดังกล่าวเพื่อขายให้คนทั่วไป คืออาคารตึกแถวเลขที่ 2 และเลขที่ 2/1 ถึง 2/5 รวม 6 คูหา ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 28422, 30897 และ 7225 จำเลยที่ 2 ให้เป็นที่ว่างอยู่หน้าตึกแถว 6 คูหา ดังกล่าว เพื่อให้ผู้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวใช้ประโยชน์เป็นที่จอดรถ กลับรถ และใช้เป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะโดยตกลงจะจดทะเบียนเป็นภารจำยอมให้ในภายหลังเมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2532 โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 28416และ 28417 พร้อมตึกแถวเลขที่ 2 และ 2/1 จากนายไพบูลย์ตั้งพงศ์ไพบูลย์ และจำเลยที่ 2 ซึ่งอยู่กินด้วยกันฉันสามีภริยา โจทก์ได้ใช้พื้นที่ว่างหน้าตึกแถวเป็นที่จอดรถ กลับรถที่พักคนงาน และใช้เป็นทางเข้าออกจนถึงปัจจุบันแต่นายไพบูลย์และจำเลยที่ 2 บ่ายเบี่ยงที่จะจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ที่ดินโจทก์ตลอดมา เมื่อนายไพบูลย์ถึงแก่ความตายนางมณี ตั้งพงศ์ไพบูลย์ ภริยานายไพบูลย์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกแถวเลขที่ 2/2 และ 2/3 และซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 28418 และ28419 จากจำเลยที่ 2 โดยมีข้อตกลงว่า จำเลยที่ 2 จะจดทะเบียนภารจำยอมแก่ที่ดินของนางมณีโดยมีสิทธิใช้ทางเข้าออกบนที่ดินพิพาทหน้าตึกแถวได้ และสัญญานี้มีผลผูกพันถึงทายาทและ/หรือผู้สืบสิทธิของทั้งสองฝ่ายด้วย ต่อมาโจทก์ได้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวเลขที่ 2/2 และ 2/3 ดังกล่าวจากนางมณี โจทก์ในฐานะผู้สืบสิทธิจากนางมณีได้ติดต่อจำเลยที่ 2 ขอให้จดทะเบียนภารจำยอมให้ตามสัญญา แต่จำเลยที่ 2 บ่ายเบี่ยงตลอดมาและได้สมคบกับจำเลยที่ 1 เพื่อหลีกเลี่ยงการจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ที่ดินโจทก์ โดยจำเลยที่ 2 ขายที่ดินพิพาทหน้าตึกแถวโฉนดเลขที่ 28422,30897 และ 7225 แก่จำเลยที่ 1 โดยไม่สุจริตซึ่งจำเลยที่ 1รู้อยู่แล้วว่าที่ดินดังกล่าวจะต้องจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่ที่ดินโจทก์ แล้วจำเลยที่ 1 ได้ทำการปิดกั้นไม่ให้โจทก์ใช้ที่ดินพิพาทเป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะและไม่ได้ใช้ประโยชน์อย่างอื่น ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ส่วนการสร้างโครงเหล็กมีหลังคาคลุมที่ดินพิพาททั้งสองแปลงนั้น นายไพบูลย์อนุญาตให้โจทก์สร้างตามคำชี้ชวนของนายไพบูลย์ หากโจทก์รู้แต่แรกว่าตึกแถวดังกล่าวไม่มีทางเข้าออกก็จะไม่ซื้อขอให้ยกฟ้อง สำนวนหลังโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 28416 ถึง 28419 และ 917 พร้อมตึกแถวเลขที่ 2 และ2/1 ถึง 2/3 จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 28421,28422, 30897 และ 7225 เดิม จำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 7225 ต่อมาได้แบ่งแยกที่ดินดังกล่าวเป็นแปลง ๆ คือที่ดินโฉนดเลขที่ 28416 ถึง 28422 กับ 30897 และ 7225 เมื่อปี 2531 นายไพบูลย์และจำเลยที่ 2 ได้ร่วมกันจัดทำโครงการก่อสร้างอาคารพาณิชย์ขายให้แก่คนทั่วไปโดยชี้ชวนว่าอาคารพาณิชย์ดังกล่าวซึ่งสร้างเป็นตึกแถวมีทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะมีที่ว่างหน้าตึกแถวใช้เป็นที่จอดรถกลับรถ และใช้ประโยชน์ต่าง ๆได้ โดยจะจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ผู้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวเมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2532 โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 28416และ 28417 พร้อมตึกแถวเลขที่ 2 และ 2/1 จากนายไพบูลย์และจำเลยที่ 2 โจทก์ขอให้นายไพบูลย์และจำเลยที่ 2 จดทะเบียนภารจำยอมหน้าตึกแถวดังกล่าว แต่นายไพบูลย์และจำเลยที่ 2ผัดผ่อนเรื่อยมา เมื่อนายไพบูลย์ถึงแก่ความตายนางมณี ตั้งพงศ์ไพบูลย์ ภริยานายไพบูลย์รับโอนตึกแถวเลขที่ 2/2 และ 2/3 และซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 28418 และ 28419จากจำเลยที่ 2 โดยมีข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายลงวันที่27 เมษายน 2533 ว่า จำเลยที่ 2 ตกลงยินยอมที่จะจดทะเบีย