ฎีกาที่ 5373/2552

สัญญาเช่าที่ดินมีข้อความระบุไว้ชัดเจนว่า ชำระค่าเช่าล่วงหน้าสำหรับการเช่า 21 ปี เป็นเงิน 8,000,000 บาท ซึ่งเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 บัญญัติให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การที่โจทก์ จะนำสืบว่าโจทก์มีเจตนาที่จะให้เงินจำนวน 8,000,000 บาท เป็นเงินค่าตอบแทนพิเศษหรือเงินกินเปล่านั้น เป็นการสืบแก้ไขเปลี่ยนแปลงเอกสารซึ่งต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 วรรคแรก (ข) ดังนั้น จึงต้องรับฟังตามสัญญาเช่าที่ดินว่าเงินจำนวน 8,000,000 บาท ที่จำเลยจ่ายให้โจทก์ไปนั้นเป็นการชำระค่าเช่าล่วงหน้าสำหรับการเช่าเป็นเวลา 21 ปี

โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงินค่าเช่าที่ค้างชำระจำนวน 264,065.75 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงิน 240,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การและฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องและบังคับโจทก์ชำระเงินแก่จำเลยจำนวน 8746,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงิน 7,933,333 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องโจทก์ให้เป็นพับและให้โจทก์ชำระเงินจำนวน 7,600,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันที่ 15 พฤศจิกายน 2541 ไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย กับให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องแย้งแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความให้ 10,000 บาท โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระเงินแก่จำเลยจำนวน 6,817,142.85 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันที่ 15 พฤศจิกายน 2541 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้โจทก์ใช้ค่าขึ้นศาลในศาลชั้นต้นตามทุนทรัพย์ที่จำเลยชนะคดีในชั้นอุทธรณ์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติตามที่ไม่มีคู่ความฝ่ายใดโต้แย้งว่า เมื่อวันที่ 29 กรกฎาคม 2540 จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 7655 ตำบลบางด้วน อำเภอเมืองสมุทรปราการ จังหวัดสมุทรปราการ จากโจทก์เพื่อก่อสร้างสถานีบริการน้ำมันและดำเนินกิจการสถานีบริการจำหน่ายน้ำมันเชื้อเพลิง ก๊าซ ผลิตภัณฑ์ปิโตรเลียมและผลิตภัณฑ์ต่างๆ หรือเพื่อประโยชน์อื่นใดที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจของจำเลยมีกำหนดระยะเวลาการเช่า 21 ปี โดยในสัญญาระบุให้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าสำหรับระยะเวลาการเช่า 21 ปี ภายใน 7 วัน นับแต่วันจดทะเบียนการเช่าเป็นเงิน 8,000,000 บาท สำหรับค่าเช่ารายปีตลอดอายุสัญญาเช่า ให้ยกเว้นค่าเช่าปีแรกตกลงไม่คิดกัน ส่วนปีถัดมากำหนดชำระกันภายในวันที่ 10 ตุลาคม ของแต่ละปี อัตราค่าเช่าปีที่ 2 ถึงปีที่ 6 ปีละ 240,000 บาท ปีที่ 7 ถึงปีที่ 11 ปีละ 300,000 บาท ปีที่ 12 ถึงปีที่ 16 ปีละ 360,000 บาท และปีที่ 17 ถึงปีที่ 21 ปีละ 420,000 บาท รวมค่าเช่าล่วงหน้าและค่าเช่ารายปีเป็นเงินทั้งสิ้น 14,600,000 บาท รายละเอียดปรากฏตามสัญญาเช่าที่ดินและหนังสือสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ. 4 และ จ.5 ในวันจดทะเบียนการเช่าดังกล่าว จำเลยได้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าให้โจทก์จำนวน 8,000,000 บาท โดยหักไว้เป็นค่าภาษีหัก ณ ที่จ่ายจำนวน 400,000 บาท ดังนั้น โจทก์จึงรับเงินไปทั้งสิ้น 7,600,000 บาท หลังจากนั้นจำเลยได้ขออนุญาตก่อสร้างสถานีบริการน้ำมันกับหน่วยงานราชการ ปรากฏว่าไม่ได้รับอนุญาตโดยทางจังหวัดสมุทรปราการให้เหตุผลว่าสถานที่ตั้งไม่เหมาะสมที่จะก่อสร้างสถานีบริการน้ำมันเชื้อเพลิง รายละเอียดปรากฏตามหนังสือของจังหวัดสมุทรปราการ เอกสารหมาย ล.2 จำเลยจึงได้ทำหนังสืออุทธรณ์ต่อปลัดกระทรวงมหาดไทยและต่อผู้ว่าราชการจังหวัดสมุทรปราการ รายละเอียดปรากฏตามเอกสารหมาย ล.3 และ ล.6 ผลการพิจารณายืนยันการไม่อนุญาตรายละเอียดปรากฏตามหนังสือแจ้งของจังหวัดสมุทรปราการ เอกสารหมาย จ.8 และ จ.10 จำเลยจึงบอกเลิกการเช่าที่ดินกับโจทก์ ส่วนค่าเช่าที่ดินสำหรับปีที่ 2 นั้น จำเลยยังไม่ได้ชำระให้แก่โจทก์ พิเคราะห์แล้ว มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ในประการแรกว่าจำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่ากับโจทก์หรือไม่ ศาลฎีกาได้ตรวจดูสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 5.3 แล้ว เอกสารดังกล่าวระบุว่า "ถ้าเจ้าหน้าที่ที่มีอำนาจออกใบอนุญาตที่จำเป็นต่างๆ เพื่อให้สามารถใช้ทรัพย์สิน...ไม่ยอมออกหรือต่อใบอนุญาตใดๆ หรือถ้าเป็นเหตุพ้นวิสัยเพราะเหตุใดๆ ที่อยู่นอกเหนืออำนาจของผู้เช่าที่ผู้เช่าจะได้ใช้ทรัพย์สินเพื่อหาประโยชน์ต่างๆ เช่นว่านั้น ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่านี้เสียได้" และข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติแล้วว่า ทางราชการไม่อนุญาตให้จำเลยก่อสร้างสถานีบริการน้ำมันในที่ดินที่เช่า และในสัญญาเช่าดังกล่าวไม่ปรากฏข้อความว่าถ้าทางราชการไม่อนุญาตให้ก่อสร้างสถานีบริการน้ำมันในที่ดินที่เช่าแล้ว จำเลยจะต้องใช้สิทธิดำเนินคดีต่อศาลก่อนจึงจะเลิกสัญญาได้ดังที่โจทก์ฎีกา ดังนั้น เมื่อหน่วยราชการที่เกี่ยวข้องไม่อนุญาตให้จำเลยสร้างสถานีบริการน้ำมันบนที่ดินที่เช่าจากโจทก์และจำเลยก็ได้อุทธรณ์คำสั่งไปยังผู้ที่เกี่ยวข้องแล้ว และก็ยังยืนยันไม่อนุญาตให้ก่อสร้างเมื่อจำเลยไม่สามารถสร้างสถานีบริการน้ำมันบนที่ดินที่เช่าจากโจทก์ได้ จำเลยจึงใช้สิทธิเลิกสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 5.3 ได้ ที่โจทก์ฎีกาว่า ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 1 จำเลยมีวัตถุประสงค์ในการเช่าโดยการเปิดสถานีบริการน้ำมันเชื้อเพลิง ก๊าซ ผลิตภัณฑ์ปิโตรเลียม สินค้าและผลิตภ