ฎีกาที่ 5374/2561

เมื่อพิเคราะห์ถึงแผนผังโครงการจัดสรรในส่วนของโจทก์ ซึ่งเป็นโครงการขนาดใหญ่ แม้โจทก์จะสร้างกำแพงคอนกรีตเฉพาะส่วนทางด้านทิศเหนือและทิศใต้ทางด้านหลังอาคารพาณิชย์ โดยไม่ได้สร้างกำแพงคอนกรีตในส่วนทางด้านทิศตะวันตกและทิศตะวันออกเหมือนโครงการจัดสรรเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย แต่เป็นเพราะโจทก์ทำถนนภายในโครงการเชื่อมต่อกับทางสาธารณะทางด้านทิศตะวันตกและทิศตะวันออก โจทก์ประสงค์จะให้บุคคลทุกคนรวมทั้งจำเลยใช้ทางเข้าออกโครงการตามทางที่โจทก์กำหนดเท่านั้น มิใช่เข้าออกทุกทิศทางตามอำเภอใจ ทั้งนี้ เพื่อสะดวกต่อการรักษาความปลอดภัยโดยโจทก์ได้จัดให้มียามรักษาความปลอดภัยและติดตั้งกล้องวงจรปิดในจุดที่เป็นทางเข้าออก ดังนั้น หากโจทก์สร้างกำแพงคอนกรีตด้านหลังอาคารพาณิชย์เพียงเพื่อแสดงเป็นแนวเขตที่ดินโครงการดังที่จำเลยกล่าวอ้าง โจทก์ก็ไม่จำต้องสร้างให้สูงถึง 3 เมตร ซึ่งทำให้โจทก์ต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มอีกจำนวนมาก กำแพงคอนกรีตสูง 3 เมตร ที่โจทก์ก่อสร้างนอกจากจะบอกแนวเขตที่ดินโครงการจัดสรรของโจทก์แล้ว ยังมีสภาพเพื่อป้องกันทั้งบุคคลภายนอกและบุคคลที่อาศัยอยู่ในอาคารพาณิชย์จำต้องเข้าออกตามทางที่โจทก์กำหนดเพื่อประโยชน์ในการรักษาความปลอดภัยให้แก่บุคคลทุกคนที่อาศัยอยู่ในโครงการจัดสรรและบุคคลทั่วไปที่เข้ามาค้าขายหรือติดต่อ กำแพงคอนกรีตจึงเป็นสิ่งอำนวยประโยชน์ที่โจทก์ได้จัดให้มีขึ้นเพื่อให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรใช้ประโยชน์ร่วมกัน จึงเป็นสาธารณูปโภคตามความหมายของ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 4 และ 43 โดยไม่จำต้องระบุไว้ในคำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินเสมอไป ทั้งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินมิได้บังคับหรือจำกัดไว้ว่า สิ่งที่เป็นสาธารณูปโภคต้องเป็นสิ่งระบุไว้ในคำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินหรือเอกสารการอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินเท่านั้น แม้กำแพงคอนกรีตในส่วนที่อยู่ในโฉนดที่ดินของจำเลยย่อมเป็นส่วนควบของที่ดินจำเลย แต่อย่างไรก็ตามเหตุที่โจทก์สร้างกำแพงคอนกรีตลงในที่ดินจัดสรรส่วนที่คาดหมายว่าเป็นส่วนที่จะต้องแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยเพื่อปลูกสร้างอาคารพาณิชย์จัดสรรขายแก่ผู้ซื้อทั่วไปอันมีผลทำให้กำแพงคอนกรีตที่สร้างไว้ต้องกระจายไปอยู่บนที่ดินที่แบ่งแยกและแบ่งขายแก่ผู้ซื้อทุกแปลง ก็เพราะโจทก์ไม่อาจแบ่งแยกที่ดินเฉพาะส่วนที่มีกำแพงคอนกรีตปลูกสร้างอยู่นั้นออกเป็นที่ดินแปลงย่อย เนื่องจากเป็นการแบ่งแยกที่ดินออกเป็นแนวตะเข็บหรือมีเศษเป็นเสี้ยว เป็นการต้องห้ามตามข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2535 ข้อ 15 ซึ่งเป็นข้อกำหนดที่ออกตามความในข้อ 7 (1) และข้อ 9 แห่งประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 อันเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะโจทก์ดำเนินการจัดสรรที่ดินและก่อสร้างกำแพงคอนกรีตในปี 2540 โดยที่กำแพงคอนกรีตนี้มีสภาพเป็นสาธารณูปโภคดังที่วินิจฉัยไว้ข้างต้นที่จะต้องตกติดไปกับที่ดินจัดสรรตลอดไป การที่จำเลยทุบทำลายกำแพงคอนกรีตดังกล่าว ถือว่าเป็นการทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกแก่เจ้าของที่ดินแปลงอื่นในโครงการจัดสรรของโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์ โจทก์ในฐานะเจ้าของรวมและในฐานะผู้มีหน้าที่ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินในการบำรุงรักษากำแพงคอนกรีตแทนเจ้าของสามยทรัพย์ทั้งปวง ย่อมมีอำนาจฟ้องได้ โจทก์ในฐานะผู้จัดสรรที่ดินซึ่งมีหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้คงสภาพดังเช่นเดิม ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43 วรรคหนึ่ง และในฐานะเจ้าของที่ดินแปลงอื่นซึ่งเป็นสามยทรัพย์ฟ้องจำเลยให้ก่อสร้างกำแพงคอนกรีตให้คืนสภาพเดิม ไม่ได้ฟ้องเรียกค่าสินไหมทดแทนจากการถูกทำละเมิด จึงไม่จำต้องฟ้องคดีภายใน 1 ปี นับแต่วันรู้ถึงการทำละเมิดและรู้ตัวผู้จะพึงต้องใช้ค่าสินไหมทดแทน ฟ้องโจทก์จึงไม่ขาดอายุความ แม้การทุบทำลายกำแพงคอนกรีตซึ่งเป็นสาธารณูปโภค จะเป็นการทำต่อบุคคลอื่นโดยผิดกฎหมาย ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายเกี่ยวกับทรัพยสิทธิ ซึ่งจำเลยมีหน้าที่ต้องใช้ค่าสินไหมทดแทนให้แก่โจทก์ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 420 แต่โจทก์ก็ยังมีสิทธิขอบังคับให้จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของภารยทรัพย์กระทำการอย่างใดที่ทำให้ประโยชน์หรือความสะดวกแห่งภารยทรัพย์กลับคืนมา โจทก์จึงขอบังคับให้จำเลยซ่อมหรือสร้างกำแพงคอนกรีตให้กลับคืนสภาพเดิมได้และหากจำเลยไม่ได้ดำเนินการ ศาลย่อมมีอำนาจพิพากษาหรือมีคำสั่งให้โจทก์ว่าจ้างบุคคลภายนอกซ่อมหรือสร้างกำแพงคอนกรีตแทน โดยให้จำเลยเสียค่าใช้จ่ายได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 213 วรรคสอง

โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยและบริวารหยุดหรือระงับการกระทำผิดพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ให้จำเลยสร้างกำแพงคอนกรีตให้กลับคืนสภาพเดิม หากจำเลยไม่ดำเนินการขอให้มีคำพิพากษาหรือคำสั่งให้โจทก์ว่าจ้างบุคคลภายนอกซ่อมหรือสร้างกำแพงคอนกรีตแทน โดยให้จำเลยรับผิดชำระเงินค่าจ้างที่โจทก์จ่ายแก่ผู้รับจ้างพร้อมดอกเบี้ยผิดนัดนับแต่วันที่โจทก์ชำระเงินไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับขอให้มีคำสั่งห้ามจำเลยกระทำการใดแก่กำแพงคอนกรีตพิพาทในลักษณเดียวกันอีก จำเลยให้การและแก้ไขคำให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยซ่อมหรือสร้างกำแพงคอนกรีต หลังอาคารเลขที่ 32/784 ให้กลับคืนสภาพเดิม หากจำเลยไม่ปฏิบัติตาม ให้โจทก์ว่าจ้างบุคคลอื่นทำการซ่อมหรือสร้างกำแพงคอนกรีตให้คืนสู่สภาพเดิมได้ โดยให้จำเลยรับผิดชอบใช้เงินค่าจ้างที่โจทก์ชำระแก่ผู้รับจ้างพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของเงินค่าจ้าง นับแต่วันที่โจทก์ชำระไปจนกว่าจำเลยจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และห้ามจำเลยกระทำการใด ๆ ต่อกำแพงคอนกรีตหลังอาคารพาณิชย์เลขที่ 32/783 และ 32/784 อันจะเป็นการกระทำให้กำแพงเสื่อมสภาพหรือประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดลง ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความให้ 10,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์แทนโจทก์เป็นเงิน 5,000 บาท จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความนำสืบรับกันและไม่อุทธรณ์โต้เถียงกันในชั้นนี้รับฟังเป็นยุติได้ว่า โจทก์กับพวกซึ่งเป็นนิติบุคคลอีก 4 บริษัท ได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดินเนื้อที่รวม 998 - 2 - 32.2 ไร่ เฉพาะส่วนของโจทก์ 5 โฉนด คือ โฉนดเลขที่ 418, 1734, 31347, 32561 และ 82152 เนื้อที่ 453 - 1 - 99.3 ไร่ มีชื่อโครงการตามเอกสารว่า โครงการโมเดอร์นโฮม ซิตี้ แต่นิยมเรียกชื่อและมีการขึ้นป้ายหน้าโครงการว่า ตลาดไท โจทก์ก่อสร้างและจัดให้มีตลาดกลางขนาดใหญ่ สำหรับซื้อขายส่งสินค้าการเกษตรอยู่บริเวณตรงกลางของพื้นที่หลายส่วน โดยมีถนนหลักและถนนซอยเชื่อมถึงกันทุกส่วน มีทางเข้าออกด้านหน้าโครงการที่อยู่ด้านทิศตะวันตก (ด้านถนนพหลโยธิน ถนนเทพกุญชร 1 และถนนเลียบคลอง) และทางเข้าออกด้านหลังโครงการที่อยู่ด้านทิศตะวันออก (ด้านที่ติดถนน รพช.หรือทางหลวงชนบท) ส่วนด้านข้างโครงการทั้งสองด้านคือด้านทิศเหนือและทิศใต้โจทก์ก่อสร้างกำแพงคอนกรีตทึบสูงประมาณ 1.5 ถึง 3 เมตร ตามแนวเขตที่ดินยาวตลอดความยาวของที่ดิน ไม่มีช่องทางเข้าออก เว้นแต่ในพื้นที่แปลงที่ 3 และ 4 ทางด้านทิศตะวันตก ที่ดินบริเวณริมกำแพงคอนกรีตด้านทิศเหนือและทิศใต้ โจทก์แบ่งซอยเป็นแปลงย่อยจำนวนมาก ขนาดแปลงละประมาณ 16 ตารางวา และก่อสร้างอาคารพาณิชย์ 3 ถึง 4 ชั้น บนที่ดินหลายร้อยหน่วย แล้วนำที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ออกขายแก่บุคคลทั่วไป จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 94467 และ 94468 เนื้อที่แปลงละ 16 ตารางวา พร้อมอาคารพาณิชย์ 3 ชั้น เลขที่ 32/783 และ 32/784 บนที่ดินดังกล่าวซึ่งเป็นที่ดินในโครงการจัดสรรของโจทก์ โดยจำเลยซื้อมาจากโจทก์เมื่อวันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2541 กำแพงคอนกรีตโครงการด้านทิศใต้ บริเวณตำแหน่งที่ดินที่มีลูกศรชี้ในแผนผังเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินที่โจทก์ขายให้แก่จำเลย จำเลยใช้อาคารพาณิชย์เป็นร้านขายของชำ จำเลยทุบทำลายกำแพงคอนกรีตเฉพาะส่วนที่อยู่ด้านหลังอาคารพาณิชย์เลขที่ 32/784 ออกทั้งหมด และทำเป็นช่องประตูทางเข้าออกจากอาคารพาณิชย์ดังกล่าวไปสู่ที่ดินของจำเลยที่อยู่นอกโครงการจัดสรรของโจทก์และติดกับที่ดินโฉนดเลขที่ 94468 ซึ่งจำเลยทำเป็นโกดังเก็บสินค้าและที่จอดรถยนต์ จำเลยและบริวารสามารถเข้าออกไปถนนสาธารณะนอกโครงการจัดสรรของโจทก์ได้โดยไม่ต้องเข้าออกผ่านทางที่โจทก์กำหนดให้เป็นทางเข้าออกและเป็นจุดตรวจรักษาความปลอดภัย คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยในข้อแรกว่า นายวีระ แต่เพียงผู้เดียวมีอำนาจลงลายมือชื่อในใบแต่งทนายความแทนโจทก์หรือไม่ เห็นว่า จำเลยมิได้ให้การต่อสู้ในประเด็นข้อนี้ จึงไม่เป็นข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ทั้งมิใช่ปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 (เดิม) ให้ยกฎีกาของจำเลยในข้อนี้ คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยในข้อต่อไปว่า กำแพงคอนกรีตที่จำเลยทุบทำลายเป็นสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรที่ดินของโจทก์หรือไม่ เห็นว่า เมื่อปี 2540 ขณะที่จำเลยทำสัญญาจองอาคารพาณิชย์จากโจทก์ โจทก์ยังมิได้ก่อสร้างกำแพงคอนกรีต จากนั้นโจทก์ได้ก่อสร้างอาคารพาณิชย์และกำแพงคอนกรีตแล้วเสร็จ แล้วโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่จำเลยเมื่อวันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2541 โดยกำแพงคอนกรีตโจทก์อ้างว่าสูง 3 เมตร ส่วนจำเลยกล่าวอ้างว่าสูงเพียง 1.5 เมตร ซึ่งเมื่อพิเคราะห์ตามภาพถ่าย