ฎีกาที่ 5678/2545

จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินให้แก่โจทก์ในราคา 60 ล้านบาทเศษ โดยมีข้อตกลงว่า โจทก์วางมัดจำในวันทำสัญญาไว้ 2 ล้านบาท และจะจ่ายเงินอีก16 ล้านบาทเศษในอีก 8 เดือน ซึ่งเป็นวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ส่วนจำนวนที่เหลืออีกประมาณ 42 ล้านบาท โจทก์จะชำระเป็นตั๋วสัญญาใช้เงินซึ่งมีกำหนดใช้เงินหลังจากที่โอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 1 ปีเศษ โดยในสัญญามิได้ระบุว่าตั๋วสัญญาใช้เงินที่โจทก์ต้องชำระนั้นต้องให้ธนาคารเป็นผู้อาวัลด้วย กรณีเช่นนี้ศาลจำต้องค้นหาเจตนาที่แท้จริงของโจทก์และจำเลยให้เป็นไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 368 และในการตีความการแสดงเจตนานั้นต้องเพ่งเล็งถึงเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าถ้อยคำสำนวนหรือตัวอักษรตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 171 ด้วย เมื่อโจทก์ซึ่งมีฐานะทางเศรษฐกิจดีกว่าจำเลยย่อมมีอำนาจต่อรองในการทำสัญญามากกว่าจำเลย จำเลยจะได้รับเงินที่เหลืออีก 42 ล้านบาทเศษเป็นตั๋วสัญญาใช้เงินหลังจากทำสัญญาแล้วถึง2 ปี ดังนั้น การที่ตั๋วสัญญาใช้เงินที่โจทก์นำมามอบให้แก่จำเลยไม่มีอาวัลของธนาคารย่อมทำให้จำเลยไม่มีหลักประกันว่าจะได้รับเงินเมื่อตั๋วสัญญาใช้เงินถึงกำหนด ประกอบกับหลังทำสัญญาโจทก์ขอกู้เงินจากธนาคารเพื่อลงทุนในโครงการสำหรับที่ดินที่ทำสัญญากับจำเลยนี้รวม 155 ล้านบาท เพื่ออาวัลตั๋วสัญญาใช้เงิน 43 ล้านบาท ซึ่งเท่ากับจำนวนตามตั๋วสัญญาใช้เงินในคดีนี้ อันแสดงให้เห็นว่าในทางปฏิบัติและปกติประเพณีของการซื้อขายที่ดินที่มีราคาสูง หากผู้จะซื้อที่ดินจะต้องออกตั๋วสัญญาใช้เงินเพื่อชำระค่าที่ดินผู้ออกตั๋วจะต้องให้ธนาคารอาวัลตั๋วสัญญาใช้เงินดังกล่าวด้วย ประเพณีเช่นนี้แม้มิได้เขียนไว้ในสัญญาก็ต้องถือว่าเป็นข้อตกลงที่คู่สัญญาจะต้องปฏิบัติโดยปริยาย การที่โจทก์ออกตั๋วสัญญาใช้เงินชำระราคาที่ดินให้แก่จำเลยโดยไม่มีอาวัลของธนาคาร จำเลยย่อมมีสิทธิปฏิเสธไม่ยอมรับชำระหนี้ด้วยตั๋วสัญญาใช้เงินนั้นได้ ถือไม่ได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา

โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า เมื่อวันที่ 21 พฤศจิกายน 2537 จำเลยในฐานะส่วนตัวและในฐานะเป็นผู้จัดการมรดกของนางทองอินทร์ แชร์ศรี ตกลงทำสัญญาจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 19564 เนื้อที่ 9 ไร่ โฉนดเลขที่ 1124 เนื้อที่ 11 ไร่ 2 งาน 62 ตารางวาและโฉนดเลขที่ 1127 เนื้อที่ 15 ไร่ 90 ตารางวา รวมเนื้อที่ 35 ไร่ 3 งาน 52 ตารางวาให้แก่โจทก์ในราคาตารางวาละ 4,250 บาท รวมเป็นเงิน 60,996,000 บาท ในวันทำสัญญาโจทก์วางเงินมัดจำ 2,000,000 บาท ราคาที่เหลือแบ่งชำระเป็น 2 ส่วน ส่วนแรกจำนวน 16,300,000 บาท ส่วนที่ 2 ออกเป็นตั๋วสัญญาใช้เงินลงวันที่ 21 พฤศจิกายน2539 จำนวน 42,696,000 บาท ตกลงชำระเงินส่วนที่เหลือในวันที่ 21 กรกฎาคม 2538ซึ่งเป็นวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน จำเลยยอมส่งมอบการครอบครองที่ดินที่ซื้อขายให้แก่โจทก์ตั้งแต่วันทำสัญญาเพื่อให้เข้าทำประโยชน์และพัฒนาที่ดิน จำเลยมีหน้าที่รังวัดแบ่งแยกที่ดินกับให้ผู้ที่อาศัยอยู่ในที่ดินขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินให้เสร็จสิ้นภายในเดือนมิถุนายน 2538 ต่อมาเมื่อถึงกำหนดวันโอน โจทก์ได้เตรียมเงินสดกับตั๋วสัญญาใช้เงินไปที่สำนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรสาคร สาขากระทุ่มแบน เพื่อรับโอนที่ดินและชำระราคาให้แก่จำเลย แต่จำเลยไม่ได้ดำเนินการให้ผู้อาศัยพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินและไม่ยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ จึงเป็นการผิดสัญญา ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้บังคับจำเลยดำเนินการให้ผู้ที่อยู่บนที่ดินตามโฉนดเลขที่19564, 1124 และ 1127 ตำบลแคราย (ปลายคลองกระทุ่มแบน) อำเภอกระทุ่มแบนจังหวัดสมุทรสาคร ขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารทั้งหมดออกจากที่ดินดังกล่าวให้แล้วเสร็จและให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้ง 3 แปลงดังกล่าวแก่โจทก์โดยปลอดจากภาระติดพันใด ๆ ทั้งสิ้น พร้อมรับเงินค่าจะซื้อจะขายที่ดินส่วนที่เหลือจากโจทก์เป็นเงินสดจำนวน 16,300,000 บาท และเป็นตั๋วสัญญาใช้เงินมีกำหนดชำระเงินในวันที่ 21พฤศจิกายน 2539 อีกจำนวน 42,696,000 บาท หากจำเลยไม่ปฏิบัติให้ถือเอาตามคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทน ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงินจำนวน158,032,266 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเป็นค่าปรับรายวันตาม (1)(3)(4) และ (5)ในอัตราวันละ 130,000 บาท และใช้ค่าเสียหายตาม (8) ในอัตราเดือนละ 52,000 บาทนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะได้ปฏิบัติตามคำขอท้ายฟ้องข้างต้น จำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์ตามเอกสารท้ายคำฟ้องหมายเลข 2 แต่การแสดงเจตนาในการทำสัญญาดังกล่าวเป็นการแสดงเจตนาโดยสำคัญผิดในเรื่องเงินที่โจทก์จะต้องชำระงวดสุดท้ายที่ระบุในสัญญาว่า "ผู้จะซื้อตกลงชำระเป็นตั๋วสัญญาใช้เงินให้ผู้จะขาย" จำเลยสำคัญผิดว่าเป็นตั๋วสัญญาใช้เงินที่ธนาคารรับรองแล้ว มิใช่ตั๋วสัญญาใช้เงินที่โจทก์ออกให้มาลอย ๆ โดยไม่มีธนาคารรับรองดังที่โจทก์นำมาในวันจดทะเบียน ซึ่งถ้าจำเลยทราบในขณะทำสัญญาว่าโจทก์จะนำตั๋วสัญญาใช้เงินที่ไม่มีธนาคารรับรองมาชำระ จำเลยก็จะไม่ทำสัญญากับโจทก์เพราะจำเลยจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้โจทก์ไปก่อน แต่การชำระเงินโดยตั๋วสัญญาใช้เงินที่ไม่มีธนาคารรับรองเท่ากับจำเลยไม่มีหลักประกันในการที่โจทก์จะใช้เงินให้จำเลยตามตั๋วสัญญาใช้เงินนั้น ซึ่งในการซื้อขายที่ดินโดยทั่วไปที่มีการชำระเงินด้วยตั๋วสัญญาใช้เงินนั้นจะต้องให้ธนาคารรับรองตั๋วสัญญาใช้เงินนั้นด้วยทุกราย ยิ่งเงินงวดสุดท้ายมีจำนวนถึง 42,696,000 บาท ไม่มีผู้ขายรายใดที่จะรับตั๋วสัญญาใช้เงินที่ไม่มีธนาคารรับรองอย่างแน่นอน สัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงตกเป็นโมฆะตามกฎหมาย คู่สัญญาจะต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมโดยจำเลยจะคืนเงินมัดจำที่รับจากโจทก์ทั้งหมด และโจทก์จะต้องไม่มายุ่งเกี่ยวกับที่ดินของจำเลยอีกต่อไป จำเลยมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายใด ๆ จากจำเลยเหตุที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่จะซื้อจะขายกันไม่ได้นั้นเนื่องมาจากโจทก์ไม่ยอมออกตั๋วสัญญาใช้เงินโดยให้ธนาคารรับรองตั๋วเพื่อชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลือให้จำเลย จำเลยมิได้จงใจที่จะไม่ปฏิบัติตามสัญญากับโจทก์ จำเลยพร้อมที่จะจดทะเบียนโอนที่ดินให้โจทก์ถ้าโจทก์ชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลือเป็นตั๋วสัญญาใช้เงินที่มีธนาคารรับรองตั๋วเงินนั้นแล้วเมื่อจำเลยมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายหรือเบี้ยปรับใด ๆจากจำเลย ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษากลับเป็นว่า ให้จำเลยในฐานะส่วนตัวและในฐานะผู้จัดการมรดกของนายทองอินทร์ แชร์ศรี จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามโฉนดเลขที่ 19564, 1124 และ 1127 ตำบลแคราย (ปลายคลองกระทุ่มแบน) อำเภอกระทุ่มแบน จังหวัดสมุทรสาคร ให้แก่โจทก์โดยปลอดภาระติดพัน