ฎีกาที่ 5707/2560

ตาม พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 มาตรา 8 ให้นิยามคำว่า "ค่ารายปี" หมายความว่า "จำนวนเงินซึ่งทรัพย์สินนั้นสมควรให้เช่าได้ในปีหนึ่ง ๆ" ค่าเช่าที่จะถือเป็นค่ารายปีนั้นต้องเป็นค่าเช่าที่สมควรจะให้เช่าได้ หากค่าเช่าที่เจ้าของทรัพย์สินตกลงไว้กับผู้เช่า มิใช่เป็นค่าเช่าที่สมควรจะให้เช่าได้หรือมิใช่เป็นค่าเช่าอันแท้จริง พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจประเมินค่ารายปีชอบที่จะกำหนดค่ารายปีตามค่าเช่าที่สมควรจะให้เช่าได้ เมื่อคดีนี้ปรากฏอัตราค่าเช่าช่วงสูงกว่าอัตราค่าเช่าที่โจทก์ให้ผู้เช่าเช่า ค่าเช่าที่โจทก์ตกลงกับผู้เช่าจึงไม่ใช่จำนวนเงินซึ่งทรัพย์สินนั้นสมควรให้เช่าได้ในปีหนึ่ง พนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมมีอำนาจประเมินค่ารายปีได้ แต่การที่พนักงานเจ้าหน้าที่นำค่าเช่าเฉลี่ยเป็นอัตราค่าเช่าช่วงปานกลางเดือนละ 13,500 บาท ของโรงเรือนชั้นที่หนึ่งไปคิดเป็นค่าเช่าในชั้นที่สองและชั้นที่สามด้วย รวมเป็นค่าเช่าทั้งสามชั้น ในอัตราเดือนละ 40,500 บาท ทั้งที่ไม่มีการเช่าช่วงในชั้นที่สองและชั้นที่สามย่อมไม่ตรงกับความเป็นจริงที่เกิดขึ้น และไม่เป็นการคำนึงถึงลักษณะของทรัพย์สิน ขนาด พื้นที่ ทำเลที่ตั้งและบริการสาธารณะที่ทรัพย์สินนั้นได้รับประโยชน์คล้ายคลึงกันในเขตของหน่วยการบริหารราชการส่วนท้องถิ่นนั้น การประเมินค่ารายปีและคำชี้ขาดของจำเลยจึงไม่ชอบ

โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนการประเมินและการจัดเก็บภาษีโรงเรือนเลขที่ 946/42 ถนนพระราม 4 แขวงสีลม เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร สำหรับประจำปีภาษี 2552 ถึงปี 2554 และให้กำหนดค่ารายปีและค่าภาษีใหม่ โดยกำหนดค่ารายปีจากค่าเช่าอัตราเดือนละ 4,000 บาท เป็นภาษีจำนวน 6,150 บาท สำหรับปีภาษี 2552 ถึง 2553 และจำนวน 6,285.71 บาท สำหรับปีภาษี 2554 ให้จำเลยคืนเงินภาษีพร้อมดอกเบี้ย 258,129.76 บาท และให้ชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 224,664.29 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลภาษีอากรกลางพิพากษาให้แก้ไขการประเมินตามใบแจ้งรายการประเมิน ตามมาตรา 24 แห่งพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 (แบบ ภ.ร.ด.8) ประจำปีภาษี 2553 เลขประจำแขวงที่ 000733 (50040000-53/000733-2) และประจำปีภาษี 2554 เลขประจำแขวงที่ 000702 (50040000-54/000702-2) ลงวันที่ 2 สิงหาคม 2554 และใบแจ้งคำชี้ขาดตามมาตรา 30 (แบบภ.ร.ด.11) เล่มที่ 20 เลขที่ 19 ลงวันที่ 21 มิถุนายน 2556 โดยให้กำหนดค่ารายปีประจำปีภาษี 2553 จำนวน 324,000 บาท ค่าภาษีโรงเรือนและที่ดิน 40,500 บาท กำหนดค่ารายปีประจำปีภาษี 2554 จำนวน 297,000 บาท ค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินจำนวน 37,125 บาท ให้จำเลยคืนเงินจำนวน 82,225 บาท แก่โจทก์ภายในสามเดือนนับแต่วันมีคำพิพากษาถึงที่สุด หากไม่คืนภายในกำหนดให้ชำระดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวนดังกล่าว นับแต่วันครบกำหนดสามเดือนนับแต่วันมีคำพิพากษาถึงที่สุดเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้รับผิดเท่าทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ต่อศาลฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีภาษีอากรวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลภาษีอากรกลาง โดยโจทก์และจำเลยมิได้อุทธรณ์โต้แย้งว่า โจทก์เป็นเจ้าของโรงเรือนเลขที่ 946/42 ถนนพระราม 4 แขวงสีลม เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร ที่พิพาท โจทก์ให้นางรุจิกาญจน์ เช่าโรงเรือนพิพาทเพื่อประกอบการค้าและอยู่อาศัย โดยวิธีประมูล กำหนดเวลาเช่า 3 ปี (วันที่ 27 เมษายน 2548 ถึงวันที่ 25 กรกฎาคม 2551) ผู้เช่าตกลงชำระค่าธรรมเนียมการเช่าและค่าเช่าล่วงหน้าตลอดอายุสัญญาเช่าเป็นเงิน 2,000,000 บาท ตามสำเนาสัญญาเช่า เมื่อครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าดังกล่าวแล้ว โจทก์ให้บริษัททุนลดาวัลย์ จำกัด พิจารณาศึกษาวางแผนพัฒนาพื้นที่บริเวณริมถนนพระราม 4 และให้นางรุจิกาญจน์เช่าชั่วคราวรายเดือนจนถึงปัจจุบัน โดยยกเว้นค่าธรรมเนียมและปรับลดอัตราค่าเช่าเป็นเดือนละ 4,000 บาท ในการประเมินภาษีโรงเรือนและที่ดินโรงเรือนพิพาท ประจำปีภาษี 2552 ถึงปี 2554 พนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยเห็นว่าค่าเช่าที่โจทก์ปรับลดเหลืออัตราเดือนละ 4,000 บาท มิใช่จำนวนเงินที่สมควรให้เช่าได้ จึงได้นำเทียบเคียงกับโรงเรือนเลขที่ 269 ถนนสีลม แขวงสีลม เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร ของโจทก์ ซึ่งมีทำเลที่ตั้งในบริเวณเดียวกันกับโรงเรือนพิพาท สภาพเป็นตึกแถวสามชั้น พื้นที่ใช้ประโยชน์ 110.25 ตารางเมตร ค่ารายปีเฉลี่ยตารางเมตรละ 408.16 บาท ตามใบแจ้งรายการเพื่อเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินประจำปีภาษี 2553 และปีภาษี 2554 (โรงเรือนเลขที่ 269) แต่ค่ารายปีโรงเรือนเลขที่ 269 มีจำนวนสูงกว่าค่ารายปีที่ล่วงมาแล้วของโรงเรือนพิพาท พนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยจึงกำหนดค่ารายปีโรงเรือนพิพาทของโจทก์โดยนำค่ารายปีของปีที่ล่วงมาแล้วมาเป็นหลักสำหรับการคำนวณภาษีที่จะต้องเสียในปีภาษี 2552 ถึงปีภาษี 2554 ตามพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 มาตรา 18 ในอัตราเฉลี่ยเดือนละ 55,600 บาท และแจ้งการประเมินให้โจทก์ทราบโดยชอบด้วยกฎหมายแล้วเมื่อวันที่ 11 สิงหาคม 2554 ต่อมาเมื่อวันที่ 19 สิงหาคม 2554 โจทก์ยื่นคำร้องขอให้พิจารณาค่ารายปีและค่าภาษีของโรงเรือนพิพาทใหม่ โดยโจทก์ชำระภาษีโรงเรือนและที่ดินตามการประเมินแล้ว ตามสำเนาใบเสร็จรับเงิน คณะกรรมการพิจารณาคำร้องขอให้พิจารณาการประเมินใหม่และพิจารณาอุทธรณ์ภาษีตรวจสอบข้อเท็จจริงเพิ่มเติมและพิจารณาคำร้องโดยให้แก้ไขค่ารายปีและค่าภาษีสำหรับปีภาษี 2552 ถึงปี 2554 โดยนำข้อเท็จจริงที่นางรุจิกาญจน์ให้ถ้อยคำเพิ่มเติมว่าได้ใช้ประโยชน์พื้นที่ชั้น 2 ถึง 3 เป็นที่อยู่อาศัย ส่วนพื้นที่ชั้นที่ 1 นำไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วงเพื่อประกอบการค้าประกอบการพิจารณาประเมินค่ารายปีและกำหนดค่าภาษี ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครมีคำชี้ขาดตามที่คณะกรรมการดังกล่าวพิจารณา โจทก์ไม่เห็นด้วยกับการประเมินและการจัดเก็บภาษี จึงฟ้องเป็นคดีนี้ มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามอุทธรณ์ของโจทก์และจำเลยว่า โรงเรือนพิพาทควรมีค่ารายปีประจำปีภาษี 2552 ถึงปี 2554 จำนวนเท่าใด ที่โจทก์อุทธรณ์โต้แย้งว่า ภายหลังครบอายุสัญญาเช่าระห