ฎีกาที่ 5752/2543

สัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างโจทก์จำเลยมีข้อความระบุไว้แสดงให้เห็นว่าโจทก์จำเลยประสงค์จะดำเนินการจดทะเบียนสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ครบถ้วนบริบูรณ์ตามกฎหมายต่อไปในภายหน้า สัญญาฉบับนี้จึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ที่จัดทำเป็นหนังสือมีผลผูกพันโจทก์และจำเลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง การซื้อขายบ้านในลักษณะที่คงสภาพเป็นอสังหาริมทรัพย์โดยแยกต่างหากจากที่ดินที่บ้านนั้นปลูกสร้างอยู่สามารถทำได้โดยชอบเมื่อปรากฏว่าการปลูกสร้างบ้านดังกล่าวมิได้ยึดถือแนวเขตที่ดินตามโฉนดเป็นตัวกำหนดที่ตั้ง ซึ่งจำเลยเป็นผู้รู้ข้อเท็จจริงนี้ดีและได้แสดงเจตนาขายบ้านและที่ดินพิพาทแก่โจทก์พร้อมกันไปในคราวเดียวจึงเป็นการยอมรับสภาพในผลของสัญญาซื้อขายที่ทำขึ้นนั้นว่า เมื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทและบ้านดังกล่าวแก่โจทก์แล้วบ้านนั้นย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทันทีทั้งที่มิได้อยู่บนที่ดินพิพาท

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารออกจากที่ดินและบ้านเลขที่ดังกล่าว ห้ามจำเลยเกี่ยวข้องอีกต่อไปและให้จำเลยส่งมอบที่ดินและบ้านพร้อมเครื่องเรือนให้โจทก์นับแต่วันที่ศาลมีคำพิพากษา และให้จำเลยชำระค่าเสียหายให้โจทก์ในอัตราร้อยละ 500 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะออกจากที่ดินและบ้านดังกล่าว จำเลยขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้จำเลยพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 37251 ตำบลเมืองเล็นอำเภอสันทราย จังหวัดเชียงใหม่ และบ้านเลขที่ 103 หมู่ที่ 3ตำบลเมืองเล็น อำเภอสันทราย จังหวัดเชียงใหม่ และส่งมอบที่ดินและบ้านดังกล่าวพร้อมเครื่องเรือนภายในบ้านให้โจทก์ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ในอัตราเดือนละ 3,000 บาท นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 24 มิถุนายน 2537) จนกว่าจำเลยจะปฏิบัติตามคำพิพากษาได้ครบถ้วน คำขอนอกจากนี้ให้ยก จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 2 ที่จำเลยมิได้โต้แย้งคัดค้านว่าเมื่อวันที่ 25 มีนาคม 2536 จำเลยทำสัญญาขายที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 37251 ตำบลเมืองเล็น อำเภอสันทราย จังหวัดเชียงใหม่ เนื้อที่ 63 ตารางวา พร้อมบ้านเลขที่ 103 หมู่ที่ 3 ตำบลเมืองเล็นอำเภอสันทราย จังหวัดเชียงใหม่ แก่โจทก์ในราคา 900,000 บาทตามสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเอกสารหมาย จ.4 และในวันเดียวกันนั้นเอง จำเลยทำสัญญาขายที่ดินพิพาทพร้อมบ้านครึ่งตึกครึ่งไม้สองชั้นขนาด 12 คูณ 8 เมตร และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อเจ้าพนักงานที่ดินตามสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.3 อันเป็นการทำนิติกรรมที่ถูกต้องตรงตามประสงค์ของโจทก์และจำเลยจึงมิใช่นิติกรรมอำพรางสัญญาอื่น บ้านเลขที่ 103 หมู่ที่ 3 ตำบลเมืองเล็นอำเภอสันทราย จังหวัดเชียงใหม่ ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 19614และ 19801 ซึ่งติดกับที่ดินพิพาท แต่ห้องน้ำของบ้านหลังดังกล่าวตั้งอยู่บนที่ดินพิพาท จำเลยมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทและที่ดินโฉนดเลขที่ 19614 และ 19801 โดยมีพื้นที่อยู่ในบริเวณรั้วเดียวกันตามแผนที่พิพาทเอกสารหมาย ล.6 ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกมีว่า สัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเอกสารหมายจ.4 ตกเป็นโมฆะหรือไม่ ข้อนี้จำเลยฎีกาว่า สัญญาฉบับดังกล่าวมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 ตกเป็นโมฆะนั้น เห็นว่า สัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 3 มีข้อความระบุไว้ชัดเจนว่า "ในวันนี้ ผู้ขาย"ได้ทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญานี้ให้แก่ "ผู้ซื้อ" แล้ว ส่วนความในข้อ 4 กล่าวว่า "ค่าภาษีอากร ค่าธรรมเนียม ตลอดจนค่าใช้จ่ายต่าง ๆในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญานี้ ทั้งสองฝ่ายเป็นผู้ออกคนละครึ่ง" แสดงว่าโจทก์จำเลยประสงค์จะดำเนินการจดทะเบียนสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ครบถ้วนบริบูรณ์ตามกฎหมายต่อไปในภายหน้า สัญญาฉบับนี้จึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ที่จัดทำเป็นหนังสือมีผลผูกพันโจทก์และจำเลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456วรรคสอง และในวันที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเอกสารหมาย จ.4 นั้นเอง โจทก์จำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้สำเร็จลุล่วงตามเอกสารหมาย จ.3 เมื่อที่ดินพิพาทคือที่ดินแปลงเดียวกับที่ดินที่จะซื้อขายกันตามสัญญาเอกสารหมาย จ.4 ฎีกาข้อกฎหมายของจำเลยข้อนี้จึงฟังไม่ขึ้น ที่จำเลยฎีกาว่า สัญญาซื้อขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.3 ระบุว่า ขายที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้างไม่สามารถตีความให้รวมเลยไปถึงสิ่งปลูกสร้างที่ไม่ได้อยู่บนที่ดินดังกล่าว คงหมายความได้เพียงสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินแปลงที่ทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินเท่านั้น จากข้อเท็จจริงที่ฟังเป็นยุติแล้วว่า โจทก์ตกลงซื้อที่ดินพิพาทและบ้านเลขที่ 103 ของจำเลย และจำเลยตกลงขายที่ดินพิพาทรวมทั้งบ้านเลขที่ 103 แก่โจทก์อันเป็นการแสดงเจตนาที่ถูกต้องตรงกันก่อให้เกิดสัญญาจะซื้อจะขายเป็นหนังสือตามเอกสารหมาย จ.4 ซึ่งต่อมาได้ทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ครบถ้วนบริบูรณ์ตามเอกสารหมาย จ.3 เมื่อทรัพย์ที่ซื้อขายทั้งสองสิ่งมีอยู่จริง ทั้งไม่ปรากฏว่าฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดสำคัญผิดในสิ่งซึ่งเป็นสาระสำคัญของสัญญา สัญญานั้นย่อมมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมายโจทก์ย่อมได้ไปซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทและบ้านเลขที่ 103 แม้ว่าบ้านหลังดังกล่าวจะปลูกสร้างอยู่บนที่ดินแปลงอื่นก็ตามเพราะโจทก์จำเลยได้จดทะเบียนสัญญาซื้อขายบ้านเลขที่ 103 ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในกฎหมายแล้ว การซื้อขายบ้านในลักษณะที่คงสภาพเป็นอสังหาริมทรัพย์โดยแยกต่างหากจากที่ดินที่บ้านน