ฎีกาที่ 5770/2539

โจทก์เช่าอาคารเฉพาะชั้นที่1ถึงชั้นที่6จากจำเลยในอัตราค่าเช่าเดือนละ200,000บาทต่อมาโจทก์ได้ปรับปรุงอาคารที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เหมาะสมเพื่อใช้เป็นห้องพักและสำนักงานสิ้นค่าใช้จ่ายไป6,000,000บาทและจะต้องชำระค่าเช่าให้จำเลยอีกเดือนละ200,000บาททั้งตามข้อสัญญาระบุว่าบรรดาสิ่งที่ผู้เช่าได้นำมาตกแต่งในสถานที่เช่าถ้ามีลักษณะติดตรึงตรากับตัวอาคารแล้วผู้เช่าซื้อจะรื้อถอนไปไม่ได้เว้นแต่จะได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่าการปลูกสร้างหรือดัดแปลงต่อเติมที่ผู้เช่าได้กระทำขึ้นนั้นต้องตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าทั้งสิ้นในการลงทุนปรับปรุงอาคารพิพาทประกอบกับข้อสัญญาดังกล่าวบ่งชี้ว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์ทั้งสามกับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

โจทก์ทั้งสามฟ้องว่า เมื่อต้นเดือนธันวาคม 2532 โจทก์ทั้งสามร่วมกันเช่าอาคารเลขที่ 27/2 เฉพาะชั้นที่ 1 ถึงชั้นที่ 6 จากจำเลยเพื่อนำไปให้ลูกค้าเช่า เนื่องจากอาคารดังกล่าวถูกทิ้งร้างมานานและมีสภาพทรุดโทรม จำเลยจึงตกลงให้โจทก์ทั้งสามดัดแปลงต่อเติมและตกแต่งอาคารทั้งหกชั้นใหม่หมด โดยโจทก์ทั้งสามเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายเพื่อเป็นการตอบแทนจำเลยตกลงให้โจทก์ทั้งสามเช่าอาคารมีกำหนด 6 ปี เมื่อวันที่23 ธันวาคม 2532 จำเลยได้ส่งร่างสัญญาเช่ามาให้โจทก์ที่ 1และที่ 2 ลงชื่อแต่ในสัญญาเช่ากำหนดเวลาไว้เพียง 3 ปีโจทก์ที่ 1 และที่ 2 ได้ทักท้วงแล้ว จำเลยให้ลงชื่อไปก่อนแล้วจะแก้ไขให้ในภายหลัง ในสัญญาเช่ากำหนดค่าเช่าเดือนละ200,000 บาท ชำระทุกวันที่ 5 ของเดือนในวันทำสัญญา โจทก์ที่ 1และที่ 2 ชำระเงินค่าเช่างวดแรกและค่าประกันให้จำเลย 400,000บาท หลังจากทำสัญญาเช่าแล้ว โจทก์ทั้งสามได้ปรับปรุงอาคารที่เช่าสิ้นค่าใช้จ่ายไปประมาณ 6,000,000 บาท สัญญาเช่าอาคารระหว่างโจทก์ทั้งสามกับจำเลยจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ต่อมาเดือนกรกฎาคม 2533 โจทก์ทั้งสามกับจำเลยได้ตกลงเปลี่ยนแปลงระยะเวลาเช่าจาก 3 ปี เป็น 6 ปีและจะไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ กับเปลี่ยนชื่อคู่สัญญาจากโจทก์ที่ 2 เป็นโจทก์ที่ 3 แต่เมื่อวันที่ 31กรกฎาคม 2533 จำเลยและทนายจำเลยได้นำสัญญาฉบับใหม่มาให้โจทก์ที่ 1 และที่ 3 ลงชื่อ โดยไม่ยอมเปลี่ยนระยะเวลาการเช่าจาก 3 ปี เป็น 6 ปี ไม่มีข้อกำหนดในการจดทะเบียนการเช่าและยังแบ่งแยกสัญญาเช่าเป็นเช่าอาคารและเช่าเฟอร์นิเจอร์พร้อมทั้งขีดฆ่ายกเลิกสัญญาเช่าฉบับเดิม โดยโจทก์ที่ 2ไม่ยินยอม เมื่อวันที่ 14 กันยายน 2533 ลิฟต์ที่ใช้ในอาคารเสีย โจทก์ทั้งสามแจ้งให้จำเลยซ่อมแซม จำเลยไม่ยอมซ่อมโจทก์ทั้งสามจึงให้ช่างมา ตรวจซ่อม แต่จำเลยกลับขัดขวางการกระทำดังกล่าวของจำเลยทำให้โจทก์ทั้งสามได้รับความเสียหายเป็นเหตุให้โจทก์ทั้งสามต้องลดค่าเช่าให้ลูกค้าที่เช่าอยู่ในชั้นที่ 4 ถึงที่ 6 รวมเป็นเงิน 200,000 บาท ต่อเดือน และระหว่างวันที่ 22 ถึง 28 กันยายน 2533 จำเลยและบริวารได้ก่อความเดือดร้อนรำคาญให้แก่ลูกค้าของโจทก์ทั้งสาม เป็นเหตุให้ลูกค้าของโจทก์ทั้งสามบอกเลิกการเช่าห้องพัก โจทก์ทั้งสามได้แจ้งให้จำเลยแก้ไขสัญญาเช่าเป็น 6 ปี และไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ซ่อมแซมลิฟต์ และหยุดการกระทำอันเป็นการรบกวนการครอบครองห้องพักของลูกค้าโจทก์แล้วแต่จำเลยเพิกเฉยขอให้บังคับจำเลยแก้ไขสัญญาเช่าจาก 3 ปี เป็น6 ปี และแก้ไขคู่สัญญาจากโจทก์ที่ 2 เป็นโจทก์ที่ 3 และจดทะเบียนสิทธิการเช่ามีกำหนด ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2533ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2538 หากจำเลยไม่ปฎิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ให้จำเลยซ่อมลิฟต์ที่ใช้ขึ้นลงอาคารเลขที่ 27/2 หากจำเลยไม่ซ่อม ให้โจทก์ทั้งสามเป็นผู้ซ่อม โดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งสิ้น ให้จำเลยหยุดการกระทำต่าง ๆ อันเป็นการรบกวนการครอบครองอาคารและห้องพักในอาคารเลขที่ 27/2 ของโจทก์ทั้งสามและของลูกค้าโจทก์ทั้งสามโดยปกติสุข ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจำนวน 200,000 บาท แก่โจทก์ทั้งสามพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ในต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อาคารเลขที่ 27/2 และได้ทำสัญญาให้โจทก์ที่ 1 และที่ 2 เช่าเมื่อวันที่ 23 ธันวาคม 2532 มีกำหนด 3 ปี ตั้งแต่วันที่1 มกราคม 2533 จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2535 ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 200,000 บาท ในวันทำสัญญาจำเลยได้รับเงินค่าประกันความเสียหายจากโจทก์ที่ 1 และที่ 2 จำนวน 400,000 บาท และเงินค่าเช่าของเดือนมกราคม 2533 อีกจำนวน 200,000 บาท รวมเป็นเงิน 600,000 บาท อาคารที่เช่าเดิม จำเลยใช้ประกอบกิจการโรงพยาบาล เพิ่งเลิกกิจการไปเมื่อปี 2528 แต่ในปี 2530 จำเลยได้ทำการปรับปรุงอาคารและแบ่งห้องให้ผู้อื่นมาเช่าอยู่อาศัยอาคารที่เช่าเพิ่งวางลงในปี 2532 เนื่องจากผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นชาวต่างประเทศได้ย้ายไปอยู่ประเทศอื่นและจำเลยประสงค์ที่จะขายเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ ก่อนทำสัญญาเช่าจำเลยได้ส่งร่างสัญญาเช่าไปให้จำเลยที่ 1 ตรวจแล้วต่อมาหลังจากทำสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับโจทก์ที่ 1 และที่ 2 แล้ว โจทก์ที่ 1ได้แจ้งจำเลยว่า โจทก์ที่ 2 ขอถอนหุ้น และจะขอเปลี่ยนตัวผู้เช่าจากโจทก์ที่ 2 เป็นโจทก์ที่ 3 แทน โจทก์ที่ 1 และจำเลยจึงได้มีการแทงเพิกถอนสัญญาเช่า โดยโจทก์ที่ 2 ได้ทำหนังสือแสดงเจตนาให้ไว้แก่จำเลยด้วย และในวันนั้นโจทก์ที่ 1 และที่ 3กับจำเลยได้ตกลงจะทำสัญญาเช่ากันใหม่ โดยยกเลิกสัญญาเช่าเดิมและให้โจทก์ที่ 3 เป็นคู่สัญญาแทน แต่เนื่องจากโจทก์ที่ 1ไม่ได้ชำระค่าเช่าที่ค้างจึงยังไม่ได้ทำสัญญาเช่าฉบับใหม่กันต่อมาในระหว่างกำลังจัดทำสัญญาเช่าฉบับใหม่ โจทก์ที่ 1 ได