ฎีกาที่ 5929/2552

การซื้อขายที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 แต่หากผู้ซื้อได้ครอบครองที่ดินที่ซื้อขายกันโดยสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ก็ย่อมได้กรรมสิทธิ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 แต่เมื่อข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่าผู้ร้องซื้อที่ดินพิพาทและครอบครองจนได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ ผู้คัดค้านซึ่งมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินพิพาทย่อมมีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้ร้อง

ผู้ร้องยื่นคำร้องขอและแก้ไขคำร้องขอว่า เมื่อประมาณต้นปี 2513 ผู้ร้องซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 8851 จากหม่อมปรุง เจ้าของที่ดิน เนื้อที่ 50 ตารางวา ในราคาตารางวาละ 1,200 บาท เป็นเงิน 60,000 บาท ผู้ร้องชำระราคาและเข้าครอบครองที่ดินพิพาทนับแต่นั้นมาโดยตลอดด้วยความสงบ เปิดเผย และเจตนาเป็นเจ้าของเวลาเกินกว่า 30 ปี ขอให้มีคำสั่งว่า ผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 8851 เฉพาะส่วนเนื้อที่ 49.12 ตารางวา โดยการครอบครองปรปักษ์ และหากผู้มีชื่อในโฉนดที่ดินไม่ดำเนินการรังวัดเพื่อแบ่งแยกให้แก่ผู้ร้อง ขอให้ถือเอาคำสั่งศาลเป็นการแสดงเจตนาแทน ผู้คัดค้านยื่นคำคัดค้านและฟ้องแย้งว่า ผู้ร้องครอบครองที่ดินพิพาทในฐานะผู้อาศัยสิทธิของเจ้าของกรรมสิทธิ์ ไม่ได้ครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของจึงไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ และผู้คัดค้านในฐานะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทไม่ประสงค์จะให้ผู้ร้องและบริวารอยู่อาศัยในที่ดินพิพาทอีกต่อไป ได้บอกกล่าวแก่ผู้ร้องแล้ว แต่เพิกเฉย ขอให้ยกคำร้องขอและบังคับให้ผู้ร้องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาท และส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่ผู้คัดค้านในสภาพเรียบร้อย กับให้ชำระค่าเสียหายเดือนละ 10,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ผู้ร้องให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ผู้ร้องเข้าครอบครองที่ดินพิพาทโดยซื้อจากหม่อมปรุง ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในขณะนั้น เข้าครอบครองในฐานะเป็นเจ้าของ มิใช่ฐานะผู้อยู่อาศัย ครอบครองมากกว่า 20 ปีแล้ว ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษายกคำร้องขอ ให้ผู้ร้องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาท และส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่ผู้คัดค้านในสภาพเรียบร้อย ให้ผู้ร้องชำระค่าเสียหายแก่ผู้คัดค้านเดือนละ 5,000 บาท นับแต่วันฟ้อง (วันที่ 11 สิงหาคม 2543) เป็นต้นไปจนกว่าจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาทกับให้ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนผู้คัดค้าน โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท ผู้ร้องอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับว่า ผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตามเอกสารหมาย ร.4 ด้วยการครอบครองปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ยกฟ้องแย้ง ให้ผู้คัดค้านใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนผู้ร้อง โดยกำหนดค่าทนายความ 15,000 บาท ผู้คัดค้านฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังเป็นยุติได้ว่าหม่อมเจ้าอิทธิเดช บิดาของผู้ร้องเป็นพี่ชายหม่อมเจ้าจิตรการ บิดาของผู้คัดค้าน หม่อมเจ้าอิทธิเดชสิ้นชีพิตักษัยเมื่อปี 2490 ต่อมาเมื่อผู้ร้องอายุประมาณ 15 ปี ผู้ร้องได้มาพักอยู่กับหม่อมเจ้าจิตรการและหม่อมปรุงในบ้านที่ปลูกอยู่ในที่ดินแปลงเดียวกับที่ดินพิพาทตามโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ร.1 ที่มีหม่อมปรุงเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์อยู่จนผู้ร้องอายุได้ 21 ปี จึงสมรสกับนายโชติ และได้ไปอยู่กับครอบครัวมารดาของนายโชติที่บ้านเลขที่ 410 ซอยตากสิน 21 แขวงบุคคโล เขตธนบุรี กรุงเทพมหานคร ต่อมาประมาณปี 2513 ได้รื้อถอนบ้านให้เช่าในซอยตากสิน 19 ไปปลูกในที่ดินพิพาท ปี 2533 หม่อมปรุงจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ร.1 ให้แก่ผู้คัดค้าน และผู้คัดค้านจดทะเบียนจำนองที่ดินดังกล่าวไว้แก่ธนาคาร หลังจากนั้นผู้ร้องได้ก่อกำแพงคอนกรีตโดยรอบที่ดินพิพาทและปรับต่อเติมบ้านจากบ้านไม้เป็นบ้านคอนกรีตสองชั้นให้เช่าได้เดือนละ 8,000 บาท มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของผู้คัดค้านว่า ที่ดินพิพาทเป็นของผู้ร้องโดยการครอบครองปรปักษ์หรือไม่ ผู้ร้องนำสืบว่า เมื่อปี 2514 หม่อมเจ้าจิตรการบอกขายที่ดินพิพาทเนื้อที่ประมาณ 50 ตารางวา อันเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินตามโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ร.1 ให้ผู้ร้อง ตกลงราคาตารางวาละ 1,200 บาท โดยขอรับชำระราคา 7,000 บาท ไปในวันนั้นก่อน ผู้ร้องได้ไปขอยืมเงินดังกล่าวจากนางบุญช่วย พี่สาวของนายโชติมามอบให้ไป ต่อมาอีกประมาณ 1 เดือน หม่อมเจ้าจิตรการก็มารับเงินไปอีก 5,000 บาท ค่าที่ดินส่วนที่เหลือผู้ร้องชำระให้เป็นรายเดือน เดือนละ 1,200 บาท จนครบแล้วโดยไม่มีการทำหลักฐานการซื้อขายและการชำระเงินกันไว้หลังจากนั้นประมาณ 1 ปี ผู้ร้องได้รื้อบ้านให้เช่าที่สำเหร่ไปปลูกในที่ดินพิพาทโดยหม่อมปรุงเป็นผู้ชี้แนวเขตที่ดินให้ และผู้ร้องได้ขออนุญาตปลูกสร้างกับขอเลขที่บ้านตามทะเบียนบ้านเอกสารหมาย ร.2 จากนั้นผู้ร้องให้คนเช่าโดยไม่ได้มาอยู่เองเลย ต่อมาเมื่อหม่อมปรุงยกที่ดินตามโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ร.1 ให้ผู้คัดค้านและผู้คัดค้านนำไปจดทะเบียนจำนองไว้แก่ธนาคารแล้ว ผู้ร้องจึงก่อสร้างกำแพงคอนกรีตรอบที่ดินพิพาทและต่อเติมบ้านไม้เดิมเป็นบ้านคอนกรีต 2 ชั้น ส่วนผู้คัดค้านนำสืบว่า เมื่อผู้ร้องสมรสแล้วได้ไปอยู่กับครอบครัวของสามี ต่อมามีความเดือดร้อนมาข