ฎีกาที่ 6162/2559

อาคารชุดตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 หมายถึง อาคารที่บุคคลสามารถแยกถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง เมื่อเจ้าของร่วมในอาคารชุดต้องการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารชุดดังกล่าว ทั้งอาคารเป็นอาคารเพื่อประกอบกิจการโรงแรม จึงทำให้ต้องมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล และการใช้ทรัพย์ส่วนกลางซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมภายในอาคารดังกล่าวจะต้องดำเนินการตามที่ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 48 (4) บัญญัติไว้ กล่าวคือ จะต้องกระทำโดยการแก้ไขข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดของจำเลยที่ 1 ด้วยการลงมติของเจ้าของร่วมและจะต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ลงมติแต่เพียงอนุมัติให้จำเลยที่ 1 ไปยื่นขออนุญาตเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารเท่านั้น และการลงมติดังกล่าวก็ไม่อาจถือได้ว่าที่ประชุมใหญ่ได้อนุมัติให้มีการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารจากอาคารชุดเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นอาคารชุดเพื่อประกอบกิจการโรงแรมไปในตัว เนื่องจากการอนุมัติให้มีการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งจะต้องกระทำด้วยการแก้ไขข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 48 (4) ดังนั้น ก่อนที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมจะลงมติในการประชุมวาระที่ 7 จึงไม่จำเป็นที่จะต้องมีการลงมติอนุมัติให้จำเลยที่ 1 เปลี่ยนแปลงการใช้อาคารหรือต้องทำการแก้ไขข้อบังคับของจำเลยที่ 1 เสียก่อน การลงมติเจ้าของร่วมด้วยเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุม จึงชอบด้วย พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 44 แล้ว จึงไม่มีเหตุให้ต้องเพิกถอนการลงมติในวาระนี้ ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ลงมติให้นิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 มีสิทธิสั่งปรับผู้ที่ฝ่าฝืนข้อบังคับได้ครั้งละไม่เกิน 2,000 บาท มีลักษณะเช่นเดียวกับการตกลงว่าจะให้เบี้ยปรับตาม ป.พ.พ. มาตรา 379 ไม่เป็นการฝ่าฝืนต่อกฎหมายหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยจึงมีผลใช้บังคับได้ พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 18/1 วรรคสอง บัญญัติให้มีการออกข้อบังคับแก่ผู้ที่ไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางด้วยการถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางได้ แต่ทรัพย์ส่วนกลางตาม พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 4 หมายถึง ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุดและที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม เมื่อน้ำประปาหรือก๊าซหุงต้มเป็นทรัพย์สินที่มีอยู่ภายในห้องชุดแต่ละห้องเพื่อประโยชน์แก่เจ้าของร่วมแต่ละคนโดยเฉพาะ น้ำประปาและก๊าซหุงต้มจึงมิใช่ทรัพย์ส่วนกลาง การที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมลงมติให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิระงับการให้บริการน้ำประปาและก๊าซหุงต้มภายในห้องชุดของผู้ฝ่าฝืนข้อบังคับจึงเป็นการไม่ชอบ พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว เมื่อจำเลยที่ 6 ได้รับการแต่งตั้งให้เป็นผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ดังนั้น จำเลยที่ 6 จึงมีหน้าที่ต้องดำเนินการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของจำเลยที่ 1 การที่จำเลยที่ 6 ได้ว่าจ้างบุคคลหรือนิติบุคคลที่มีความรู้เชี่ยวชาญมารักษาความปลอดภัย รักษาความสะอาดและซ่อมแซมทรัพย์ส่วนกลางที่ชำรุดเสียหายก็อยู่ในความหมายของคำว่าปฏิบัติหน้าที่ด้วยตนเองตามที่บัญญัติไว้ใน พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 36 วรรคสอง แล้ว 1/1

โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้เพิกถอนและห้ามมิให้ใช้มติที่ประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมประจำปี 2555 ของจำเลยที่ 1 ซึ่งประชุมกันเมื่อวันที่ 28 เมษายน 2555 ในวาระที่ 7 เรื่อง การอนุมัติให้จำเลยที่ 1 ยื่นขออนุญาตเปลี่ยนแปลงประเภทการใช้อาคารเลขที่ 9 วาระที่ 8 เรื่อง อนุมัติให้แก้ไขบทกำหนดโทษในระเบียบของจำเลยที่ 1 วาระที่ 9 เรื่อง อนุมัติให้แก้ไขเพิ่มเติมข้อบังคับ ข้อ 45 และ ข้อ 48/1 กับให้จำเลยที่ 1 ยุติการว่าจ้างบริษัทควอลิตี้ พรอพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด ให้เป็นผู้จัดการชุมชน และให้ยุติการจ่ายค่าจ้างเดือนละ 197,950 บาท นับตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2555 เป็นต้นไป ให้จำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 ร่วมกันชดใช้ค่าเสียหาย 197,950 บาท แก่จำเลยที่ 1 พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ กับให้ร่วมกันชำระค่าเสียหายแก่จำเลยที่ 1 เดือนละ 197,950 บาท ตามที่จำเลยที่ 1 จะต้องชำระให้แก่บริษัทควอลิตี้ พรอพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าคดีจะถึงที่สุด จำเลยทั้งหกให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่สามัญเจ้าของรวมประจำปี 2555 ของจำเลยที่ 1 ซึ่งประชุมเมื่อวันที่ 28 เมษายน 2555 ในวาระที่ 9 เรื่อง อนุมัติให้แก้ไขเพิ่มเติมข้อบังคับ ข้อ 45 และ ข้อ 48/1 ห้ามมิให้จำเลยทั้งหกใช้มติที่ประชุมใหญ่ดังกล่าวในวาระที่ 9 ส่วนคำขออื่นให้ยก ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมสามัญประจำปี 2555 ของจำเลยที่ 1 ซึ่งประชุมกันเมื่อวันที่ 28 เมษายน 2555 ในวาระที่ 8 เฉพาะเรื่องการแก้ไขเปลี่ยนแปลงบทกำหนดโทษในระเบียบของจำเลยที่ 1 ที่ให้จำเลยที่ 6 มีสิทธิสั่งระงับการใช้น้ำประปาและก๊าซหุงต้มภายในห้องชุดของเจ้าของร่วม และให้จำเลยที่ 1 ยุติการว่าจ้างและการจ่ายค่าจ้างให้แก่บริษัทควอลิตี้ พรอพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์และจำเลยทั้งหกฎีกา โดยผู้พิพากษาซึ่งพิจารณาและลงชื่อในคำพิพากษาศาลชั้นต้นอนุญาตให้โจทก์ฎีกาในข้อเท็จจริง ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า มีเหตุให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมวาระที่ 7 เรื่อง การพิจารณาอนุมัติให้จำเลยที่ 1 ไปยื่นขออนุญาตเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารชุดเลขที่ 9 หรือไม่ โจทก์มีนางสาวอนงค์นาถซึ่งรับราชการอยู่ที่สำนักงานส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และมีหน้าที่ให้คำแนะนำทางด้านกฎหมายเกี่ยวกับอาคารชุดเป็นพยาน เบิกความว่า การเปลี่ยนอาคารชุดเป็นโรงแรมต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานตามกฎหมายเรื่องโรงแรมและเจ้าพนักงานโยธาของกรุงเทพมหานคร กรณีจึงยังไม่อาจรับฟังได้แน่ชัดว่าการเปลี่ยนแปลงอาคารชุดเป็นโรงแรมจะสามารถกระทำได้หรือไม่ แต่เนื่องจากในการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมวาระที่ 7 ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมคงลงมติแต่เพียงการอนุมัติให้จำเลยที่ 1 ไปยื่นขออนุญาตเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารเท่านั้น เห็นว่า คำว่า อาคารชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 หมายถึง อาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง เมื่อเจ้าของร่วมในอาคารชุดเลขที่ 9 ต้องการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารชุดดังกล่าวทั้งอาคารเป็นอาคารเพื่อประกอบกิจการโรงแรม จึงทำให้ต้องมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล และการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมภายในอาคารดังกล่าว การเปลี่ยนแปลงการใช้ทรัพย์ส่วนกลางในอาคารดังกล่าวจะต้องดำเนินการตามที่พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 48 (4) ได้บัญญัติไว้ กล่าวคือจะต้องกระทำโดยการแก้ไขข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ด้วยการลงมติของเจ้าของร่วมและจะต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด อย่างไรก็ตาม ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ลงมติแต่เพียงอนุมัติให้จำเลยที่ 1 ไปยื่นขออนุญาตเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารเท่านั้น และการลงมติดังกล่าวก็ไม่อาจถือได้ว่าที่ประชุมใหญ่ได้อนุมัติให้มีการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารดังกล่าวจากอาคารชุดเพื่อการพักอาศัยเป็นอาคารเพื่อประกอบกิจการโรงแรมไปในตัว เนื่องจากการอนุมัติให้มีการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งจะต้องกระทำด้วยการแก้ไขข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 48 (4) เมื่อการแก้ไขข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ในเรื่องนี้ได้ความจากนางสาวอนงค์นาถ พยานโจทก์และจำเลยทั้งหกให้การและนำสืบว่า เป็นขั้นตอนภายหลังจากที่ได้มีการไปยื่นคำขออนุญาตเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารแล้ว ดังนั้น ก่อนที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมจะลงมติในการประชุมวา