ฎีกาที่ 7143/2546

กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตกเป็นของ ส. ผู้ซื้อฝากนับแต่โจทก์กับ ส. ได้ทำสัญญาขายฝาก การที่ ส. จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยร่วม จำเลยร่วมจึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยชอบ แต่การที่จำเลยร่วมฟ้องขับไล่โจทก์และได้มีการทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันโดยศาลชั้นต้นพิพากษาตามยอม คำพิพากษาดังกล่าวย่อมผูกพันคู่ความตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145 วรรคหนึ่ง ดังนี้ เมื่อโจทก์ปฏิบัติตามสัญญาประนีประนอมยอมความโดยชำระเงินค่าเช่าซื้อให้แก่จำเลยร่วมครบถ้วนแล้ว ที่ดินพิพาทย่อมตกเป็นของโจทก์และเป็นการได้มาโดยทางนิติกรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่งแม้จะยังมิได้มีการจดทะเบียน ก็ไม่มีผลให้นิติกรรมตกเป็นโมฆะหรือไม่สมบูรณ์ เพียงแต่ทำให้ไม่บริบูรณ์ถึงขั้นเป็นทรัพยสิทธิ แต่ระหว่างคู่กรณีย่อมมีผลผูกพันต่อกันในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ ทำให้โจทก์มีสิทธิเข้ายึดถือครอบครองใช้ยันจำเลยร่วมได้ และมีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยร่วมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ได้ด้วย เมื่อโจทก์ได้เข้าทำการปรับปรุงบริเวณที่ดินพิพาทตลอดมา เพื่อจะสร้างอาคารโรงเรียนขึ้นใหม่ในลักษณะแสดงสิทธิความเป็นเจ้าของ การที่จำเลยเข้าไปปลูกเพิงอยู่ในที่ดินพิพาทโดยอ้างว่าอาศัยสิทธิของจำเลยร่วมจึงเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยร่วม คดีก่อนมีประเด็นข้อพิพาทเพียงว่าจำเลยร่วมจะต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์หรือไม่ ต่างกับคดีนี้ที่โจทก์ตั้งประเด็นในฐานะเจ้าของที่ดินพิพาทที่โจทก์ได้มาโดยสัญญาเช่าซื้อตามสัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วม ขอให้ขับไล่จำเลยซึ่งอ้างว่าอาศัยสิทธิของจำเลยร่วมเข้าไปปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินพิพาท จึงไม่เป็นฟ้องซ้ำ ที่ดินพิพาทแม้จำเลยร่วมมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ตามโฉนดที่ดินอยู่ แต่สิทธิและหน้าที่ระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมยังคงมีผลผูกพันต่อกันตามสัญญาประนีประนอมยอมความในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ การที่โจทก์ได้ใช้สิทธิดังกล่าวเข้าทำการปรับปรุงที่ดินโดยถางหญ้ากับทำความสะอาดภายในบริเวณที่ดินพิพาทอีกครั้งหนึ่งเพื่อเตรียมก่อสร้างอาคารโรงเรียนขึ้นใหม่เป็นการยืนยันว่าโจทก์เป็นฝ่ายครอบครองที่ดินพิพาทตลอดมาจนกระทั่งถูกจำเลยซึ่งเป็นบริวารของจำเลยร่วมบุกรุกเข้าไปสร้างโรงเรือนลักษณะเป็นเพิงชั้นเดียวฟ้องโจทก์ในส่วนที่เกี่ยวกับจำเลยร่วมจึงไม่ขาดอายุความ

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 20 และ 194 เนื้อที่ 1 งาน8.5 ตารางวา และ 1 งาน 56 ตารางวา ตามลำดับ ซึ่งที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวมีอาณาเขตติดต่อกันโจทก์ได้ที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวมาโดยการเช่าซื้อตามสัญญาประนีประนอมยอมความและคำพิพากษาตามยอมในคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 142/2514ของศาลชั้นต้น โจทก์ชำระค่าเช่าซื้อที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวครบถ้วนเมื่อวันที่ 3 กันยายน 2516 แล้ว โจทก์ครอบครองทำประโยชน์ตลอดมาจนถึงปัจจุบัน เมื่อวันที่ 7 กรกฎาคม 2536 จำเลยนำลูกจ้างและบริวารบุกรุกเข้าไปปลูกสร้างโรงเรือนแบบชั้นเดียวลงในที่ดินของโจทก์บริเวณแนวเขตติดต่อระหว่างที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าว ซึ่งจำเลยทราบดีว่าเป็นที่ดินของโจทก์ ก่อนจำเลยบุกรุกเข้าไปปลูกโรงเรือนในที่ดินของโจทก์ โจทก์ถมที่ดินทั้งสองแปลงปรับให้สูงขึ้นเพื่อเตรียมไว้สำหรับใช้เป็นที่ก่อสร้างอาคารเรียนโรงเรียนเอกชนของโจทก์ เมื่อจำเลยบุกรุกเข้าไปปลูกสร้างโรงเรือนก่อนจึงทำให้โจทก์ไม่สามารถก่อสร้างอาคารเรียนตามที่ได้เตรียมการ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายขาดรายได้ที่โจทก์พึงได้จากการประกอบกิจการโรงเรียนเอกชน คิดเป็นเงินไม่น้อยกว่าเดือนละ15,000 บาท แต่โจทก์ขอคิดค่าเสียหายจากจำเลยเพียงเดือนละ 9,000 บาท นับแต่วันที่จำเลยบุกรุกจนถึงวันฟ้องเป็นเวลา 12 เดือน คิดเป็นค่าเสียหาย 108,000 บาท โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนโรงเรือนออกไปจากที่ดินของโจทก์กับให้ชดใช้ค่าเสียหายแล้วแต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนโรงเรือนและขนย้ายออกไปจากที่ดินของโจทก์ตามโฉนดเลขที่ 20 และ 194 ตำบลเมืองเหนือ อำเภอเมืองศรีสะเกษ จังหวัดศรีสะเกษ หากจำเลยไม่รื้อถอนและขนย้ายออกไป ให้โจทก์มีสิทธิดำเนินการได้เอง โดยให้จำเลยเสียค่าใช้จ่าย ให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินทั้งสองแปลง ห้ามจำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้องอีก ให้จำเลยชำระค่าเสียหาย 108,000 บาท แก่โจทก์และค่าเสียหายอีกเดือนละ 9,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะออกไปจากที่ดินของโจทก์ จำเลยให้การว่า ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงไม่ใช่ของโจทก์แต่เป็นของนางมาลี นาทวรทัต โจทก์ไม่ใช่เจ้าของผู้ครอบครองหรือมีส่วนเกี่ยวข้องในที่ดินพิพาท ที่โจทก์อ้างว่าเป็นเจ้าของที่ดินพิพาททั้งสองแปลงโดยการเช่าซื้อนั้นไม่เป็นความจริง เพราะโจทก์ได้อ้างสิทธิดังกล่าวฟ้องนางมาลีที่ศาลชั้นต้นแล้ว แต่ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องคดีถึงที่สุด จำเลยได้รับอนุญาตจากนางมาลีให้เข้าปลูกสร้างอาคารเพิงพักเพื่อจะทำการค้าจำเลยกระทำการไปโดยทุจริต เมื่อโจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์หรือผู้ครอบครองที่ดินพิพาททั้งสองแปลงโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องและไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลย ขอให้ยกฟ้อง ก่อนชี้สองสถานโจทก์ยื่นคำร้องขอให้เรียกนางมาลี นาทวรทัต เข้าเป็นจำเลยร่วมตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 57(3)(ข) ศาลชั้นต้นอนุญาต จำเลยร่วมให้การว่า โจทก์อ้างเพียงว่าเป็นผู้เช่าซื้อ กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทยังไม่ได้เป็นของโจทก์ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ที่ดินพิพาทตามฟ้องเป็นของจำเลยร่วม ซึ่งจำเลยร่วมได้ครอบครองทำประโยชน์ในฐานะเป็นเจ้าของด้วยความสงบและเปิดเผย ที่โจทก์อ้างว่าเช่าซื้อจากจำเลยร่วมนั้น โจทก์เคยฟ้องคดีเพื่อบังคับตามสัญญาเช่าซื้อ ศาลมีคำพิพากษาถึงที่สุดให้ยกฟ้องโจทก์ไปแล้ว การอ้างสิทธิในคดีนี้จึงเป็นการฟ้องซ้ำโจทก์ไม่ใช่เจ้าของที่ดินจึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย ทั้งค่าเสียหายที่โจทก์เรียกมาเกินความเป็นจริง นอกจากนี้โจทก์ฟ้องคดีเกินกว่า 10 ปี นับแต่โจทก์มีสิทธิที่จะเรียกร้องเพื่อจะใช้สิทธิฟ้องตามสัญญาเช่าซื้อ คดีโจทก์จึงขาดอายุความ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า คดีฟังไม่ได้ว่าโจทก์มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง พิพากษายกฟ้อง โจทก์ จำเลยและจำเลยร่วมอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติในเบื้องต้นโดยไม่มีคู่ความฝ่ายใดฎีกาโต้แย้งว่า เดิมโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 20 และ 194 ตำบลเมืองเหนืออำเภอเมืองศรีสะเกษ จังหวัดศรีสะเกษ เนื้อที่ 1 งาน 8.5 ตารางวา และ 1 งาน 56ตารางวา ตามลำดับ ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงมีอาณาเขตติดต่อกัน โจทก์ใช้เป็นที่ปลูกสร้างและประกอบกิจการโรงเรียนสีหบัณฑิตของโจทก์ ต่อมาโจทก์นำที่ดินพิพาททั้งสองแปลงไปขายฝากไว้ต่อนายสง่า วัชราภรณ์ ซึ่งเป็นสามีจำเลยร่วมและมิได้ไถ่ถอนภายในกำหนด นายสง่าได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่จำเลยร่วม และจำเลยร่วมได้จดทะเบียนจำนองที่ดินพิพาททั้งสองแปลงแก่ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) เพื่อเป็นประกันหนี้ของนายสง่าซึ่งมีอยู่ต่อธนาคารดังกล่าว ครั้นปี 2514 จำเลยร่วมได้ฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินพิพาททั้งสองแปลงเป็นคดีหมายเลขดำที่ 142/2514 ต่อศาลชั้นต้น คดีดังกล่าวได้มี